作者/蒲肅??來源/債市觀察

“僅剩的少數民營房企又倒下了一個，中駿苦熬那么久，最終還是倒在黎明前。”中駿集團美元債違約后，鏡鑒咨詢創始人張宏偉“略帶惋惜”的分析稱。

10月4日，中駿集團控股有限公司（簡稱“中駿集團”，1966.HK）發布公告稱，公司一筆美元貸款本金和利息未能按期支付，合計金額約6100萬美元。

上述美元貸款逾期導致中駿集團境外美元債出現違約，中駿集團已在10月5日9時起暫停公司各境外美元優先票據的交易，直至另行通知為止。

6個月前，中駿集團還對外發布公告稿稱已經“穿越周期”，“安全著陸”，沒想到“周期”還未結束。

有息債務近380億，

下沉三四線拖累現金流

在正式違約之前，中駿集團已經使用了幾乎能用的各種措施避免違約，包括延長債務期限、加快物業銷售、增加新的融資渠道、推進資產處置以及嚴控費用等等。

當然最重要的措施就是如期償還債務，自2022年至今，中駿集團共償還境外債務本金和利息合計約15.6億美元。

但中駿集團仍面臨很大的流動性壓力，中駿集團表示，“即使中駿集團竭盡全力，流動現金及銀行存款可能無法履行當前和日后義務所需。”

據“債市觀察”了解，截至2023年6月，中駿集團現金及銀行存款約124.45億元，有息債務總額約379.35億元。

其中，境外美元優先票據共4只，合計未償還本金18億美元，這些美元票據將陸續在2024年4月和9月、2025年5月、2026年2月到期。

來源：企業公告

未來一年內，中駿集團到期的美元票據合計約9.5億美元，約合人民幣69.34億元，算上利息合計約人民幣74億元。

此外，中駿集團旗下主要發行境內公司債的廈門中駿集團有限公司，有息債務總額（合并口徑）約192.17億元，一年內到期的非流動負債約為51.52億元。其中，公司債20中駿02、20中駿03合計約10.7億元，將在2024年到期或回售到期，中駿集團對上述兩只公司債的兌付提供全額收購承諾。

需要注意的是，廈門中駿集團有限公司貨幣資金總額約95.14億元，全部為受限資金，包含房地產預售款受限資約46.29億元，貸款監管戶受限資金約3.62億元，以及根據各地的預售資金監管政策及項目貸款銀行的要求留存的資金。

來源：廈門中駿集團有限公司公司債券 2023 半年度報

這些受限資金主要用于支付項目工程款、項目貸款等，隨項目工程進度推進可逐步提取使用。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉分析稱，中駿出險的原因“一方面是因為過去幾年下沉布局三四線城市，三四線城市去庫存壓力太大，即使是政策開始救市，市場銷售也很難那么快回暖，這影響了中駿的銷售回款；另一方面，中駿在三四線城市的中駿世界城的MALL沉淀了不是當期項目開發的利潤，這部分資金影響了企業的周轉能力。”

財報數據顯示，中駿集團今年上半年合約銷售額約200.84億元，其中三四線城市的銷售額約為50.29億元，占比約為25%，而中駿集團在三四線城市的土儲成本占比達到34.3%。

張宏偉認為，三四線城市的資金監管比例比較大，以三四線城市布局為主的房企遇到資金面壓力實屬正常。

發債融資22億，仍擋不住債務違約

從2021年房地產行業出現多家房企“連鎖式”債務違約到現在，中駿集團的債務違約已是晚于大多數房企。

中駿集團表示，公司在2023年第二季度的銷售“持續”下滑，流動資金緊張狀況日益嚴峻，境外兌付債務壓力持續增加。

業內人士討論稱，“現在民營房企的現金流主要靠銷售回款，很難依靠公開市場直接融資，去年11月‘金融16條’至今,民營房企公開市場直接融資的屈指可數。因此，當銷售遇到困難時，也就意味著企業馬上就會遇到資金面的危機。”

