來源/丁祖昱評樓市

在剛剛過去的半年報季上，不少房企都將代建納入其未來發(fā)展方向。

如萬科就認為：“城市更新、保障房、城中村改造、代建代運營等等方面都是未來的重要的業(yè)務領域。”

華潤方面也表示未來要持續(xù)打造“代建代運營+片區(qū)統(tǒng)籌+智慧城市運營”的獨特生意模式。

已經(jīng)實現(xiàn)分拆上市的中原建業(yè)則表示雖然目前尚有優(yōu)勢，但代建市場的競爭確實越來越激烈。

自2021年中央經(jīng)濟工作會議首次提出以來，房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”一再被重申，此前“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營發(fā)展模式正逐步轉(zhuǎn)變。曾經(jīng)并不被開發(fā)商所重視的代建業(yè)務正在成為房企探索的新發(fā)展方向，成為尋求轉(zhuǎn)型和發(fā)力的重點。

據(jù)克而瑞測評，上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30企業(yè)新增簽約面積7469萬平方米。累計來看，截止2023年6月30日，TOP30企業(yè)代建總合約建筑面積已超6億平方米。代建賽道已經(jīng)形成。

目前，我國的代建行業(yè)仍處于發(fā)展階段。隨著各方持續(xù)涌入賽道，行業(yè)競爭不斷加劇，未來或?qū)⒂楷F(xiàn)更多行業(yè)黑馬。

TOP30代建企業(yè)上半年新增簽約面積超7000萬

什么是代建？房地產(chǎn)代建主要指由有開發(fā)需求的委托方發(fā)起訴求，由擁有項目開發(fā)建設經(jīng)驗的受托方進行部分或全程參與融資、設計、開發(fā)、管理及服務等，最終實現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。

中國房地產(chǎn)代建起始于政府投資項目領域，并在政府投資制度改革及房地產(chǎn)市場化改革中不斷發(fā)展成熟。

2020年，綠城管理在港交所成功上市，成為了我國首個完成分拆上市的房企旗下代建企業(yè)，一年后行業(yè)排名第二的中原建業(yè)也完成IPO。從兩家企業(yè)公開披露的近年來收益情況來看，其凈利率遠高于近年來房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利率。2021年以來代建行業(yè)又迎來了一批有實力的“新軍”。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前發(fā)展代建業(yè)務的品牌房企已經(jīng)超過60家。這其中既有全國化超大型房企萬科、中海、保利發(fā)展，也有地方性大中型房企聯(lián)發(fā)集團、濱江集團以及建業(yè)集團等。

在此背景下，克而瑞研究中心從經(jīng)營發(fā)展能力、產(chǎn)品競爭力、資源整合力以及品牌信譽力等多維度綜合考慮分析，對代建企業(yè)進行了測評。

結果發(fā)現(xiàn)，截止2023年6月30日，TOP30企業(yè)代建總合約建筑面積已超6億平方米。其中超過5000萬平方米的有4家，合計面積達3.2億平方米，占TOP30企業(yè)總規(guī)模的53.5%，行業(yè)集中度較高。目前代建賽道已經(jīng)形成。

新增簽約面積方面，2023年上半年TOP30代建企業(yè)新增簽約面積7469萬平方米，其中新增簽約面積超500萬平米的企業(yè)共4家，新增簽約面積合計達3758萬平米，占TOP30企業(yè)新增簽約面積的50.3%

民營代建企業(yè)數(shù)量占比達667%

未來或?qū)⒂楷F(xiàn)更多行業(yè)黑馬

具體來看，上榜企業(yè)中既有在代建領域深耕多年的企業(yè)，如綠城管理、藍城集團等，這些企業(yè)布局時間較早，目前已形成了較為完整的產(chǎn)品體系與業(yè)務模式；還有一些新入行業(yè)的后起之秀，如旭輝建管、龍湖龍智造、興元建設等。這些企業(yè)代建業(yè)務擴張時間相對較晚，但發(fā)展迅猛，目前也具備了較大的業(yè)務版圖。

從企業(yè)區(qū)域分布來看，來自浙江的代建企業(yè)占據(jù)了半壁江山。截止2023年6月30日，浙系代建企業(yè)總合約規(guī)模超過3.1億平方米，占比過半，達到了52%；主要是綠城管理和藍城集團總合約面積都超過1億平方米，在眾多企業(yè)中遙遙領先。從新增簽約規(guī)模來看，浙江企業(yè)上半年新增簽約規(guī)模3516萬平米，占比47%。從企業(yè)數(shù)量來看，TOP30中有9家為浙系企業(yè)，包括綠城管理、藍城集團、興元建設等等。

