撰文|蜜姐? 來源|閨蜜財經(jīng)

10月7日，建業(yè)集團在官網(wǎng)首頁發(fā)布了一份“鄭重聲明”，否認(rèn)上述傳聞。? ?

今年6月23日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)公告官宣爆雷，未能在寬限期結(jié)束前支付一筆美元債的利息，同時宣布將“暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付”。

不過，債務(wù)違約后，建業(yè)地產(chǎn)也并未躺平。7月下旬，其披露了有關(guān)境外債務(wù)重組的最新消息，委任法國巴黎銀行和海通國際證券作為財務(wù)顧問，以及年利達(dá)律師事務(wù)所作為法律顧問，推動解決境外債務(wù)問題。

此次傳言發(fā)酵，或與樓市較為“平靜”的行情，以及近期媒體報道恒大集團、融創(chuàng)集團在美元債重組過程中，相繼在美申請“破產(chǎn)保護(hù)”等消息有關(guān)。

但作為千億級別的“河南王”，建業(yè)地產(chǎn)如今的情況似乎也不容樂觀。

01

聲明并未平息輿論，反而是迎來了更多熱議。

建業(yè)集團的聲明內(nèi)容，蜜友們可能看著有幾分熟悉，結(jié)構(gòu)比較常規(guī)。? ? ? ??

首先是明確否認(rèn)了近期的種種傳聞。

其次，要求相關(guān)自媒體立即刪除不實信息并消除負(fù)面影響，以及聲稱公司“保留依法進(jìn)一步追究相關(guān)主體法律責(zé)任的權(quán)利”。

最后，披露了公司的一些經(jīng)營狀況以及表決心。比如今年前三季度，其累計完成交付23277套、339.1萬平方米，其中提前交付7585套。

堅持“保交樓”是值得肯定的。但聲明內(nèi)容對傳聞中最為關(guān)鍵的債務(wù)情況卻避而不談，這也引發(fā)了更多熱議，甚至是質(zhì)疑。? ? ? ? ?

圖片來源|網(wǎng)易新聞

網(wǎng)友們的擔(dān)心或與近年來一些房企的經(jīng)歷有關(guān)。比如，同樣國慶假期尾巴上傳出的恒大、融創(chuàng)相繼在美申請“破產(chǎn)保護(hù)”。

而這也并非首例，此前當(dāng)代置業(yè)、榮盛發(fā)展等房企均曾在美元債重組過程中，在美申請“破產(chǎn)保護(hù)”。

盡管多家媒體報道，“破產(chǎn)保護(hù)”并非破產(chǎn)清算，“申請認(rèn)可程序?qū)硟?nèi)債務(wù)處置和保交樓工作影響有限”，但仍有不少網(wǎng)友留言對此表示質(zhì)疑和不滿。

02

說回建業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)問題，到底欠了多少錢？

建業(yè)地產(chǎn)的2023年中報拖到9月20日才公布。對比今年4月發(fā)布的2022年報來看，情況并不樂觀，債務(wù)問題甚至更加突出。? ? ? ? ?

財報披露，截至今年6月底，建業(yè)地產(chǎn)的總負(fù)債1286.94億元，比2022年底減少了5.1%；

但總現(xiàn)金（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物以及受限制銀行存款）減少的速度更快，余額為37.79億元，比2022年底減少13.2%；

總借貸234.41億元，相比2022年底微降0.9%；

而凈借貸196.62億元，相比去年底增長1.8%；

凈借貸比率的數(shù)據(jù)更加夸張，2021年底為94.9%，2022年底飆升至580.2%，今年6月底升至1587.8%。這一數(shù)據(jù)反映的是公司融資結(jié)構(gòu)中負(fù)債與權(quán)益的構(gòu)成，簡單來說，該比率越高，公司負(fù)債水平越高，其面臨的財務(wù)風(fēng)險也更高。

03

流動性問題突出，降負(fù)債任重道遠(yuǎn)。

截至2023年6月底，建業(yè)地產(chǎn)的流動負(fù)債1269.31億元，對比同期總負(fù)債1286.94億元，更能清晰看到其債務(wù)結(jié)構(gòu)，短債壓力明顯。

財報中明確提示了與持續(xù)經(jīng)營相關(guān)的多種重大不確定性，其中就有披露于2023年6月30日，其流動負(fù)債凈額175.15億元，銀行及其他貸款95.00億元及離岸優(yōu)先票據(jù)138.50億元將于未來12個月到期償還，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為17.73億元。

概括來說，就是現(xiàn)金與短債之間存在較大的資金缺口。

報告期末，建業(yè)地產(chǎn)的流動比率進(jìn)一步降低，由2022年底的96.3%降至86.2%；現(xiàn)金短債比進(jìn)一步惡化，由去年底的0.34降至0.16。? ? ? ? ?

