來源/地產知識橘

史詩級新政落地后，今年廣州最大的網紅盤之一——華潤長隆萬博悅府終于應聲開盤。

當晚，社交媒體上忽然就涌出了各種火爆搶房的視頻。

雖然最終成交數據還沒實錘，但顯然，市場的熱度已經被撩撥了起來。

同時，我們發現，在主流話語體系之外，有一波一直不被關注的購買力，正在逐漸浮出水面——

中老年換房族。

退休“老廣”動起來了

說起來，廣州這波新政的力度不小，雖然沒有全域放松限購，也做到了近13年來，首次對中心六區進行松綁——

至此，黃埔、番禺兩區完全“零門檻”，只要有錢，就能隨便買了。

中介和銷售們的激動自不用提，相信不少在廣州的小伙伴，都沒少收到中介小哥哥“突然的關心”。

但更讓人意外的，是我在家族群里看到的消息。

平時逢年過節才活躍的家族群，突然就有七大姑八大姨出來說話了——

“現在，我們是不是可以買房了？”

“廣州的房價，是不是要準備漲了？”

……

聊著聊著，群里的氣氛就活躍起來了，有的轉發抖音上的鏈接，聲稱專家說要趕緊入市。

有的則氣定神閑，連發幾條60秒語音，大意是不著急，但政策的確是利好，國慶假期有空，可以去售樓部轉轉。

說實話，我是挺被這一幕所震撼到的。

如今，隨便翻翻網絡，充斥的大多是消費降級的中產和不愿背房貸的年輕人，就連廣州的項目都在反饋，當下的新客戶已經不夠用了。

但沒想到，新政之后，忽然釋放出了這么一群長期被忽略的，真實的購買群體——

他們是五六十歲往上的本地老廣，隨著子女陸續進大學、畢業甚至參加工作，自己也來到不用上班的年紀，終于可以松一口氣，關注自己的舒適度，換一個居住的環境。

這些年，他們手里的資金是充裕的，但礙于限購的原因，他們家庭甚至孩子的名額早早用完了，一直不限購的增城從化又太遠，總歸不方便日常走親戚。

買房這件事，只能無限期擱置。

這次限購放松的區域，已經在老廣們的生活圈之內，沒有意外的話，他們是會幫襯一波的。

在子女的城市買套房

除了這群人，還有另一類中老年人：

隨遷的父母。

前段時間，我們在做購房咨詢時，接待了外地購房者安安。

安安來自中部省會，今年準備退休，獨生女兒從海外學成歸來，在廣州市區工作。

說起自己的退休計劃，她直言，打算來廣州陪孩子，所以想在女兒單位附近買套房。

前些年可以和女兒一起住，等到女兒結婚另外購房，這套房子就留給老兩口養老。

彼時，廣州還沒松限購，她一邊辦退休手續一邊打飛的看房，最后用了女兒的房票購入了房產。

說起這套房，也是有故事的。

一開始，安安的預算在600萬左右，但一路看下來，因為不想背太大的房貸壓力，退而求其次，選擇了總價300多萬的新房。

這樣一來，購房是基本沒有杠桿了，也可以留下更多的資金來享受晚年生活。

而類似的購房需求，在新政后，又出現了不少。

他們是養育獨生子女的一代，年紀大了，幼鳥離巢，不少人會選擇去子女生活的城市。

無論是出于照顧孩子的本心，還是期望兒孫輩更多的陪伴，這些隨遷的老人，都會傾向于在子女的城市安家置業。

如今，這部分人也可以在廣州市區直接買房了。

中老年人是市場復蘇的最大助力

講真，此前在公眾和房企的印象中，中產和年輕人才是主要的購房主體。

結婚、學位房、投資增值……這些需求，每一個看上去都堅不可摧。

但現在，形勢有點變化了。

收入預期轉弱，青年人卷不動了，在上班和上香之間，他們選擇了上香，把壓力給到佛祖。

就連大廠的P7、P8，都被迫“降薪兼容”，光鮮亮麗的好日子是一去不復返。

此時，想要源源不斷的年輕人掏出錢來“為國接盤”，比前些年，要難得多了。

但這幾年下來，中老年人的收入卻沒有受到太大沖擊。

他們大多已經處于退休或半退休的狀態，退休金是一直保持穩定的，甚至每年都有一定比例的提升。

更何況，60、70后這一代人本來就享受了社會經濟發展的最大紅利，再加上消費習慣偏節儉，經過大半輩子的努力，兜里已經有了不少財富積累了。

從這個角度看，中老年群體雖然不被主流輿論待見，但一個無法忽略的事實是——

他們同樣是“經驗豐富群體”和“資產持有者”。

這不，此前，已經有專家洞察了這點。

經濟學家鄧海清對媒體表示——

老年人的改善型住房，以及收入穩定的中年群體對于高質量生活的住房改善的需求，是當下房地產市場的最大助力，也是行情復蘇最主要的來源。

更何況，在未來的很多年里，年輕人越來越少，而中老年群體，可是越來越多了。

這個群體對于樓市去化的重要性，是呼之欲出了。

兩房戶型又香了？

所以，如果站在開發商，或者考慮未來接盤俠的角度，我們還蠻有必要了解下中老年人購房時，最關注的點是什么。

他們購房的兩大動力，一是為了改善居住條件，二是希望和子女就近居住。

對于需要改善居住條件的中老年人，安靜的環境、豐富的醫療資源和靠近超市和購物中心，顯得尤為重要。

在貝殼公布的《2022年老年人住房需求洞察報告》中，老年人對于有大醫院、環境宜人的偏好關注度，要比青年群體要高出不少。

可以想見，靠近市中心的別墅和綠化較好，安靜宜居的電梯小區，未來還是有希望的。

另外，我們也有了一些新發現。

比如，中老年人比年輕人更愿意住兩房。

在調研報告中，多數老年人希望居住在市中心或主城區，超過一半會選擇兩房產品。

這與我們的傳統認知不太一樣。

我們普遍認為在三胎時代，兩房已經被拋棄了，但老年人會覺得三房太大，兩房打掃起來更加方便，住得也舒服，剛剛好。

又比如，80%以上的老年群體購房首付資金主要來自個人積蓄或者賣房資金。

其中，以“賣一買一”為購房款的比例，要顯著高于中青年人。

這就有點意思了。

換句話說，以前，二手市場不活躍，也間接壓抑了中老年人的購買力。

如今，利好落地后，首付比例降低、取消限購等政策出臺，同樣是有利于他們換房的。

搶到年輕人，就是搶到中老年人

最后，說到毗鄰子女生活居住地這一部分，那就看哪些城市的凈流入人口多了。

換句話說，以后，搶人才有了更重要的含義——

不僅新落戶的年輕人需要買房，還能獲得他們父母輩的購買力。

一箭雙雕。

說起來，去年國內人口流動趨勢出現了明顯的變化。

人口增長冠軍花落中西部，北上廣深四大一線城市人口集體負增長。

當然了，去年是特殊年份，大家都懂，今年以來，廣州、深圳等地的人口流入是有“反撲”的。

接下來，哪里的樓市有希望，就看哪個城市能在“人口大戰”中脫穎而出了。