來源/環球老虎財經

曾經的商業地產巨頭，如今卻面臨著巨大挑戰。

10月11日，華僑城（亞洲）控股有限公司港股公告稱，其間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃以不低于人民幣24.3億元（含增值稅）的價格，于北京產權交易所透過公開掛牌出售上海蘇河灣項目部分資產。

這意味著，位于上海核心地段的明星項目——上海寶格麗酒店，在開業5年后被公開掛牌出售。

華僑城方面預計，假設寶格麗項目按最低價格完成，所得款項凈額將約為人民幣20.7億元，預計將產生收益約人民幣5700萬元。董事會擬將建議出售所得款項凈額用于償還貸款及借款，及/或用于集團之一般營運資金。

商業地產仍是群雄逐鹿的紅海。上海寶格麗酒店的出售是一個縮影，意味著曾被稱為“中國迪士尼”，在業界運營能力首屈一指的華僑城，文旅之王的輝煌也已漸行漸遠。

隨著靈魂人物段先念退休、文旅與地產業績雙下滑、計提百億減值，2022也成為華僑城上市以來“最困難的一年”。

站在歷史的岔路口，華僑城仍堅持雙主業運營，欲以文旅業務解地產之負擔，并加速拋售資產回籠資金。無論成敗，都將成為商業地產的又一份教科書。

最后的體面

上海寶格麗，是華僑城“最后的榮光”。

公開報道顯示，2012年，華僑城亞洲與寶格麗集團簽署合作協議，于蘇河灣建設寶格麗酒店及寶格麗公寓。該酒店系全球第六家，也是中國第二家寶格麗酒店。

酒店建筑主體為一座48層塔樓和改造后的上海總商會舊址，計劃于2017年開業，最終推遲至2018年6月20日正式營業，一度以“最貴酒店” 成為社交媒體頂流。

據官網，上海寶格麗酒店僅有82間客房及套房，其中包括19間酒店甄選套房。10月31日晚的最低價格是6529元，最高檔的套房是302329元（含服務費），面積為393平方米，最多入住3人。入住一晚就需先支付4000元押金，多個晚上則需按倍疊加。

根據此次公開掛牌公告，華僑城擬出售的資產為酒店房產主體及其他建筑，包括上海市靜安區山西北路108弄5-8、11、16-18號；山西北路96、98、112、116、120、126號等。此前，華僑城上海置地為銷售資產不動產權之唯一持有人。

公告提到，銷售資產之若干部分目前正出租予第三方。根據與授權人（為一名獨立第三方）之品牌安排，酒店房產主體目前用作酒店營運及提供配套服務。延續品牌安排（如有）須依賴于買方及品牌授權人能否協商達成。

事實上，該“超高檔”網紅酒店的經營狀況不可謂佳，華僑城去年就開始謀求出售。

據公告披露，2022年，上述掛牌出售的可銷售資產錄得收入1.4億元，同比下降43.5%；除稅后虧損0.52億，同比翻了4倍。2023年上半年收入1.19億元，除稅后虧損690萬元。根據華僑城（亞洲）集團之管理賬目，于2023年6月30日，銷售資產之未經審核賬面凈值約為人民幣20.1億元。

公司董事會認為，倘若落實此次出售，將可令本集團盤活其資產、加速資產周轉，以供公司之整體策略規劃；將產生之現金流入用于償還貸款及借貸，可降低集團之計息負債；及實現投資收入。

去年4月，華僑城上海置地就通過公開掛牌出售寶格麗公寓運營主體上海首馳企業管理有限公司51%的股權，價格為不低于5.85億元，被出售公司的業務范圍包括：企業管理、停車場管理、展覽展示服務、物業管理及非住宅房地產租賃。

公告顯示，上海首馳 2020 年、2021 年以及 2022 年前八月除稅后虧損分別為5071.9 萬元、5235.1 萬元及3695.3 萬元，累計虧損超1.4億元。截至8月末，上海首馳總負債約為14.35億元。

今年4月，敲定了最終買方上海盛芬徠企業咨詢合伙企業，代價是6.12億元。經穿透，該買方背后實為上市公司世紀華通間接持有的私募平臺，后者于今年3月將總部搬至上海。

此次將寶格麗項目徹底掛牌出售，誰會成為新主人，也引發市場新一輪猜測。

曾經的“中國迪士尼”?

華僑城起源深圳，是粵系房企的代表，以商業地產起家。

控股股東華僑城集團有限公司是國務院國資委直接管理的大型中央企業，1985年誕生于深圳，立足改革開放前沿陣地，連續11年獲得國務院國資委年度業績考核A級評價。

華僑城以深圳華僑城聞名，此后又對標迪士尼，在全國范圍開發出歡樂谷、錦繡中華、世界之窗等明星項目，躋身世界第三和亞洲第一主題公園。

華僑城從來不自稱開發商，而是以“城市綜合運營商”自居，其創新的“文旅+地產”模式——利用文旅低價勾地，通過住宅開發高價賣房，賺了錢再反哺文旅，使上市公司實現最高60%毛利，在資本市場也長期享受“文旅”估值。