值得注意的是，流動負(fù)債中，優(yōu)先票據(jù)由2022年底的62.35億元飆升至138.50億元。

中報顯示，建業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)先票據(jù)（美債）2024年和2025年分別有4筆和5筆到期，合計約138.50億元。

因今年6月，建業(yè)地產(chǎn)宣布暫停向所有境外債權(quán)人付款（即違約），拖欠優(yōu)先票據(jù)付款導(dǎo)致其于今年6月30日發(fā)行賬面總值為1,925,803,000美元（約為138.5億元人民幣）的優(yōu)先票據(jù)發(fā)生交叉違約，盡管相關(guān)貸款人還未提出要求即時支付，但財報也要防止這種風(fēng)險，將這138.50億元優(yōu)先票據(jù)分類為了流動負(fù)債。? ? ? ? ?

也就是說如果建業(yè)地產(chǎn)能夠有效推動境外債務(wù)重組，將明顯緩解目前的流動性問題。

04

除了流動性問題，業(yè)績壓力是另一座大山。

和不少房企一樣，建業(yè)地產(chǎn)在行業(yè)較為“冷靜”的行情下，不僅銷售業(yè)績承壓，上半年還出現(xiàn)了虧損。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)市場回暖，其中，1—5月商品房銷售額同比增長約8.4%。但6月增速明顯減緩。

而全國各地的房地產(chǎn)市場分化也較為明顯，可能不少蜜友對于市場回暖的感受不深。房企們的感受和業(yè)績也大致如此，尤其是區(qū)域性較強的房企。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，上半年，近80家上市房企超6成業(yè)績預(yù)虧。建業(yè)地產(chǎn)也不例外。

中報披露，上半年，建業(yè)地產(chǎn)完成銷售額100.25億元，同比減少28.6%；

難能可貴的是實現(xiàn)營收80.74億元，同比增長10.6%；

尤其是毛利改善明顯為10.56億元，同比大增90.5%；

毛利率也由去年同期的7.6%提升至13.1%；

但最終卻錄得凈虧損11.69億元，相比去年同期虧損幅度收窄了近8成。? ? ? ? ?

營收兩位數(shù)增長仍凈虧損近12億元，建業(yè)地產(chǎn)解釋原因有二：

其一，受宏觀經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)市場下行的綜合影響，其收入規(guī)模尚未復(fù)蘇；

其二，存貨減值準(zhǔn)備上升。

不過，財報中披露的存貨撇減今年上半年為7.93億元，比去年同期減少約9.43億元；以及視作出售及出售附屬公司凈虧損額比去年同期減少約4.79億元。

不過，建業(yè)地產(chǎn)2022年就埋下了巨虧近76億元的深坑。

作為一家有著30余年歷史的老牌房企，建業(yè)地產(chǎn)的歸母凈利潤在2019年達(dá)到頂峰，為20億元；營收在2020年達(dá)到頂峰，為433億元，歸母凈利潤降至18億元。

2022年，建業(yè)地產(chǎn)業(yè)績“大暴雷”：營收由前一年的近420億元降至241億元；歸母凈利潤由2021年的6億元變?yōu)榫尢?5.6億元。

截至8月份，建業(yè)地產(chǎn)業(yè)績也不太理想。

據(jù)公告披露，8月，其物業(yè)合同銷售額約為6.5億元，同比減少62.5%；今年1-8月，其銷售額約為110.8億元，同比減少38.1%。

國慶假期，一些地方樓市迎來小高潮。

比如廣州，合富研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國慶假期其新房成交環(huán)比增長150%；諸葛找房數(shù)據(jù)，同期上海、武漢日均成交量103套、215套，分別同比增長284%和219%。

業(yè)績改善的希望還是有的，但現(xiàn)實的銷售壓力依然明顯。

對于房企們而言，無論是業(yè)績壓力還是債務(wù)壓力，如何“活下去”依然是關(guān)鍵問題。