實際上，中駿集團還是少數能獲得融資支持的民營房企，今年1月和8月，中駿集團獲得由中債信用增進投資股份有限公司（簡稱“中債增“）全額擔保的第一期和第二期中票，合計22億元；此外，中駿集團還在今年7月獲得一筆2.55億港元和8910萬美元的海外銀團貸款。

可即便如此，仍無法緩解銷售下滑帶來的現金流壓力，無法維持債務如期兌付。

今年上半年，中駿集團銷售額同比下滑38.4%，整體營收下降至94.82億元。營收下降主要是物業交付減少，2023年上半年，中駿集團交付面積由2022年上半年的150.97萬平米大幅減少38.2%至93.31萬平米，從而導致物業銷售收入下降39.4%至86.1億元。

來源：企業公告

進入第三季度后，銷售下降的情況仍沒有改善，今年前8月，中駿集團及合聯營公司累計銷售額約235.87億元，累計銷售面積約188.79萬平米，同比分別下滑42.68%和42.14%；

事實上，中駿集團2022年前8月的數據也是同比大幅下降，其同期數據分別是411.49億元、326.3萬平米，同比分別下滑45%和33%。

在中駿集團銷售額一降再降之后，9月14日，穆迪將中駿集團的公司家族評級(CFR)從“B3”下調至“Caa1”，高級無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa2”，展望仍為負面。

穆迪分析師Alfred Hui認為，由于流動性減弱、融資渠道受限以及未來6至12個月內將有大量債務到期，中駿集團的再融資風險持續加大，“未來6至12個月，該公司通過新貸款或資產處置籌集新資金以滿足其再融資需求及補充資產負債表的流動性的能力存有不確定性。”

截至2023年6月，中駿集團總資產約1903.53億元，負債總額1585.63億元。

黃朝陽尚未“穿越周期”

中駿集團創辦于1987年，總部設于上海，于2010年2月在香港聯交所主板成功上市。自1996年開發第一個項目泉州“中駿·駿達中心”以來，至今進入超過60個城市，土儲面積超3600萬平米，已開發建設項目超過200個，開發面積超過6000萬平米。

在經營住宅開發主業的同時，中駿集團還搭建了中駿商管智慧服務和長租公寓兩個新的核心業務。中駿商管智慧服務控股有限公司于2021年7月在香港聯交所主板成功上市，股份代號0606.HK，主要運營品牌為新零售商業綜合體-中駿世界城，現已開業及在建的商業項目超40座。

而中駿集團的實控人黃朝陽，自1996年參與發展中駿集團首個物業項目后，便一直參與其后發展的所有項目，至今已擁有約27年，中駿集團業務發展策略、商業地產管理及金融投資管理工作都是由黃朝陽負責制定。

今年4月，中駿集團在償還一筆5億美元的優先票據后，一反之前的低調性格，在對外發布的公關稿件中高調表示公司已經“穿越周期”，“安全著陸”。

來源：媒體公開報道

然而現實是殘酷的，市場并不會按照企業設計的思路去發展。

一旦公開違約，債權人可根據相關融資的相應條款要求加快償還債務及/或采取行動。雖然中駿集團目前還沒有被境外債權人要求加快償還債務，但如果短期無法緩解現金流或給出整體債務解決方案，這把懸在頭頂上的刀遲早會落下，類似清盤申請的戲碼已經在其他房企身上多次上演。

中駿集團表示，正計劃積極與境外債權人溝通，爭取債權人的支持和理解，以期友好解決債務問題。同時公司將盡快委聘外部顧問，協助集團探索可行的全面解決方案。

作為中駿集團的實控人，黃朝陽身兼多職，他還是中國和平統一促進會香港總會副會長、南昌大學客座教授、泉州師范學院董事會副董事長、南安華僑中學董事會董事長、香港福建社團聯會永遠名譽會長。黃先生的資源很多，希望可以切實帶領中駿集團“穿越周期”。

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