來源/丁祖昱評樓市

從重點城市成交情況來看，8月30個重點城市成交面積為1061萬平方米，為5年來單月次新低，重點城市自3月放量后已出現“五連跌”。

在整體疲軟的大環境下，三線城市下行壓力尤甚。

無錫、常州、東莞等核心三線城市仍在筑底階段，成交同環比齊跌，市場暫無明顯起色。表現在數據層面，重點62個三線城市8月新房成交面積同比下降25%，截至9月25日，累計成交同比下降31.9%。

在這種情況下，三線城市有哪些項目在熱銷？熱銷項目又有哪些特征？我們通過篩選三線城市35個樣本項目從中選取17個去化率超四成的熱銷項目發現，樣本項目中超八成熱銷項目位于長三角城市，高端改善項目整體表現亮眼。

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對于大多數三線城市而言，2023年都是非常艱難的一年。

CRIC數據顯示，8月62個三線城市新建商品住宅成交面積為737.12萬平方米，同比下降25%。截至9月25日，62個三線城市新建商品住宅累計成交8044.34萬平方米，同比去年同期下降31.9%。

實際上，三線城市主要為內生需求為主，尤其在過去兩年，此類城市已消耗一部分需求，目前基于剛需購買力消費降級，市場成交陷入低迷，短期內三線城市購買力仍需修復，成交難有明顯起色。

具體城市來看，62個城市中，有6個城市8月新房成交同環比齊漲，分別是三亞、惠州、荊門、運城、威海和鎮江。截止9月25日，新房累計成交面積同比增長的城市有5個，分別是儋州、黃石、濮陽、焦作和安慶。

從前9月累計銷售數據來看，截至9月25日，三線城市中惠州以485.62萬平方米成交面積排在62城首位，佛山和徐州緊隨其后。

從三線城市二手房成交情況來看，8月重點9個城市二手房累計成交面積為123.7萬平米，同比基本持平，環比減少10.4%。整體來看，二手房恢復程度要好于新房。

與此同時，三線城市整體房價仍處于下降通道。

國家統計局70城房價數據顯示，三線城市新房平均價格同比已連續19個月下降，環比也已連跌3個月。隨著“金九銀十”營銷旺季，營銷戰、價格戰無可避免，整體房價還將面臨進一步下挫的風險。

在三線城市市場走弱的情況下，仍有一些項目去化表現良好。

我們從全國重點三線城市今年1月以來的入市項目中選取了35個樣本項目，并從中篩選去化率大于40%的17個代表項目，組成熱銷項目名單，這些熱銷項目主要分布在8個城市，其中長三角區域三線城市熱銷項目數量占比超過八成。

17個典型熱銷項目中，高端改善項目占比超過四成，另外豪宅項目占比也超過了二成，這也意味著高端改善項目在三線城市依然稀缺，并且帶動項目熱銷。

值得注意的是，熱銷項目所在三線城市與克而瑞2023年中國房地產市場投資前景TOP50城多個三四線城市基本重合，且長三角城市居多。

具體來看，樣本項目中熱點項目較多的徐州、常州、泉州、無錫等都在投資前景TOP50城市中。

2023年中國房地產市場投資前景TOP50中，長三角區域中有4個城市擠升TOP10，不僅是一二線熱點城市，長三角上榜的三四線城市也是最多。比如無錫、常州等三線城市，得益于發達的民營經濟支撐，居民收入水平在全國范圍內領先，并吸引大量外來人口購房安居的剛性住房需求保持高位。

另外，珠三角城市圈經濟實力雄厚，居民購買力較強，在行業中也處于領先狀態。

總結2023年以來三線城市熱銷項目情況，我們不難發現以下幾點典型特征：

一是開發商具備央國企背景、或是地方龍頭企業，口碑較好，或是產品設計獨具特色，軟實力較強的部分項目。典型如揚州天璟融園，該項目開發商為本土國企，產品戶型根據周邊客群需求，規劃了105㎡至215㎡的多種戶型，并且是揚州首個摘獲BREEAM綠色建筑三星住宅的項目，該項目6月開盤，推出洋房房源共計312套，437組客戶參與搖號，最終去化率達到93%。此外，徐州萬科昆吾以產品差異性，適配高端圈層客戶，加之萬科品牌加持，去化也在四成以上。

二是擁有學區、商圈、醫療等核心配套資源的優質樓盤。三線城市熱銷項目普遍配套齊全，這一比例接近五成。

三是性價比較高、折扣力度較大、營銷到位的剛需盤和部分高端改善項目，因迎合了部分首置、首改價格敏感度較高的客群需求，整體去化較優。比如常州中建國賢府，該項目定位高端改善，位于清潭路板塊，項目周邊整體城市界面一般，裝修雖無科技系統加持，但整體性價比較高，開放正式售樓處及樣板間后，實體展示效果較好，品牌認可度較高即便是加推收回部分折扣，但由于產品營銷能力較強，客戶認可度較高，本次加推去化率也達到了47%。

四是區域板塊內供應稀缺，一般處于城市核心的高端改善盤，部分甚至出現了一二手倒掛跡象，僧多粥少，因而使得短期內熱度較高。比如泉州建發養云，該項目限價16000元/平方米，周邊二手房均價在18000元/平米左右，一二手房價存在2000元左右價差，加之品牌房企加持，今年8月加推整體去化率達到了91%。另外，常州隨園·金麟府因板塊內稀缺聯排別墅，加之單價相對較低，在今年1月推售4套房源全部售罄，去化率達到100%。

目前，三線城市仍處于筑底階段。

隨著政策端轉向，部分三線城市已提前松綁樓市，政策效應逐漸遞減，加之今年3-4月三線城市已提前消耗一部分需求釋放，后續需求透支嚴重，還需要以時間換空間，穩步修復剛需購買力。加之三線城市供應端略顯疲軟，后續成交還將低位徘徊。

在行業調整階段，無論是布局一二線，還是投資三四線城市，企業都應該回歸產品，加強產品打造、持續關注產品升級迭代。