作者/蒲肅?來源/債市觀察

在官宣境外債違約近兩年后，佳兆業（1638.HK）的境外債務重組方案終于浮出水面，但至今仍未達成最終協議。

目前，佳兆業存續的優先票據及其他境外債合計約123億美元。企業預警通數據顯示，佳兆業目前有20只美元債存續，全部處于違約狀態。

來源：企業預警通

債市觀察查閱發行，佳兆業美元債現有債權人成立的債權人小組持有或控制超過35%的存續債務本金，粗算約43.05億美元債權。

佳兆業在重組方案中提出了三項重組條款，包括股權換債權（將現有債務轉換為佳兆業股份）、舊債換新債、出售資產（包括舊改項目），但與其談判的債權人小組并不同意其中部分條款。

在出險房企中，佳兆業是2023年首家復牌的公司，但緩解債務風險的過程仍很漫長。

資金缺口最高達300億元

佳兆業公開數據顯示，截至2022年底，公司境內外合計債務總額約1854億元，其中境外123億美元債約合人民幣900億元（按10月19日匯率計算），境內有息負債約506億元，對外擔保合計約448億元。

佳兆業集團稱，在償還境內債務的本金、利息、其他財務擔保后，扣稅前可用于境外債的現金預計約為600～750億元。據上述數據測算，佳兆業境外債仍有150~300億元的資金缺口。

尤其需要指出的是，這是佳兆業通過預測未來十年現金流情況得出的結論。

來源：企業公告

佳兆業預測的未來十年內有三大渠道獲得現金流：

1、 現有土儲項目、以及未轉化為土儲的舊改項目，開發出售后預計產生權益現金流累計約750~900億元。這其中包括佳兆業集團及其合營企業和聯營公司所開發的開發項目及舊改項目，并扣除了項目所需的土地支出、建設支出、必要的行銷和運營支出、融資支出以及稅金等。

2、 出售自持項目以及投資的項目，扣除債務本金和利息后，預計產生現金流約60~70億元。

3、物業、酒店以及其他業務部門收入，預計產生現金流10~20億元

但所有上述現金流的預測，都是基于多項理想狀況，比如未來十年內的樓市持續復蘇、佳兆業所有可出售資產都能順利變現、不考慮佳兆業未來投資新項目等等，但在長達十年的時間內，這些情況并非佳兆業可以決定，隨時可能出現變化。

十年后，佳兆業的管理層能否維持原班人馬都無法確定，誰來為今天的預測負責呢？

賬面現金僅45億元，

未來1年內到期債務超千億

佳兆業境外債違約始于2021年底，當時有4筆美元優先票據本金或利息違約，累計未支付本息約5.19億美元。

此外，2021年11月，佳兆業擔保的理財產品爆雷，引發投資人維權。當時的佳兆業相關負責人對投資人表示，集團通過錦恒財富募集的總本金119.13億元，到期利息8.75億元。隨后因現金兌付壓力大，佳兆業增加“以房抵債”的兌付方式。

上述債務違約及理財爆雷后，佳兆業一直等到今年才發布2021年、2022年和2023年相關財報，多項數據顯示佳兆業現金流壓力較大，違約債務還在增加。

其中在2023年3月發布的2022年上半年財報顯示，佳兆業當期逾期的銀行及其他借款約為231.59億元，導致本金總額約871.47億元的銀行及其他借款交叉違約。

截至2023年上半年，佳兆業扣除預收賬款（包括合同負債）的資產負債率上升至90.2%；凈負債率（含永續債）上升至602.3%，現金短債比（剔除受限制現金）為0.01倍。

據2023年半年度財報，佳兆業現金及銀行存款（包括銀行存款、現金及銀行結余及受限制現金）約為45億元，同比減少64億元。此外，佳兆業有約1179億元借款將于一年內到期。

來源：企業公告

由于佳兆業債務風險較大，甚至連佳兆業子公司都對集團進行了清盤申請。

7月6日，佳兆業集團全資附屬公司——布洛德峰投資顧問有限公司向香港特別行政區高等法院對佳兆業集團的清盤呈請，原因是佳兆業集團（深圳）有限公司發行的公司債券未支付，涉及本金1.7億元及相應利息。

目前，上述清盤呈請及撤銷申請的聆訊已押后至2024年2月6日，但并未撤銷。

違約兩年來，佳兆業主營業務仍然比較低迷，截至2023年上半年，佳兆業營收約135.65億元，同比微增1%；虧損約66億元，去年同期虧損約77.58億元；包括合聯營公司在內的銷售額約為121.9億元，同比增長約16%。

在債務違約面前，佳兆業仍在努力維持公司運營，據佳兆業表示，公司已經引入國企福田安城投，并與長城資產、安居建業、福田投控、建安集團等央國企深度合作，并共同打造了深圳福田中心區高質量人居標桿之作－天宸項目。

來源：佳兆業官網

“民營房企＋AMC＋地產國企”的模式能否幫助佳兆業再次化解危機，還需要市場檢驗。

最新消息顯示，佳兆業集團今年1-9月累計交付42個項目，約2.7萬套房源，已超過去年全年總交付量，主要集中在深圳、廣州、上海、重慶、東莞等地。其中，三季度累計交付10個項目約5684套房，9月，佳兆業完成徐州富春山居、陽江濱江壹號等4個項目2099套房源交付。

值得注意的是，佳兆業其中項目層面負債363億元，這些負債有待佳兆業加快項目去化，減少負債壓力。

佳兆業的項目交付如何？歡迎評論區留言討論。