撰稿 | 行星??來源 | 貝多財經(jīng)

近日，評級機構(gòu)惠譽將龍湖集團(tuán)的長期外幣違約評級（IDR）、高級無抵押評級及未償付高級票據(jù)的評級自“BBB”下調(diào)至“BBB-”，違約評級的展望為負(fù)面。

惠譽公開表示，評級的下調(diào)反映出近幾個月來龍湖集團(tuán)及其所在的房地產(chǎn)行業(yè)的銷售表現(xiàn)弱于預(yù)期，這可能會限制龍湖集團(tuán)的現(xiàn)金流產(chǎn)生和流動性緩沖。

而在不久前的8月25日，評級機構(gòu)穆迪也將龍湖集團(tuán)的評級和高級無抵押評級從“Baa2”下調(diào)至“Baa3”，并將評級列入下調(diào)觀察名單，此前評級展望為“負(fù)面”。穆迪預(yù)計，龍湖集團(tuán)未來12至18個月內(nèi)的合同銷售額將有所下降。

穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示：“評級下調(diào)反映了穆迪的預(yù)期，即在合同銷售放緩、利潤率持續(xù)承壓以及債務(wù)資本市場融資渠道仍然受限的情況下，龍湖集團(tuán)的信用指標(biāo)和流動性緩沖將會下降。”

不難看出，龍湖集團(tuán)所在行業(yè)呈一定的凜冬之態(tài)。與此同時，行業(yè)的希望也在逐漸顯現(xiàn)。

一、市場疲軟，營業(yè)收入降幅顯著

通過兩家評級機構(gòu)發(fā)布的公告不難看出，導(dǎo)致龍湖集團(tuán)評級下降的主要原因是中國房地產(chǎn)行業(yè)的疲軟及復(fù)蘇的不確定性。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)2023年前三季度的開發(fā)投資為87269億元，同比下降9.1%，其中住宅投資66279億元，同比下降8.4%；商品房銷售額為89070億元，同比下降4.6%，其中住宅銷售額同比下降3.2%。

此外，2023年9月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.44。而據(jù)貝多財經(jīng)了解，通常景氣指數(shù)100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平。也就是說，目前的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)處于較低景氣水平。

惠譽披露的數(shù)據(jù)則顯示，龍湖集團(tuán)2023年前八個月的銷售額同比下降3%，其中7月和8月的單月銷售額同比大幅下滑36%和42%，近幾個月來跌幅加劇。惠譽已將2023年預(yù)測從此前的同比增長6%，下調(diào)為同比下降10%至1810億元。

另據(jù)龍湖集團(tuán)發(fā)布的2023年9月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)，該公司于2023年前三季度累計實現(xiàn)合同銷售金額1376.2億元，合同銷售面積825.6萬平方米；9月單月的合同銷售金額為145.0億元，合同銷售面積98.0萬平方米。

市場疲軟導(dǎo)致的收入降低，也可龍湖集團(tuán)的財報中窺見一二。2023年上半年，龍湖集團(tuán)實現(xiàn)收入620.44億元，同比下滑34.6%。相比之下，其2018年至2022年的收入均實現(xiàn)雙位數(shù)增長，其中2022年收入增幅達(dá)56.4%。

貝多財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，龍湖集團(tuán)的業(yè)績滑坡主要是其核心業(yè)務(wù)——地產(chǎn)開發(fā)收入下降所致。具體來看，龍湖集團(tuán)2023年上半年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入為498.69億元，較2022年同期的837.67億元下滑超40%，其中來自杭州、重慶的收入減少過半。

2023年上半年，龍湖集團(tuán)交付物業(yè)總建筑面積為383.2萬平方米，開發(fā)物業(yè)結(jié)算毛利率為14.3%，營業(yè)額單方價格為13014元/平方米，三項數(shù)值均低于2022年同期的598.3萬平方米、17.3%和14001元/平方米。

盈利能力方面，2023年上半年龍湖集團(tuán)的歸母凈利潤為80.59億元，股東應(yīng)占利潤同比增長0.6%至65.9億元；實現(xiàn)毛利率22.4%，其中開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率較2022年同期下滑3.6個百分點，但服務(wù)業(yè)務(wù)及其他的毛利率同比增長8.3%。

在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的疲態(tài)已有所顯現(xiàn)的同時，龍湖集團(tuán)的股價也一路走低。截至11月3日收盤，龍湖集團(tuán)的股價報11.96港元/股，總市值為788.37億港元，較2023年年初的1526.41億港元縮水近半，約減少738億港元。

二、立足地方，女企業(yè)家的傳奇商業(yè)史

公開資料顯示，龍湖集團(tuán)是一家成立于1993年，布局全國一、二線城市，聚焦開發(fā)、運營、服務(wù)三大板塊，發(fā)揮地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理、智慧營造五大航道協(xié)同效應(yīng)的綜合房地產(chǎn)集團(tuán)。

龍湖集團(tuán)介紹，該公司已累計開發(fā)1100余個項目，總建筑面積超2.2億平方米，交付房屋超90萬套，連續(xù)11年獲“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力10強”，連續(xù)3年入選《財富》世界500強，連續(xù)13年位列《福布斯》全球企業(yè)2000強。

誕生于重慶的龍湖集團(tuán)之所以能在眾多房企中突出重圍，從一個名不見經(jīng)傳的地方性房企躋身為與保利、萬科等央企國企性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并駕齊驅(qū)的大型集團(tuán)，必然離不開其創(chuàng)始人吳亞軍的帶領(lǐng)。

