來源/地產知識橘

前兩天，中海鏖戰上海灘，攜手國資砸下240個億，拿下今年上海的總價地王——徐匯濱江綜合體靚地。

此時，距離它在廣州搖中年度“靚地”上涌果樹公園地塊，只有短短的一個月。

殺瘋了的中海

那就先從上海這塊地說起。

這塊地的分量可不一般。

首先是體量巨大，涵蓋住宅、寫字樓、租賃等多種用途；

其次，位置還好，坐落在“搖中一套就賺2000萬”的網紅盤云錦東方附近，算得上寸土寸金。

兩者疊加，身價不菲，光起拍價就達到近240個億。

可供對比的是，今年1-9月，全國只有9家房企的拿地總金額，超過了這塊地的地價。

中海這次出手，無疑下了血本。

但它在土地市場上的瘋狂不止于此。

就像我們此前提及的，上個月，廣州開發商最翹首以盼的海珠區上涌果樹公園北側地塊開拍了。

這是廣州市中心少有的巨無霸地塊，位于城市中軸線的南端，有商業、有水景、有地鐵站、還有傳聞中的名校，很難不讓房企心動。

在最后的搖號大戰中，中海從十多家房企中脫穎而出，一把豪擲了128個億。

如果放眼到全國，中海最近的動作就更多了。

6月末，中海從深圳一路打到石家莊，在一二線核心城市搶下4幅地塊，其中，光是深圳灣總部一塊地，身價就達到125億元。

粗粗算下來，五個月內，中海在土地市場上花了接近600個億，其中絕大部分地塊的溢價率，達到了15%左右，甚至更高。

這到底是什么水平呢？

另一個可供參考的數據是，今年6月，克而瑞監測的重點城市拍地平均溢價率，僅僅8.3%。

看著中海無畏高地價和高溢價，出手闊綽，四處掃貨，突然就有種夢回2021年上半年的感覺。

逆勢沖規模

那么，為什么中海要在這個節點搶地呢？

我們發現，如今的中海，似乎已經跟以往不太一樣了。

曾經最引以為傲的高毛利率標簽，正在一步步喪失。

從2022年開始，中海就把“利潤王”的頭銜拱手讓給了華潤置地。

去年，中海全年的核心凈利潤244億元，低于華潤的270億元。

毛利率也一降再降，高峰時期接近38%，如今，滑到了22%左右——

雖然掌舵人顏建國在年報發布會表態說今年的利潤要“穩中有升”，但顯然，中海已經不再是最能賺錢的房企了。

它正試圖給自己貼上一些全新的標簽——

比如“權益銷售王”。

今年上半年，就在大家討論碧桂園失勢、保利銷售額登頂的時候，一個沒被太多人注意到的事實，悄悄發生了……

中海逆勢賣房，拿下了行業權益銷售榜的第一。

從去年的第四躍升至第一，攀升的速度有點快。

但這似乎還不夠。

早在2022年中期報告時，中海就有過這樣的表態——

“行業競爭是一場沒有終點的長跑競賽，一大批企業已經退出賽場，仍然在前進的企業分散成幾個梯隊……

本集團身處第一梯隊，糧草充足并擁有43年的長跑經驗，我們的目標是奪取勝利。”

高舉高打的野心落到今年，中海公開表示，2023年的銷售額增長目標是：

比2022年上升20%。

這個數字，怎么說呢。

當時，大家普遍關心的話題還是地產行業是否觸底企穩，絕大部分頭部房企都沒敢公布業績增長計劃，就連近些年勢頭強勁的越秀，對于增幅的期待也僅僅是6%——

不到中海的三分之一。

中海是真敢啊！

話說回來，這任務達成也不是那么容易的。

三季報顯示，中海今年前九個月的合約銷售額是2390億元，距離年初20%的增長目標，還差接近1150億。

也就是說，要想達標，在今年最后25%的進度條里，中海得完成32%的銷售業績。

今年這形勢……金九銀十過去一半了，年底還得加把勁啊！

土儲不夠用了

話說回來，想上規模是好事，但中海手上的“面包”卻不太允許。

近年來，中海的土儲規模滑坡得有些明顯。

2020年中期，中海的土儲為6300多萬㎡，三年過去，只剩下不到4000萬㎡，縮水接近40%。

眾所周知，土地是開發商的糧草，是賴以生存的根基，如果沒有足量的土地，根本沒有大規模開發銷售的基礎。

頂著“奪取長跑勝利”的長期目標，中海顯然有些著急。

年初，中海提及要達成土地投資雙位數增長，折算下來，至少要在土地市場上砸1200個小目標。

但整個上半年，只花出去了400多億。

眼看還有700多億元的投資額度沒有用完，投拓狗們著急啊……

賺錢什么的先不要管了，只要一二線城市有地，搶了再說。

老大反復強調的kpi，怎么也是要完成的。

挽回失去的口碑

在利潤之外，所有想要跑步登頂的房企，似乎都面臨同一個魔咒——

規模上去了，質量和口碑就容易跟不上。

中海在廣深市場的表現，似乎已經初顯端倪了。

2020年，憑借中海觀瀾府這個現象級熱盤，中海在廣州市場一炮而紅。

彼時，靠近江景、領先的戶型產品設計令無數購房者上頭，僅靠著銷售手中的ipad就把項目賣爆了。

隨后，中海又高價拿地，在海珠區連落三子，試圖獲取板塊的定價權。

但目前中海這幾個項目的走勢，在廣州的小伙伴們都看到了，除了入市時間早的中海觀云府以外，中海江泰里、中海觀澔府的去化都不甚理想。

陽光家緣網顯示，開盤一年半了，中海江泰里的簽約率還不到三成。

前段時間，觀澔府還推出了特價房源——

單價只要5字頭起。

而當時的拿地價，也是超過5萬/㎡了。

項目滯銷，市占率下降，只能說中海在廣州市場的表現比較尷尬。

就更別說弄得沸沸揚揚的深圳中海匯德里事件了。

很難想象7.5萬/㎡均價的樓盤，外墻大面積脫落，業主還反饋存在墻體傾斜、鋼筋外露等問題，這樣的作品，是出自品質擔當的中海之手。

最后，在購房者的多方維權下，中海不得不花費3000萬，做了項目品質提升的工程。

跑起來之后，該如何保障品質，維持口碑？

這道題，當年忙著跑步沖頂的恒大沒做好，碧桂園也沒做好。

如今，中海能不能做好呢？