來源/丁祖昱評樓市

更新一梯隊的上海、廣州、深圳，配套政策出臺和調整則更為頻繁，在提升傳統舊改項目合規性的同時，也明確了中長期目標。

在上海，參與城市更新的難點更為突出。

在參與核心區的城市更新項目時，往往會涉及歷史風貌保護的內容，需要面對更加嚴格的規劃管控要求，更加復雜的審批公示流程，時間周期、資金要求都更上一層。

近年來，上海市中心入市舊改地塊基本都涉及到了風貌保護要求。此類項目的的出讓主要分為區籌和市籌兩種形式。市籌主要通過政企合作、股份轉讓的方式出讓舊改土地；區籌主要以上海區政府發起，通過公開遴選的方式確定實施主體，定向掛牌、協議出讓。

對企業而言，高風險對應高收益，經驗判斷，此類項目涉宅地塊均擁有極高的貨值，對于想要進駐上海核心區位的頭部房企也將面臨無法回避的難點。

繼《上海市城市更新條例》之后，上海于2022年11月發布《上海市城市更新指引》，細化完善了城市更新項目的實施機制和保障措施。

在用地保障方面，按照法律規定，沒有條件，不能采取招標、拍賣、掛牌方式的，經市人民政府同意，可以采取協議出讓方式供應土地。

此后，上海中心城區舊改項目明顯提速。

自2021年8月，金陵東路項目成為首個公開遴選實施主體的歷史風貌保護項目以來，各區政府之后又陸續推出六個歷史風貌遴選，旨在通過公開評估、綜合打分的方式更好地確認實施主體，推進城市更新。其中，2023年前8月就成功出讓兩個“風貌遴選”地塊。

8月11日，上海市靜安區人民政府一份公告批復，同意由上海鏵崧房地產開發有限公司（60％）、太倉話屋置業有限公司（40％）作為靜安區天目社區C070102單元04-05、05-01地塊的開發建設實施主體，該地塊形成“凈地”后實施出讓。

通過股權穿透后顯示，該實施主體即珠海華發及招商蛇口。

靜安天目社區歷史風貌保護項目是2023年以來通過遴選出讓的第二個項目。目前土地出讓價格未公開，但以臨近項目弘安里拿地價格來估算（21年8月，42.2億元），預計土地金額將在40-50億元區間內。

該項目有兩大典型特征，也是房企參與上海中心城區舊改勢必要面臨的難題。

首先，歷史風貌保護要求高。04街坊肌理保護范圍占比不小于60%，05街坊肌理保護范圍占比為100%，需延續原有的里弄空間肌理和沿街面歷史風貌特征。同時兩地塊保護建筑、文物保護點、保留歷史建筑和一般歷史建筑的建面不少于6.35萬平方米，占比總建筑面積的85%。其中規劃要求泰山大劇院建筑限高20米。這對項目方案設計提出了更高的要求，報建流程更加復雜。為了契合地塊原有歷史風貌，其設計和建設成本也會更高。

二是功能業態運營要求高。該規劃要求地塊商業部分至少自持運營80%，大力發展“首店經濟”、“品牌經濟”，即引進“新品牌”和“老字號”，盤活地塊經濟發展，賦予舊的文物歷史建筑以新的活力。但在上海首店經濟數量和質量已占全國領先地位的情況下，“還要如何引進？”，“還要引進哪些？”，就成了企業必須思考和應對的挑戰。

遴選地塊對于房企的經濟實力和技術層面都有高要求。

同樣以靜安天目社區歷史風貌保護項目為例，該項目意向參與房企有：華發招商聯合體、中建二局和祥源。

該項目報名申請條件高、遴選指標嚴苛，一系列經濟落稅指標和項目經驗要求對于大部分普通民營房企來說力不勝任。

首先，報名門檻高。該項目需要滿足2022年度總資產規模大于500億，凈資產規模大于200億，主體信用評級AA＋及以上。

數據顯示2022年A股上市央國企資產規模均小幅度增長保持穩定，而民營房企受市場等影響進入縮表階段，總資產同比下降10.9%。近年來民營房企債務違約案例增多，自2021年6月房企評級就已調整200余次，民營房企信用評級普遍較低，再加上此次10億全額保證金的要求，基本將范圍限定在央國企當中。

再看遴選指標。首先“經濟實力”分項要求企業2022年度總資產規模大于等于3000億，2022年度凈資產規模大于等于1000億。從2022年A股上市房企總資產和凈資產規模統計數據顯示，招商蛇口和華發股份排名都位列前10，經濟指標符合。

此外，“出讓響應度”項要求實現對靜安區的綜合稅收貢獻承諾。通過公開信息可知珠海華發投資控股有限公司旗下的華金證券股份有限公司注冊地正位于上海市靜安區，更容易兌現落稅承諾。

最后，此次遴選更傾向于選擇近三年在上海擁有較大量的住宅開發總量且擁有城市更新開發經驗的企業。通過近三年上海房企含宅土地成交數據顯示招商蛇口總建面176.9萬㎡，成交金額646.84億元大幅度領先于其他房企。國企華發股份近三年也成交了9幅含宅地塊。此外招商蛇口截至2022年末累計獲取排他資格的城市更新項目共25個，規劃計容建面1200萬平方米且參與發起800億上海城市更新基金。由此可見招商蛇口和華發在上海都擁有豐富的項目經驗。

通過盤點遴選的申請門檻和分項，可以看出高要求的申請門檻就已將一大批房企拒之門外，再加上更為嚴格的遴選指標，都對房企參與上海城市更新提出了高要求。

例如北外灘59街坊項目，作為商辦地塊對商業項目經驗十分看重，而華貿在北京具有眾多成功的商業零售項目能夠正好符合條件。

實際上，風貌遴選具有一定的傾向性，現階段都由市區級政府主導，大型央國企或少部分資金雄厚穩定的民營房企參與，基本前期就已確認實施主體。

即便拋開項目獲取階段，投資規模大，培育周期長、業態復雜性高、保護性要求多、報建流程復雜等也成為了舊改地塊無法避免的難題，帶來了開發難度的提升。房企需要在資金、設計、報建、運營上都具有一定的實力。

因此對于其他房企來說可以通過與國企聯合，與中心城區的區政府加強合作亦或者選擇一些上海外圍區域項目和零星舊改項目等方式參與到上海城市更新之中。

房企在一線城市，尤其是上海這類中心城區獲取城市更新項目，在得到經濟收益的同時，無法規避對于歷史風貌保護的責任與要求。

在項目推進層面，嚴格的保護規則與更新項目的落地之間存在一定的矛盾，同時對企業資金統籌、經濟賬目平衡等都有著極大的考驗。

對于更多房企來說，參與上海城市更新可以通過與國央企聯合，或選擇外圍區域項目和零星舊改項目或許是更為穩妥的方式。