此外，來自于廣深的代建企業(yè)也相對較多，總合約建筑面積占比達到了21%，新增簽約規(guī)模占比17%，主要企業(yè)包括華潤置地、金地管理、萬科等。其余上榜企業(yè)則主要來自福建、川渝等地區(qū)。

從TOP30上榜代建企業(yè)的性質(zhì)來看，民企數(shù)量占比達67%，如龍湖龍智造、藍城集團等；國企央企數(shù)量占比達23%，包括華潤置地、招商蛇口等；混合所有制占比為10%，包含綠城管理、金地管理、萬科三家企業(yè)。

上榜代建企業(yè)仍以民企為主，民營房企在投資拿地減少之后，為了充分利用并保持企業(yè)的品牌和運營能力，嘗試布局代建板塊，通過代建業(yè)務獲取額外收入和利潤，同時提升市場占有率。

目前，我國的代建行業(yè)仍處于發(fā)展階段。隨著各方持續(xù)涌入賽道，行業(yè)競爭不斷加劇，成熟的代建企業(yè)憑借自身產(chǎn)品及體系優(yōu)勢，不斷加大代建業(yè)務的深耕力度；而近年來新入局的后起之秀，也在規(guī)模上奮勇直追，未來或?qū)⒂楷F(xiàn)更多行業(yè)黑馬。

國內(nèi)市場化代建增長空間巨大

歐美代建參與度可達20%-30%

國內(nèi)代建的市場到底有多大？

從目前來看，無論是城投“托底”拿地催生出的商業(yè)代建增量需求，亦或是紓困提速延伸出的資本代建的新機會，兩種市場化代建的發(fā)展前景依賴的是商品房銷售規(guī)模和代建參與程度。

從規(guī)模來看，未來增量需求來源于改善性需求（人均住房面積的增長）、舊改以及城鎮(zhèn)化率的提升。

改善需求方面，回顧2010-2020年間的歷史數(shù)據(jù)，期間中國城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積增長了8平方米。未來十年人均住房面積增長大概率會小于上一個十年，保守預測未來10年因人均住房面積增長將帶來45.8億平方米的需求增量。

舊改方面，七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，居住在2000年以前房屋的城鎮(zhèn)家庭戶超過9000萬戶，總建面超過80億平方米，建筑面積達到了全部城鎮(zhèn)存量住宅的1/4。保守估計未來十年舊改所帶來的增量需求仍可達到15.2億平方米。

綜上，保守估算，未來十年住房改善和舊改將為中國帶來61億平方米的新增住房需求，若七普后一個十年仍可保持年均1000萬左右的城鎮(zhèn)家庭戶人口增加，十年間需求增長仍可超過90億平方米。

而從目前代建參與程度來看，整體開發(fā)市場的滲透率很低，以綠城管理、中原建業(yè)為例，2021年以來前兩家頭部代建開發(fā)商在管項目代建銷售面積占到全國商品房銷售面積的比例僅處于0.6%-0.7%之間，若按金額計占比處于0.6%-0.8%之間。而其余代建企業(yè)跟綠城管理、中原建業(yè)的規(guī)模之間有斷崖式落差，可見當前房地產(chǎn)代建行業(yè)整體規(guī)模仍然相對較小。

可供參考對比的是，歐美國家的代建參與度在20%-30%，可見當前代建商參與商品房代建程度遠低于歐美國家滲透程度，潛在的增長空間巨大。

相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，代建業(yè)務在諸多方面都具有較大優(yōu)勢。

首先，代建業(yè)務作為輕資產(chǎn)模式 ，主要提供服務，并不負責投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不依賴外部融資來源，負債率相對較低。

其次，代建業(yè)務更少受到房地產(chǎn)市場周期的影響。如市場較好時，代建公司會有充足客戶來源；而當市場下行時，房企也會利用代建公司的品牌與服務抵御周期性風險。

最后，代建業(yè)務的輕資產(chǎn)特性，還能讓代建業(yè)務擁有更高的利潤率水平。同時由于規(guī)模經(jīng)濟帶來成本效益，也能讓代建公司能進一步提高利潤率。

需要注意的是，代建看上去門檻不高，但要想做出口碑贏得更大的市場份額，需要產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營銷、項目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開發(fā)等各項能力的綜合加持，形成自己的差異化競爭優(yōu)勢，這樣才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

可以預見，未來房企在代建市場勢必又是一場激烈且艱難的市場份額之爭。