來源/丁祖昱評樓市

CAIC數據顯示，二季度北京市優質零售商業首層平均租金環比上漲0.18%至27.15元/㎡/天，空置率環比下降0.27個百分點至7%。

從數據上可以看出，北京商業市場整體進入復蘇回暖態勢。

其中，餐飲行業引領消費復蘇，娛樂業態需求釋放。購物中心業態重點向餐飲方向調整，社交需求也明顯增長，二季度北京娛樂業態在營店鋪數環比增長10.3%，購物中心的休閑娛樂、體驗社交等多元消費場景逐漸強化。

在復蘇背景下，各類品牌首店也加速在京落地。通過首店上新、新品首發等活動，持續激發消費潛力，西單、CBD、三里屯等商圈活躍，引領時尚潮流。

今年以來，線下消費回暖，北京商業零售市場持續恢復。

北京市社消總額同比增速由降轉升，上半年社會消費品零售總額7005億元，同比增長4.5%，較一季度提升5.2個百分點，其中時尚類、出行類商品表現較好。

隨著整體消費市場環境的逐漸向好，餐飲、主要實體零售業態等線下消費持續回暖，北京各商圈及購物中心客流也明顯回升，線下消費熱度不斷增強。

尤其是二季度以來，購物中心積極推進品牌調整與運營升級、創新消費場景，市場活躍度較一季度再次提升。上半年北京市限額以上主要實體零售業態中，百貨店和購物中心零售額同比增長18.3%。

客流量與線下消費明顯增加以及相繼出臺的促消費相關舉措和扶持，增強了商業市場業主的信心。

二季度，北京市購物中心租金進入止跌回穩轉折點，優質零售商業首層平均租金環比上漲0.18%至27.15元/㎡/天，空置率環比下降0.27個百分點至7%。

從克而瑞監測的北京重點商圈來看，二季度多數商圈首層平均租金環比上漲，空置率環比下降。其中朝陽門外商圈表現較佳，去化較明顯，且租金穩定。

在大宗交易方面，商業成交同樣回暖。

今年上半年，北京商業物業成交7單，共計40.0億元，成交金額占比30.0%，相比于過去幾年，明顯增長。過去幾年受疫情影響較大的商業物業投資正呈回暖趨勢。

在整體消費市場向好的背景下，北京商業租賃需求擴張。從克而瑞監測的北京購物中心樣本數據來看，二季度在營店鋪數量環比增長2.2%。

具體來看，前期壓抑的餐飲和社交需求釋放，帶動相應租賃市場增長。

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線下消費中，餐飲行業引領消費復蘇，餐飲收入增速大幅提升。上半年北京市餐飲收入同比增長37.3%，增速高于商品零售35.4個百分點，較一季度提升23.8個百分點。

其中，到店就餐需求更為旺盛，限額以上餐飲收入中到店實現的餐飲收入同比增長39%，高于平均水平近2個百分點。

反應到租賃層面，從監測的購物中心樣本數據來看，業態向餐飲方向調整，以滿足消費訴求。以北京為例，重點監測的購物中心裝修中業態調整數據顯示，上半年調整為餐飲業態的鋪數達66個，占比達37%。

另外，社交需求釋放，娛樂業態在營店鋪數環比增幅最大。二季度，北京市樣本購物中心娛樂業態在營店鋪數量環比增長10.3%。

今年以來，北京首店經濟發展呈現穩中向好的態勢，持續激發消費活力和潛力。

1至5月，共有403家品牌首店落地北京。從首店類型看，中國（內地）首店有37家，北京首店有366家。按照計劃，北京今年預計引進品牌首店800家左右。

同時，北京市為吸引首店品牌進駐，陸續推出了相關舉措和活動。

上半年，2023全球首發節暨硬科技嘉年華在北京啟動。同時，北京市商務局會同各區打造了三里屯太古里、國貿商城、北京SKP等12個全球首發中心，持續開展新品發布、新展首秀活動，吸引更多首店新品落地北京。

據克而瑞北京監測，上半年北京新落地典型品牌首店業態以餐飲、時尚生活、服裝業態為主，分別占比32%、26%和24%，其中國內品牌占比超7成，約20%的首店為體驗類業態。

就落地項目而言，大悅城、三里屯太古里等成熟標桿項目更受首店品牌青睞。

上半年北京首店品牌入駐項目最集中的為西單大悅城，其次為朝陽大悅城、京西大悅城、三里屯太古里、西三旗萬象匯等成熟核心項目和新開業項目。

其中，新興品牌占比22%，首店品牌落地區域以朝陽區為主。

據克而瑞北京監測，2023上半年品牌首店中，新興品牌（2020年以后成立的品牌）占比約22%。首店品牌拓展較集中在西單商圈，占比約16%，其次為CBD、三里屯、朝青和西三旗商圈；區域拓展以朝陽區為主，占比約40%。

2023年以來，餐飲、時尚生活、服飾等行業租賃需求的增長，推動北京商業地產市場進入復蘇回暖態勢。整體來看，隨著經濟的逐漸向好及政策的相關扶持，業主方對于今年的商業租金漲幅有一定的心理預期。

今年北京預計還將新開業超10座購物中心，新增商業建筑面積超150萬平方米，大體量項目的集中入市會加劇當前市場的競爭。這要求商業項目在招商調改、運營營銷、差異化打造等方面投入更多的精力，以應對消費訴求和競品市場的不斷變動。