作者/蒲肅??來源/債市觀察

世茂旗下起拍價超百億的“中國第一高樓”流拍后，世茂集團（0813.HK）近日公布了境外債務重組方案，其中包括但不限于已發行的117億美元優先票據和信貸融資。

據“債市觀察”了解，上述重組框架已經發給境外票據持有人組成臨時債權人小組及境外銀行貸款人小組，世茂集團希望通過該方案減少負債約60億~70億美元（約人民幣430億元~501億元）。

來源：企業公告

計息負債3000億，

未來十年現金流只有2500億？

“債市觀察”梳理發現，截至今年6月30日，世茂集團境內外計息債務、應付款合計約420億美元，折合人民幣約3008億元。

其中，世茂集團有境外計息債務約140億美元（未經審核），境內計息債務約250億美元（未經審核），應付關聯方款項約30億美元。此外，世茂集團總權益約90億美元，包括非控制性權益約60億美元。

在上述境外債務中，約70億美元為優先票據、約30億美元為銀團貸款、約20億美元為雙邊貸款，另有約20億美元為有抵押項目貸款。

截至今年10月31日，世茂集團計息債務結余與6月30日的數據無重大差異。

世茂集團總負債超5100億?來源：企業預警通

目前，世茂集團整體流動資金仍然受限。截至今年10月31日，其現金結余合共約為220億元，包括：公司持有的現金約為10億元，上市附屬公司及其各自的附屬公司持有的現金約為40億元；受預售及其他監管安排限制的現金約為170億元，其中大部分存放于項目層面的監控賬戶。以上數據暫時未經審核。

面對拮據的可用資金，世茂集團計劃通過三步措施化解境外債務：

1、舊債換新債，展期9年：將部分現有債務交換為新債務工具，并以公司主要境外資產組成的抵押品組合作擔保，到期日為自重組生效之日起計不超過9年

2、折價換新，享有優先擔保：將現有債務本金打折，交換為有上限金額的新優先擔保債務工具，享有其他新債務工具抵押品組合的優先順位擔保。

3、以股抵債：將部分現有債務交換為世茂集團股票的掛鉤工具，該工具將轉換為公司較大比例的普通股份。

當然，世茂集團也沒忘表示，將會給債權人支付同意費。

那么上述重組方案的可行性有多少？

世茂集團在假設了很多前提條件（包括市場改善、公司保交付、融資正常等）后預計，2023年~2033年的十年內，公司產生的累計無杠桿營運現金流量總額約為2000億元至2500億元，其中估計酒店及其他商業運營產生的累計營運現金流量凈額約60億元至100億元。

世茂北京知名項目 來源：企業官網

此外，世茂集團預計未來十年，公司主要境外資產累計杠桿現金流量約15億美元至20億美元，但境外資產有可能被拿來抵償重組后的境外債務。

然而對比世茂集團公布的420億美元（約人民幣3000億元）境外債務，未來10年預計最高2500億元的現金流仍難以覆蓋整體債務。

截至公告發布日，世茂集團與各類債權人尚未就境外重組的條款訂立最終協議。

公司造血難，

董事長許榮茂降價出售自持房產

在公布重組方案的同時，世茂集團同時公布今年前11月銷售數據，累計合約銷售總額約為400.1億元，累計合約銷售總面積約274.57萬平米，銷售均價14573元/平米。

而去年同期，世茂集團上述三組數據分別約為794.9億元、492.78萬平米、16132元/平米，與之對比，今年世茂集團三大銷售指標分別同比下降約50%、44.28%和9.66%。

這意味著一個很艱難的局面，即世茂集團在降價約10%的情況下，銷售額卻只有去年的一半，自我造血功能的下降，才是世茂最大的困難。

降價10%還不夠，那我降價30%呢？答案是，依然不行。前不久，世茂旗下有著“中國第一高樓”之稱的深圳世茂深港國際中心二次流拍，起拍價相比評估價打了6.4折，但仍無人競拍。

世茂地標項目 來源：企業官網

經“債市觀察”梳理，世茂深港國際中心是世茂在2017年以239.43億元拿下，當時規劃建設600米左右超高層建筑，故被稱為“中國第一高樓”，該項目共包括12宗40年商辦及公建用地，總建筑面積達到145.04萬平方米。

今年7月5日，世茂深港國際中心項目首次線上拍賣，項目評估價約163.05億元，起拍價約130.44億元，但無人接盤；11月，該項目二次拍賣，降價26億元，起拍價約104.35億元，最終仍然慘遭流拍。

據了解，世茂深港國際中心項目股權較為復雜，這也是投資人比較擔心的問題之一。

公開資料顯示，世茂深港國際中心項目由“ST”世茂（600823.SH）持有51%權益，上海世茂集團通過全資子公司持有19%權益，中信信托通過合伙企業持有剩余30%權益。拍賣的12宗土地中有10宗已被抵押給中信信托，本次拍賣的申請執行人也是中信信托。

來源：企業預警通

“界面新聞”報道顯示，2017年，中信信托以深圳深港國際中心項目為底層資產發行信托產品；2020年7月，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立，募集規模達87億元。

2022年2月，中信信托宣布其中的57億項目資金遇到兌付困難，隨后3月，世茂深港國際中心停工，世茂債務危機也自此爆發。

同年8月，北京市第三中級人民法院對深港國際中心項目的12宗土地進行了查封，期限為三年，并查封及輪候查封項目中的283套房產，凍結深圳世茂新里程100%股權。隨后在9月，因票據追索權糾紛，深圳前海合作區人民法院也對此次拍賣的12宗地進行了查封

從整體銷售額到“第一高樓”，世茂降價也“賣不動”，不知道世茂集團董事局主席許榮茂作何感想。

另據市場消息，在今年11月，許榮茂持有的、位于香港中環中心的兩個全層單位曾尋求降價出售，該房產減價6.7%至每平方英尺2.8萬港元，合共減價約1億港元，兩層最新叫價共逾14億港元。

易居研究院研究總監嚴躍進分析認為，世茂近期處置的項目體量太大，在當前金融環境下，一些投資者根本是不可能來收購的，資金缺口太大了。“對世茂來說，只有盤活項目才有資金來源，所以盤活存量資產和增加流動性仍是世茂短期內的重要工作。”

另據“財聯社”消息，世茂集團、世茂股份日前參加建設銀行、上海銀行的交流座談會。與會銀行就存量項目的資債結構優化，以及在建及新開工項目融資等多個方向和具體項目上，與世茂達成共識。

值得注意的是，世茂作為出險房企，能進入銀行座談會一員，確實是一個積極信號，但銀行支持也需要世茂體現出“自我造血”能力。

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