曾任記者的吳亞軍于1993年開始從事建材生意，并于兩年后入局房地產(chǎn)行業(yè)。1997年，吳亞軍的首個住宅項目花園是小區(qū)“重慶龍湖花園南苑”落地，高標(biāo)準(zhǔn)的建筑質(zhì)量、景觀配套也使得該項目被定為重慶“小康社區(qū)”示范工程。

在此基礎(chǔ)上，龍湖集團(tuán)1999年開發(fā)的第二個項目“龍湖西苑”大受歡迎，甚至出現(xiàn)重慶市民通宵排號買房的盛況，被業(yè)內(nèi)人士戲稱為“房子賣得比白菜快”，龍湖集團(tuán)也因此在重慶市的房地產(chǎn)行業(yè)中迅速打響了知名度。

2000年，吳亞軍將目光投向彼時還是城鄉(xiāng)結(jié)合部的重慶觀音橋，啟動了龍湖集團(tuán)的第一個商業(yè)地產(chǎn)項目。三年后，重慶知名購物中心和時尚地標(biāo)龍湖重慶北城天街落地，該項目也成為了龍湖集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)志之一。

2005年，龍湖集團(tuán)的年銷售額突破20億，躍升至重慶房企第一。站在巨人肩膀上的龍湖集團(tuán)也開始啟動全國化擴(kuò)張，發(fā)展首個重慶以外項目——成都晶藍(lán)半島，吳亞軍丈夫蔡奎帶領(lǐng)該項目刷新了成都樓市的房源、成交數(shù)、成交額三項記錄。

很快，龍湖集團(tuán)在重慶和成都兩地的銷售總額突破38億元，成為西部地區(qū)首家年破30億元的房地產(chǎn)開發(fā)商，躋身全國房企第一梯隊，隨即又將其市場布局拓展至北京、上海、西安等城市。

2009年11月，龍湖集團(tuán)登陸港交所，彼時任龍湖集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官的吳亞軍及其丈夫蔡奎共持有龍湖集團(tuán)39億股股份，約占總股本的78.2%，為該公司的實際控制人，

借助首日漲幅13.3%的出色表現(xiàn)，以上市當(dāng)天收盤價8.01港元計算，吳亞軍以約312.39億港元的身家超越中國女首富碧桂園的大股東楊惠妍，搖身一變成為中國房地產(chǎn)女首富。

成為女首富后的吳亞軍，繼續(xù)帶領(lǐng)龍湖集團(tuán)實行“穩(wěn)中求勝”策略，2017年突破千億銷售規(guī)模，并以連續(xù)多年保持房地產(chǎn)“三道紅線”的綠檔水平，一度成為“民企地產(chǎn)的標(biāo)桿”、民營房企“優(yōu)等生”。

三、高管換血，債務(wù)問題隱痛未消

接軌資本市場的龍湖集團(tuán)，走上了“去家族化”的道路。

2011年8月，吳亞軍辭去龍湖集團(tuán)CEO一職，由邵明曉接任。次年11月，吳亞軍與蔡奎離婚，蔡奎將其所持股份的投票權(quán)授權(quán)給吳亞軍。由此，吳亞軍成為了該公司唯一的實際控制人。

2022年10月28日，帶領(lǐng)龍湖集團(tuán)走過二十九年春秋的吳亞軍宣布因年齡及身體的原因辭去執(zhí)行董事和董事會主席職務(wù)，并獲委任為龍湖集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展顧問，而彼時年僅40歲的執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳序平接任董事會主席一職。

一石激起千層浪，公告發(fā)布后的第一個交易日，龍湖集團(tuán)股價大跌。截至2022年10月31日收盤，龍湖集團(tuán)報收9.83港元/股，跌逾25%，盤中最低下探至7.26港元/股，短短一日市值蒸發(fā)近200億港元，旗下多只債券跌幅超20%。

在接棒吳亞軍后，陳序在首場投資者交流會上稱：“未來5年，龍湖的目標(biāo)是商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營造這四個經(jīng)營性航道能夠產(chǎn)生的利潤占比過半，收入占整個集團(tuán)的30%。到那個時候，應(yīng)該說龍湖就完成了去地產(chǎn)化。”

但事實證明，以地產(chǎn)為主要收入來源的龍湖集團(tuán)想要去地產(chǎn)化并不容易。截至2023年6月底，該公司的新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為257萬平方米。也就是說，在地產(chǎn)開發(fā)銷售額走低的情況下，龍湖集團(tuán)的土地儲備面積仍在擴(kuò)大。

不僅如此，龍湖集團(tuán)的總負(fù)債也呈上升趨勢，負(fù)債由2018年的3268.86億元上升至2021年的6537.73億元，2022年的總負(fù)債則有所回落，為5535.95億元。2023年上半年，龍湖集團(tuán)的總負(fù)債為5392.1億元，較2022年同期收窄18.71%。

截至2023年6月30日，龍湖集團(tuán)的綜合借貸為2070.9億元，在手現(xiàn)金為724.3億元；凈負(fù)債率為57.2%，較截至2022年底的58.1%下降0.9個百分點；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%，較截至2022年底的64.8%亦有所收窄。

信息顯示，龍湖集團(tuán)已于2023年7月和8月累計償還共計83.7億元公司債。至此，該公司2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。此外，其將于2024年1月到期的153億港元銀團(tuán)貸款，提前償還72億港元。

龍湖集團(tuán)CFO趙軼表示：“龍湖集團(tuán)今年債務(wù)壓力已經(jīng)過去了，明年到期的銀團(tuán)貸款大概還剩下80億港元，我們正計劃按部就班的去償還。明年到期債務(wù)可能在230億元左右，龍湖集團(tuán)有充分的資源去償還。”