來源/丁祖昱評樓市

2023年以來，支持房企合理融資的政策頻出，房企的境內外貸款、債券、增發配股以及IPO等多方面融資都迎來了政策支持。

8月以來更為頻繁，典型如房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制，房企股權融資再迎利好。與此同時，2023年以來政府對于存量資產盤活的支持也有了新突破。

目前來看，雖然政府頻頻出臺政策支持房企的合理融資，但整體融資規模仍在減少，民營企業的融資整體相對艱難，只有少數優質民營房企仍在發債。

融資總量仍在下滑

政策頻出背景下，8月單月房企融資規模同環比齊漲，但整體仍處于近年來較低水平，2023年8月80家典型房企的融資總量為573.92億元，環比增加1.5%，同比增加52.4%。

從累計數據來看，由于政策的落地難度以及市場信心不足等原因，房企融資整體仍然較為低迷。

據CRIC不完全統計，2023年1-8月80家典型房企累計融資總量為4548.85億元，同比減少18.33%；月度來看，僅有3月份達到了2022年月融資的平均水平。

從房企發債情況來看，8月房企發債364.77億元，環比增加10.9%，同比增加101.1%。從全年累計數據來看，1-8月的房企發債規模達2477.55億元，其中境內債券為2396.33億元，占比為96.72%，相比于1-7月的96.1%又提高了0.62個百分點。

房企融資難的問題仍在持續。

13家民營房企成功發債

在整體融資規模持續減少的同時，房企融資也持續向國企、央企集中。

2021年以來，國企、央企的融資規模持續增加，從2020年的4139億元增至2022年的50319億元。與此同時，融資占比持續提升，2020年央國企融資規模占比為24.84%，至2022年已大幅提升至60.9%，2023年1-8月更是達到了67.38%。?

在房地產危機持續的情況下，更多金融機構偏好有政府背書的國企、央企。這也意味著，民企融資難的問題短期內較難化解，今年只有少數優質民營房企仍在發債。

據CRIC不完全統計，截至2023年9月22日，重點監測的56家民營房企中僅有13家發行了信用債，占比僅為23%；發債的總規模274億元，占房企總發債規模的比例僅為14.6%。

其中，萬達商業分別于1-3月發行了三筆信用債，其中兩筆為美元債，按照當月月末匯率轉換后，三筆信用債總額約為62.26億元，排在13家發行信用債民企首位，此外，美的置業和碧桂園緊隨其后，信用債發行規模分別為36.2億元、27億元。

我們發現，這些優質民企具備典型共性特點，即業績穩健，同時布局多航道業務促進持續發展。

從前8月的銷售表現來看，還在發債的民營房企中，濱江、卓越和華宇3家企業銷售實現了逆勢增長，此外龍湖和美的銷售降幅低于行業平均，行業排名也實現了增長。

在當前的市場環境下，穩健的企業形象更容易受到市場認可，增長的業績則更能幫助企業獲得資本市場青睞，而資本市場的青睞則愈加拓寬企業財務護城河，形成可持續的良性循環。

多家房企扎堆配股融資

實際上，當前較大的債務到期壓力，使得房企不得不尋求更多融資渠道，以解決到期債務的壓力。

從房企到期債務來看，2023年9月將有33筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為590億元，環比增加10.5%。而2024年上半年，房企到期債券規模更是接近3000億元。

在龐大的到期債務壓力下，上市房企再融資迎來利好。

8月18日證監會表示要保持房企股債融資渠道總體穩定，支持正常經營房企合理融資需求，堅持“一企一策”，穩妥化解大型房企債券違約風險。8月27日證監會又發布了一系列資本市場利好政策，其中包括房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。

8月以來就有4家房企進行了配股融資，并出現了一波房企的配股潮。

比如雅居樂在8月1日宣布以先舊后新方式配售3.46億股，籌資約3.87億港元；碧桂園在30日宣布配售3.5億股融資約2.7億港元以抵消貸款。另外，國企華發股份在14日發布了配股說明書，計劃融資不超過60億元，建發股份也于9月3日發布配股說明書，計劃融資不超過77.87億元。

在房企融資規模減少且向國企、央企集中時，民營企業的發債難度整體仍然較高，但是部分堅持長期主義、穩健發展的民營房企仍有一定的優勢。

隨著房地產利好政策頻出，為市場帶來了寬松預期，部分民營房企融資難的問題可能將有所緩解，而這些優質企業也將率先受益，但政策的落地效果仍有待觀察，對于大部分民營房企而言融資環境仍然較為嚴峻。