來源/丁祖昱評樓市

近年來物業企業不斷開拓非住宅、城服等新賽道，但住宅物業在物企的業務中仍占絕對比重。

住宅物業中一個是增量市場，另一個是存量市場。

增量市場往往是企業重點關注的優質市場，目前全國住宅銷售規模已進入下降通道，且近八成增量集中在三線以下城市。

與此同時，存量市場競爭逐漸白熱化，隨著優質項目不斷減少，優質單盤陷“爭奪戰”，帶資進場金額不斷被刷新。

對于企業來說，如何挖掘住宅物業市場，從而實現有針對性外拓非常重要。不同量級、不同類型的物業企業在面對住宅物業增量市場、存量市場機遇和挑戰時拓展策略各有差異。

未來增量年均10億方左右

增量市場之所以成為企業重點關注的優質市場，原因在于項目物業費相對較高且相關設施設備剛剛投入使用，維修成本較低。

土地成交規模、住宅的銷售規模決定增量市場的發展潛力，而增量市場與開發商拿地、銷售等息息相關。

近幾年，地產行業形勢嚴峻，開發商拿地意愿直線下降。

根據克而瑞監測，2021年開始，全國住宅用地成交規模逐年下降，2022年全年成交12.1億平方米，與2020年相比幾近腰斬。2023年以來，下降趨勢仍在延續，1-9月全國累計成交住宅用地僅4.4億平方米，預計全年規模只有2020年高峰期的1/4。

近年來，全國住宅用地有接近8成集中在三線及以下城市，2023年前三季度一線城市占比有所提升但依然較低，僅為3%。

對于物企來說，三線及以下城市物業費相對較低，這部分增量市場是否成為企業拓展重點值得商榷。

另外，從全國住宅銷售規模來看，顯然已進入下降通道。

過去十年，全國住宅銷售規模約為132億平方米，2021年達到高點時開始回落，未來十年，全國住宅銷售規模將下降至100億平方米左右，也就是每年平均約10億平方米。

存量市場中優質項目稀缺，上海占比僅有5%

受整體住宅規模收縮以及增量集中在三線及以下城市影響，增量市場的拓展往往受限。

在這種情況下，存量市場成為物企重點關注的對象，存量競爭逐漸白熱化，尤其是優質項目甚至會出現帶資進場的現象。

物管行業存量市場到底有多大？

根據克而瑞物管預測，2023年全國住宅物業管理規模將增加至217.4億平方米，營收規模將進一步提升至5164.3億元。

盡管存量市場規模巨大，但優質項目相對匱乏。

優質項目的判斷可以通過樓齡、物業費、項目規模三個重要指標來呈現。以上海為例，若單以獨立指標來看，上海優質項目占比均在20%以上。比如樓齡10年及以下的優質項目占比為35%；物業費在3元及以上的優質項目占比為22%；項目規模在10萬方及以上的優質項目占比為30%。

實際上，真正優質的項目需要同時滿足多個指標。

我們將樓齡10年及以下、物業費3元/平米/月以上、規模10萬方以上的項目定義為最優質項目，樓齡10-15年、物業費2-3元/平米/月、規模10萬方以上為次優質項目。

數據顯示，上海最優質的項目占比2.6%，次優質項目占比2.4%，全市存量住宅市場中優質項目占比僅5%。

由此可見，存量市場中優質項目依然較為稀缺。

優質單盤陷“爭奪戰”

存量優質項目稀少，也使得頭部物企競爭激烈，帶資進場時有發生，帶資金額不斷刷新。

比如2023年5月武漢愛家名校華城項目公開招標，萬科物業、保利物業兩家分別開出帶資510萬、420萬進場。

另外，今年6月西安繽紛南郡小區招標，彩生活、金茂物業、金地物業、萬科物業四家均提出帶資進場，其中萬科物業承諾帶資金額高達736萬。

優質項目“爭奪戰”背后，實際反應了項目的稀缺性，以及項目可以帶來可觀的營收。以上兩個項目均屬于區域內大盤，且物業費水平較高，根據測算，西安繽紛南郡小區飽和收入可達1600萬/年左右。

畢竟，優質項目仍屬于少數，基本上被頭部房企分食。對于大部分物企而言，更應該從提升管理密度著手，從而實現企業營收增長。

以萬物云上海區域為例，其在上海在管規模約為2877萬平方米，在管項目約160個，其中浦東新區、閔行區在管項目均超過40個。管理密度的提升使得企業在城市乃至特定區域內的運營成本得到極大的壓縮，同時提升了企業的經營效率。

未來在增量市場中有效供給將不斷下降，存量市場競爭愈加激烈。

對于大部分企業而言，三線城市或更低能級城市的增量市場是否值得大力拓展值得商榷，但與地方城投及國有企業合作是其可行的路徑之一。而在存量市場中，相比優質項目的爭搶，提升管理密度更值得企業重點關注。