來源/丁祖昱評樓市

先是金山區樓市松綁，緊接著第三批集中供地迎來收官，并且上海總價地王TOP3在本輪被刷新。

先來看第三輪集中供地的幾個重點：

1、土地規則迎來大調整：核心區地塊重啟“招掛復合”，增設競報“高品質建設”環節，且明確最低裝修價格標準。

2、平均溢價率走低，但仍有47%地塊觸頂搖號成交，冷熱分化的格局與新房市場相似。

3、國央企“包場”搖號地塊，民企在總價較高的一線城市存在感進一步削弱。

第三批集中供地17宗地塊總成交金額675.7億元，至此，2023年上海前三輪集中供地涉宅土地總成交金額達1838億元，位居全國第一。

整體來看，上海土拍仍然堅挺，這進一步說明，一線城市仍是房企投資的重點。

在當前市場情況下，土拍規則升級的城市并不多，上海算一個。

第三批集中供地土拍規則很明顯的變化是，地塊報價至最高限價后，需先進行“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”的競拍，兩者均拍至最高限制后才進入搖號環節，且明確裝修價格標準，引導房企高質量建設。

相較于此前最高限價后直接搖號，新增的兩個環節對于房企自身提出了更高的能力要求、運營要求。

這也意味著，土拍除了考驗房企資金能力以外，開始從更多維度進行篩選。

規則的調整對增加了后期項目建造、運營成本，但也提升了央國企投資的競爭優勢。

從參拍房企也可以看出，央國企在上海依然強勢，比如保利在17宗地中參與了10宗競拍，象嶼和招商也參與了9宗。

雖然國央企積極參拍，但從地塊的角度來看，本輪地塊參與熱度不及第二批次，第二批次掛牌的24宗地塊中有9宗的參拍房企數量達到10家以上，而本批次的地塊參拍房企基本都在10家以下，僅有青浦趙巷地塊參拍房企超過20家。

上海第三批集中供地在10月份共進行了兩輪，兩輪共成交17宗地塊，總成交金額675.7億元，平均溢價率分別為6.67%和2.34%。

一個明顯的變化是，溢價率回落幅度較大，土拍熱度不及今年的前幾輪，其中第三批第二輪土拍溢價率與2022年第三批次相當。

主要原因在于，本輪集中供地中徐匯龍華地塊起拍價240億元、寶山地塊是大型TOD綜合地塊，兩宗地塊總價較高、用途復雜，拿地門檻較高，底價成交對整體的溢價率也有影響。

雖然平均溢價率回落，但是17宗地塊中共有8宗觸頂（搖號）成交，占比達到47%。

這組數據更能體現出房企拿地的熱情。畢竟，在土拍規則升級的情況下，增加競品質和公租房比例，還能有接近半數地塊觸頂搖號，十分難得。

另外，溢價成交的地塊比例也達到了18%。底價成交的地塊比例為35%，這些地塊基本上位于青浦、浦東和金山的偏遠區位。

整體來看，上海三批次土拍市場熱度平穩，與新房市場相似，冷熱分化的格局顯著。

從第三批次集中供地成交情況來看，17宗地塊中有12宗被國央企（包括聯合體）競得，央國企拿地的比例已達到七成。

其中，中海以240億元底價競得本輪總價最貴的徐匯龍華地塊，也成功刷新上海總價地王TOP3，招商、華潤拿地總價分別達到101.6億元和70億元，拿地金額排行靠前的房企均為國央企，體現了國央企雄厚的資金實力。

另外5宗也被城投公司拿下。其中，除了新長寧集團搖中長寧區程家橋地塊、同濟房地產以總價11.1億元、溢價率2.12%競得青浦朱家角地塊以外，其余均為托底拿地。

民企在總價較高的一線城市存在感持續削弱。

截止目前，上海三次集中供地共成交了60宗含宅用地，其中央國企占比達到七成。

具體企業來看，保利、招商今年在上海新增拿地已經達到了5宗，實現了在上海的大幅度補倉。其次象嶼、建發也各自增儲4宗；綠城、中國鐵建、華發和華潤則均有3宗地塊的收獲。

單個企業成交地塊數量似乎并不能說明問題，但把上述幾家企業競得的地塊加起來，已經達到了上海今年出讓的含宅用地幅數的一半。

這也預示著，未來上海市場集中度還將持續走高。

上海仍是房企投資的焦點。

當前上海土拍市場幾乎是央國企的“主場”，民企在總價較高的一線城市存在感持續削弱，未來新房市場的集中度仍會持續走高。

房企在資金有限的壓力之下，押寶核心城市優質地塊將成為常態，未來土拍熱度指標將逐步與新房市場趨同。