來源/地產知識橘

上周，陸家嘴因為2016年購入的14宗毒地，向原“地主”蘇鋼集團索賠高達100億的事情，在網絡上引爆了。

面對指控，上周五，作為主角之一的蘇鋼迅速發出公告，回懟陸家嘴——

陸家嘴質疑蘇鋼不告知毒地事實，造成巨額損失，蘇鋼質疑陸家嘴開發期間沒有做好污染吸附，造成更多地塊的二次污染……

雖然是公說公有理，婆說婆有理，兩邊的信息一對，我們還是可以知道幾個基本的事實：

1、多塊土地被嚴重污染，是實錘；

2、雷丁學校所在的2號地塊為工業用地轉變土地性質而來，不符合環保要求，建成后校園環評不合格，是實錘。

3、一系列的互撕，都通過各種土壤環評報告互相印證。

乍一看，似乎進入了“羅生門”狀態，只能等進一步調查的結果了。

而這樣的工業用地，真的是個例嗎？

鋼鐵廠的后世

對于許多大城市而言，調整搬遷城區內的污染企業，釋放市中心土地，再更改土地用途，建設住宅和學校……是推進城市化的普遍抓手。

廣州，也不例外。

早在上世紀90年代，便有開發商拿下廣州市中心的工業用地，從煤場到農藥廠，再到銅材廠和化工廠……

當時沒有土地治理的概念，無論土地上原來是什么，只需要稍微清理一下就可以開發樓盤，拿地后一個月開工的，比比皆是。

能和蘇鋼地塊平起平坐的，大概是位于荔灣的廣鋼新城。

10年前，在“退二進三”的大趨勢下，廣鋼基地全面關停。幾年后，一座容納20萬人的居住新區在原來的廠區冉冉升起。

不過，這兒的開發過程也挺一波三折。

先是最初的方案被否掉了。

按照建筑老牌事務所美國SOM公司的構想，廣鋼地塊將建設一個約70萬平方米的中央公園，在公園周邊建設住宅。

由此，一方面可以大幅降低污染地的修復成本，另一方面，可以使用綠植花草，用生物方式吸收、代謝重金屬，減少污染擴散。

但最終，卡在成本上。

一旦啟用這個方案，廣鋼超過七成的土地無法進行拍地回款，就不能籌集到廣鋼集團轉型所需的300多億元資金了。

后來，中央公園縮減成僅剩1/7面積，直至如今仍未完全建成，航拍的小飛機一飛，依然是滿屏的敘利亞風格。

扯遠了，再說回廣鋼的土壤污染。

2013年，廣鋼集團曾委托研究所對廣鋼地塊進行土壤調查，發現超標的重金屬有8種，多環芳烴超標11種，其中苯并（a）芘最大超標58.4倍。

沒錯，這就是陸家嘴毒地事件中超標50倍的那個……

然后，這些污染主要集中在北區，南區部分較少。

于是，廣鋼集團采取了“原地異位”的方法做土地修復，在地塊南區建了膜結構大棚，把北區的污染土壤清挖后，專門存放于此。

根據官方回復，這項工程于2014年11月完工。

隨后，廣鋼集團對外招標，對南區的污染土壤原位清挖和修復，對大棚內的北區土壤進行處置，預計在2016年底完成。

但在此之前，轟轟烈烈的賣地行動早已拉開了帷幕。

曾“闖關”多次環評

廣鋼北區的兩批次地塊，分別在2014年2月和2014年9月成交。

當時交易情況是這個樣子的——

地都到手了，開發商肯定是想早點開發，回籠資金了。

但在拿到規劃用地許可證之前，是需要進行環評的。

根據《中華人民共和國環境影響評價法》，一般來說，建設項目的環評都應該包含以下部分——

據當時媒體報道，某央企的負責人表示，拿下的項目已通過環評，政府賣的地也已經修復了，將會分期開發。

但是，環評遠沒有結束，第二次、第三次環評還在路上。

從2019年開始，廣鋼新城陸續迎來中小學開學潮，目前，區域內已經有四所小學和一所初中。

大家可能會忽略的一點是，根據生態環境部的規定，在學校建成驗收時，同樣需要有環評報告。

只有環評通過了，學校才能正式招生開學。

如今，廣鋼建設接近尾聲，大批市民已經入住，距離廣鋼內第一所學校的開辦也過去四年多了。

理論上，如果在土壤、水污染方面有什么紕漏，學校也不可能正常經營這么久。

環評過了，就可以了嗎？

但說來也巧，這次陸家嘴毒地事件的爆發點，也正是因為學校。

前些年，陸家嘴在2號地塊上引進了英國雷丁學校。

這是一所由蘇州倫華教育與英國雷丁學校共同打造的九年制一貫學校，是英國千年名校在中國的首次亮相。

本以為能讓貴族學校拉點樓盤溢價，但在辦理開學許可證時，環評居然沒有過！

這才讓污染問題徹底浮出水面。

寫到這里，不禁想問一句——

此前，陸家嘴已在2號、8號、9號等五幅污染地塊上開發建設，投入資金超過20億元。

但就像我們此前所說的，項目開工建設需要環評報告，那么，這幾塊地的環評，究竟是怎么通過的？

而到底需要怎樣的環評，才能真正保證在曾經的工業用地之上，不會有影響到人體健康的污染呢？

這次陸家嘴事件爆發，打破的，恐怕不只是蘇鋼這一片土地上的平靜。

畢竟，對于開發商來說，市區的好地捉襟見肘，大多都是工業用地轉來的，以后是否還敢拿這樣的地？

對于建筑工人來說，在這樣的地塊上施工建設，會不會影響身體健康？

對購房者而言，如果在沒有徹底清理好的毒地上長期居住，這可是關乎生命安全啊！

以后，要入手類似的房子，會不會多一個心眼？

前幾天，趁著雙十一活動，廣鋼新城剛好有個新盤降價了。

從高峰時的七萬多降到現在的5字頭，還配有省一級的優質學位，這價格不可謂不筍。

但很多購房者關注的，并不是樓盤促銷活動，而是引發聯想的土地污染事件——

“估計是看了蘇鋼的新聞，慫了”

“陸家嘴事件，會不會有影響…”

誰都不愿意成為最后買單的那個人。那么，這個bug，到底應該由哪個環節去保證呢？