來源/環(huán)球老虎財經

從供應端來看，市場呈現(xiàn)出“環(huán)比持增、同比回落”的特征。11月重點28城預計新增供應環(huán)比增長22%，同比下降25%。

這一特征同樣表現(xiàn)在不同能級城市層面，各線城市11月新增供應表現(xiàn)出環(huán)比漲、同比降的特征，其中一線城市供應環(huán)比漲幅最大，三線城市供應同比降幅最為明顯。單從城市來看，上海、武漢兩城單月供應規(guī)模破百萬方，房企推盤積極性比較高。

11月供應結構來看，剛需、改善各占4成，主城區(qū)為主、近郊為輔。

整體來看，供應雖有所放量，但對成交帶動作用有限，熱點城市和熱點項目個數(shù)還將持續(xù)減少，成交環(huán)比或穩(wěn)中有降。

隨著年末沖刺季來臨，疊加核心城市利好政策持續(xù)發(fā)酵，房企推盤積極性有所提升。

據(jù)CRIC調研，11月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1151萬平方米，環(huán)比增長22%，同比下降25%?；九c2023年月均水平持平。

從累計供應來看，前11月累計供應面積將達到12986萬平方米，累計同比跌幅為10%。

從各能級城市來看，一線城市供應面積預計為268萬平方米，環(huán)比上漲38%，在各線城市中漲幅最大；二線城市穩(wěn)中有增，11月供應環(huán)比預期增長17%，同比仍跌27%，累計同比微降6%；三四線整體供應放量顯著，環(huán)比增長32%，僅次于一線，同比下降36%。

各城市供應規(guī)模表現(xiàn)不一。

上海、武漢兩城11月供應規(guī)模超100萬平方米，其中，上海供應規(guī)模為118萬平方米，達到年內次高；武漢單月供應達104萬平方米，位列二線城市榜首，受市場穩(wěn)步修復影響，房企推盤積極性相對較高，11月環(huán)比翻番，同比漲幅也達16%。

各城市環(huán)比漲多跌少，漲幅顯著的集中在青島、寧波、福州等弱二線城市。其中一線城市北京因上月基數(shù)較低，11月環(huán)比倍增，同比增幅也達83%，迎來了小幅放量期。二線城市中，寧波已經歷了數(shù)月的供應低迷期，2023年下半年單月供應均不足20萬平方米。

供應下跌城市多為行情相對低迷的內陸城市，比如濟南、南寧、長春等，“以銷定產”模式之下房企都在積極努力去庫存，推盤積極性并不高漲。

三四線城市供應積極性不高，根據(jù)CRIC調研的長、珠三角部分重點城市來看，無錫、徐州、泉州單月供應規(guī)模均超過15萬平方米，徐州、泉州環(huán)比倍增主要源于基數(shù)較低，僅常州因行情低迷原因，房企推盤近乎停滯，單月供應量僅7萬平方米，同環(huán)比齊跌。

不過值得關注的是，三四線累計同比降幅仍高達42%，在不同能級中居首。

從供應結構各產品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為45%、43%和12%，呈現(xiàn)出以剛需、改善二分天下的供應結構。

內陸弱二線城市剛需產品供應占比基本都在50%以上。以長春、鄭州、天津、南寧、濟南、昆明、青島、重慶、福州等為典型代表，剛需客群仍是成交主力。

值得關注的是，改善盤熱銷的城市如深圳、寧波，在11月加強了剛需產品的供應，供應占比分別達到了71%和57%。

上海剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在4成左右。

蘇州、西安、廈門、杭州、北京等“以銷定產”，以改善作為供應主力，占比均在6成以上。?

從供應結構各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為45%、38%和17%，整體供應重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之。

泉州、昆明、西安、重慶、福州、南寧、廈門、成都主城占比均在7成以上；濟南、漳州、長春、無錫、青島、上海、北京則以近郊項目為主，占比均在5成以上。

少數(shù)城市諸如長沙、深圳還將持續(xù)加大遠郊區(qū)供貨量，預期也將造成庫存積壓。

從調研情況來看，11月供應將迎來小幅放量，但整體來看對成交帶動作用有限，熱點城市和熱點項目個數(shù)還將持續(xù)減少。

一方面，各地新政利好頻繁疊加，對成交的提振效果邊際遞減，即便是北京、上海、杭州等城市次核心區(qū)也面臨項目去化的壓力。

另一方面，當前政策落地效果良好的成都、西安，受供應縮量+供需錯配雙重影響，成交也難有較大的釋放空間。

此外，鄭州、重慶、天津、徐州等弱二線和廣大三四線以剛需客群為主導，新房以價換量難以撬動有效需求，部分剛需客戶消費降級，被全面分流至二手房市場，對新房成交支撐作用也在不斷減弱。