來源/丁祖昱評樓市

2023年9月20日，央行發(fā)布“國新辦舉行經濟形勢和政策國務院政策例行吹風會文字實錄”，會上就降低存量首套住房貸款利率落地問題展開了具體論述。

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在回答記者問時表示：大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場報價利率。對于參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸，明確將于9月25日，主動批量調整利率，整個過程不需要借款人操作。

2022年下半年起，在房貸利率預期下行、存量房貸利率更新延遲、理財利率持續(xù)下滑等背景下，購房者提前還貸的意愿不斷加強。進入2023年“提前還貸潮”屢上熱搜，不少城市出現了預約辦理提前還貸至少排隊一個月的現象。市場期待對存量房貸進行優(yōu)化調整。

2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。在各家銀行積極響應下，存量首套房貸利率下調問題正式推進落實。

我們認為，本次政策調整利好是中長期的，可持續(xù)為近幾年較高利率貸款買房的家庭減少支出，進而提振居民支付能力和消費信心，促進包括住房在內的各類消費。

2022年下半年，市場上開始出現“提前還貸”的現象。

產生這一現象的背景為2022年內LPR的多次下降。據中央人民銀行每月公布的貸款市場報價利率（LPR）顯示，2022年1月五年期以上LPR在連續(xù)20個月持平后，開始出現下降，當月小幅下降5個百分點，此后5月和8月兩月五年期以上LPR皆下降15個點，從1月至8月，5年期以上累計下降35個點。

不僅如此，2022年5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布公告稱，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現行規(guī)定執(zhí)行。

這就意味著，在不額外加點的基礎上，2022年1月之前的房貸利率與8月之后的最低利率，最高可達55個點的差距。

2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

至此，部分城市首套房貸款利率最低降至3.7%，與此同時市場上還有不少房貸利率在5%以上的存量房貸，這就造成了當前部分存量房貸與新增房貸之間利差高達1.3%以上。

在房貸利率預期下行、存量房貸利率更新延遲、理財利率持續(xù)下滑等背景下，2023年2月“提前還貸”成為各大社交平臺熱議話題，在當時，部分城市“提前還貸”排隊時間在1個月以上。

2023年6月五年期以上LPR再次下降10個點。居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

在這背景下，2023年7月14日，國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，首次回應“提前還貸”問題，并表示：按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。明確允許商業(yè)銀行自9月25日起降低符合條件的存量首套住房房貸利率，可以選擇由商業(yè)銀行新發(fā)放住房貸款置換，也可以協(xié)商變更合同約定的利率水平。

9月7日，四家國有大行發(fā)布公告，對于參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸，明確將于9月25日，也就是政策實施首日，主動批量調整利率，整個過程不需要借款人操作。對于“二套轉首套”等其他情況，借款人可以從9月25日起向銀行提出申請并提供證明材料，銀行將對審核通過的業(yè)務進行批量調整。

9月20日，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，會上提及聚焦經濟運行中的重點難點，陸續(xù)推出了一批務實管用的新政策新舉措。其中，為適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，推動“認房不認貸”、調整優(yōu)化差別化住房信貸政策、降低存量首套住房貸款利率等落地，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

在有關降低存量首套住房貸款利率的問題上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示：“降低存量房貸利率據我們了解已在積極有效推進。考慮到房貸存續(xù)期最長可達30年，而且不同貸款的時間、地域、個體差異較大，政策公布后，我們與主要銀行保持了密切溝通，指導銀行按照市場化、法治化原則，細化政策落地方案，盡可能為借款人提供便利。”

至此，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場報價利率，2022年5月以后的將降至貸款市場報價利率減20個基點，直接下調至政策下限。中小銀行也在陸續(xù)參照國有銀行制定并發(fā)布實施細則。

預計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調整。

從政策本身來看，雖然這一調整對于已購房人群來說，能夠適當減輕居民還款壓力，但該政策仍有兩大約束：

一個是首套約束，即二套存量房貸款利率暫時不會有變化。

另一個是加點調整約束，政策規(guī)定在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

以廣州為例，比如2021年6月首套房貸款利率為LPR+100BP，彼時廣州最低利率為LPR+80BP，也就是說新政后存量房貸利率最多只能下調20BP，即不能突破LPR+80BP的城市下限。而目前，廣州最新房貸利率為LPR+0BP。兩者之間仍存在一定利差。

2022年9月20日，即國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會同一日，中國人民銀行公布最新一期貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%，均與上月持平。

我們認為，9月LPR“按兵不動”符合市場預期。目前商業(yè)銀行正在開展存量首套房貸利率調整工作，在這一背景下，保持LPR不變有助于平衡和緩解銀行存量和新增房貸利差。

長期來看，寬松政策仍是接下來調控主旋律，不排除第四季度或者明年初仍有降息的可能。

但從房地產市場來看，房地產市場環(huán)境已發(fā)生根本轉變，行業(yè)規(guī)?，F已基本見頂，房地產市場很難再現當年的V型反轉行情，除了信貸政策調整，樓市政策仍有進一優(yōu)化空間。比如交易稅費減免、限價放松甚至取消、限購政策局部調整放松，以提振樓市信心。

存量首套房貸利率的下降，在一定程度上確實能夠降低購房者的還貸壓力，但對房地產市場本身來說，并不存在直接的刺激作用，更多的是中長期的影響。

我們認為，當前市場環(huán)境下，居民風險偏好下降、收入和房價增長預期羸弱，無論是降首付、認房不認貸擴大加杠桿空間，還是降利率減輕居民負債，難以從根本上扭轉購房者消費預期，只有在穩(wěn)定的收入增長預期和房價平穩(wěn)預期下，才能真正轉化為有效購房需求。