財報來看，房地產板塊和旅游綜合板塊幾乎各占半壁江山，旅游收入在2019年后超越房地產，在2021年短暫受挫后，2022年再度超越地產。

然而，無論怎么與其他房企劃清界限，華僑城的地產本質依舊不變，近兩年受疫情以及宏觀環境影響，房地產業務和旅游業務雙雙大幅下滑。

2022年，公司迎來歷史性業績拐點。一季度實現營收74.7億元，同比下降13%；歸母凈利潤1.8億元，同比斷崖下降80%；歸屬上市公司股東的扣非凈利潤為-6385萬，同比下降107.41%，歷史性出現虧損。

全年來看，上市公司實現營收767.67億元，同比下降25.17%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-109億元，同比下降達387.05%。曾經的文旅之王似乎陷入困境。

為了減負，華僑城去年陸續掛牌多家公司股權，其中既有文旅項目，也有地產項目。

7月，華僑城全資子公司重慶華僑城實業發展有限公司以底價約5.6億元，轉讓成都華僑城盈創實業有限責任公司100%股權及42020萬元債權。8月，華僑城持股的云南旅游股份有限公司掛牌轉讓旗下公司49.53%股權，轉讓底價123.72萬元。

9月，據重慶產權交易網信息顯示，建水僑博房地產開發有限公司轉讓49%股權，底價13983.55萬元，轉讓方為云南世博康旅產業投資有限公司，后者是重慶華僑城實業發展有限公司華僑城全資子公司。

10月，華僑城旗下華僑城(天津)投資有限公司擬分別轉讓太原僑碩置業、太原僑諾置業、太原僑隆置業各5%股權，轉讓底價合計1500萬元。

段先念的城

曾有評價，一個人成就一座“城”。此處的人，指的是華僑城“靈魂人物”段先念。

1958年出生的段先念，早在20多年前就提出“城市運營”概念，彼時他擔任西安高科（集團）總經理，帶領西安高科一度成為中國最大500家企業之一，是西安當時最大的房地產開發企業。

2002年，段先念調任西安曲江新區管委會主任、黨工委副書記。2008年被任命為西安市副市長，打造了大唐芙蓉園、大唐不夜城、大雁塔等明星景區，雷厲風行的風格，帶領西安旅游品牌打響全國。

2014年3月，段先念接棒退休的任克雷，任華僑城集團公司黨委副書記及總經理；2015年9月，段先念正式接任華僑城A董事長一職，開啟了“華僑城模式”快速發展新篇章。

在執掌華僑城的8年里，段先念定下“中國文化旅游業航空母艦”的目標，對占比過大的地產業務進行大刀闊斧的改革；還創新采用了競爭上崗模式、充分授權、推進合伙人制度與持股激勵等模式，優化管理架構，推動這家老牌地產央企的業績走向巔峰。

2014年，華僑城A營收首次突破300億；2016年，華僑城A營收突破350億，凈利潤創新高達到68.8億；2019年，營收600億，利潤總額達192億；2020年，利潤總額突破200億，成為業內無可爭議的標桿。

在段先念時代，公司總資產也從2013年底的878.79億元，增長到2021年底的4800.61億元，累計增加3921.82億元，增長約3.50倍。營業收入破1000億元。

在最高光的2019年，華僑城游客量成為亞洲第一，同年文旅板塊與地產板塊收入與利潤率相當，凈利潤達到142億。有曾任職華僑城的員工表示，當時華僑城文旅是當之無愧的龍頭，對外都說已不需要靠地產去“供養”文旅了。

此后疫情襲來。2020年與2021年，華僑城凈利潤分別錄得126億和37億；2022年則急轉直下，錄得負109億。

2022年財報顯示，公司對存貨減值、固定資產、投資房地產、長期股權投資等計提減值127億元。其中，房地產開發項目計提存貨跌價準備達115.1億元，而2021年僅計提約12.57億元存貨跌價準備。

華僑城表示：“2022年因房地產行業的深度調整，部分項目預計可變現凈值已明顯低于賬面價值，減值跡象明顯。”此前為快速增長犧牲的一部分利潤似乎開始“反噬”。

危急存亡之時，公司卻不得不“換帥”。

2022年4月，段先念按“副部級“央企一把手規定退休讓賢。接任者張振高出生于1962年，僅比段老小了4歲。其曾在全國人大辦公廳工作，2010年起任同屬國資委直管的保利發展集團總經理和黨委副書記，2017年兼任中國中絲集團公司黨委書記、總經理，風格穩健。

當前華僑城經營壓力仍大。2023年上半年，華僑城A實現主營業務收入194.38億元，同比上升18.56%，凈利潤則錄得-14億元。其中，旅游綜合業務收入103.06億元，同比減少2.30%，毛利率20.77%；房地產業務收入90.89億元，同比增長56.47%，毛利率18.22%。

負債與現金流方面，華僑城截至20236月末合共1343億元的有息負債，長期借款及應付債券占比達到88%；貨幣資金達到442.78億元，較期初增長27億元；經營性凈現金流0.9億元，較去年同期有所改善。

華僑城表示，公司基本完成存量在運營項目管理重組。下半年，文化旅游業務方面，公司將持續把握行業復蘇機遇，做優做強主業優勢；房地產業務方面，公司將根據市場情況，動態優化投資策略，聚焦核心城市核心區域精益投資。