來源/地產(chǎn)知識橘

后續(xù)等著萬達(dá)的，又是什么呢？

危機解除了

昨天，一則消息在地產(chǎn)圈內(nèi)炸了鍋——

萬達(dá)商管與太盟投資集團（PAG）簽署新協(xié)議，約定原2021年的投資贖回期滿后，太盟將聯(lián)合其他投資者，對珠海萬達(dá)商管進行再投資。

太盟投資集團是珠海萬達(dá)商管Pre-IPO的主要投資者之一。

2021年，珠海萬達(dá)商管引入16家投資者，總投資金額約381個億，其中太盟投資集團的投資金額為接近180個億。

也就是說，萬達(dá)已經(jīng)和規(guī)模較大的投資人談妥，就上市問題，新投資不再設(shè)置對賭協(xié)議。

這也意味著——

趕在今年底珠海萬達(dá)商管赴港上市的大限前，王健林面臨的萬達(dá)商管上市對賭壓力，已經(jīng)消除。

與此同時，大連萬達(dá)商管集團在珠海萬達(dá)商管的持股比例也大幅下降，從69.9%下降到40%。

交出珠海萬達(dá)商管的控制權(quán)和29.9%的股份，換近在咫尺的400億對賭壓力暫時解除，王健林這一著棋，是救命，也是無奈之舉。

萬達(dá)賣賣賣

回溯這一整年，萬達(dá)似乎一直在頻繁出售項目的路上。

據(jù)澎湃報道，最近珠海萬達(dá)商管跟投資人交流時表示，萬達(dá)集團正考慮賣掉些一、二線城市的萬達(dá)廣場以換取流動資金，目前在和險資洽談。

關(guān)于這個消息，萬達(dá)并未給出官方回應(yīng)，但拋售萬達(dá)廣場的動作，早有風(fēng)聲。

年初，有機構(gòu)曝出萬達(dá)給某險資提供了一個資產(chǎn)清單，包含40-50個位于一二線城市的萬達(dá)廣場。

到了5月，實際落地的合作就來了。

大家保險充當(dāng)了白衣騎士，從萬達(dá)商管手中接過了上海松江萬達(dá)廣場、江門臺山萬達(dá)廣場和青海西寧萬達(dá)廣場三個項目。

10月份，又接下了上海周浦萬達(dá)廣場。

萬達(dá)可謂是豁出去了，上海周浦萬達(dá)廣場一直是萬達(dá)商管的現(xiàn)金奶牛項目，近幾年都位列萬達(dá)廣場銷售額的前十位。

但萬達(dá)出售資產(chǎn)的腳步并未停止。

今天凌晨，萬達(dá)電影公告稱，北京萬達(dá)投資有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予儒意投資事項最終實施完成，公司實際控制人將變更為柯利明先生。

至此，萬達(dá)電影正式易主，老王不再享有控制權(quán)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，萬達(dá)從各渠道，至少變現(xiàn)回籠了80億元。

看著老王這清倉大甩賣的架勢，突然有點夢回6年前萬達(dá)遭遇股債雙殺危機時，壯士斷腕賣項目的時刻。

上市對賭的代價

萬達(dá)把項目擺上貨架的背后，是不容忽視的債務(wù)壓力。

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，由于轉(zhuǎn)型早，前些年，老王還是地產(chǎn)大佬中活得相對滋潤的那個，還登上了內(nèi)地地產(chǎn)富豪榜榜首。

但如今，萬達(dá)的現(xiàn)金流已經(jīng)捉襟見肘了。

截至2023年上半年，萬達(dá)商管的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約為147億元，但未來一年內(nèi)到期的有息負(fù)債達(dá)到近292億元。

也就是說，目前萬達(dá)的在手現(xiàn)金，已經(jīng)無法覆蓋其短債債務(wù)，是有資金窟窿的。

這不，就在上個月，萬達(dá)就“良心爆雷”了——

宣布對于明年1月到期的6億美元債，計劃在1年內(nèi)分四次還清。

雖然與出險房企相比，萬達(dá)的延期還款條件不算苛刻，但毋庸置疑的是——

萬達(dá)信用記錄零違約的信仰，自此被打破。

不過，更讓萬達(dá)不得不認(rèn)清現(xiàn)實的，是前面所說的，上市對賭帶來的壓力。

眾所周知，近些年萬達(dá)一直謀求在港股上市，屢敗屢戰(zhàn)。

從2021年10月開始準(zhǔn)備IPO，到今年6月，萬達(dá)商管已經(jīng)是第四次提交招股書了——

按照半年期限，該招股書將于12月28日失效，這也意味著，留給萬達(dá)的時間真的不多了。

在大限前上市失敗的代價，對萬達(dá)來說恐怕無法承受。

在遞表前，萬達(dá)引入了涵蓋碧桂園、騰訊、螞蟻集團、太盟等一眾投資圈的大佬，并與這十幾名投資者簽署了對賭協(xié)議——

如果珠海萬達(dá)商管不能在2023年底前上市，投資者將有權(quán)要求萬達(dá)回購股權(quán)，并支付8%的利息。

粗粗一算，這是近400億元的還款壓力。

所以，肉眼可見的是，萬達(dá)把資產(chǎn)包里能賣的項目都賣了，影院、商場、金融牌照等等，使出渾身解數(shù)來還債。

寫到這里，不免有些唏噓。

遙想七年前，老王正是覺得萬達(dá)的估值低，股價漲不上去，所以才萌生了從港股退市，輾轉(zhuǎn)回內(nèi)地的想法。

退市前萬達(dá)對應(yīng)的市值，超過兩千億。

兩年前，萬達(dá)重啟港股上市的征程，根據(jù)兩年前戰(zhàn)投300多億的投資額，萬達(dá)的估值也有近1800億元。

但時過境遷后，反觀今天的股票市場，房企的股價都趴在地上了——

民企中扛把子的龍湖市值不過800億元，萬科保利1200-1300多億元，央企身份的華潤稍好一點，1900多億元出頭。

那倘若萬達(dá)能成功上市，股價和市值又會到什么水平呢？

如今的資本圈，還能為萬達(dá)的故事買單多少呢？

沒想到，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)這么多年——

老王當(dāng)時看不上的估值低點，已經(jīng)是無法企及和遙望的高點。

萬達(dá)的優(yōu)勢

講真，對于萬達(dá)能與戰(zhàn)投談攏，說服他們重新投資并且取消對賭協(xié)議這一點，市場還是挺驚訝的。

在這個大背景下，能做到這點的央國企都鳳毛麟角，更別說是民營房企了。

萬達(dá)的優(yōu)勢，在于其轉(zhuǎn)型早，早在數(shù)年前，就把重資產(chǎn)、回報時間長的文旅和酒店項目剝離了，留下了核心的萬達(dá)廣場業(yè)務(wù)。

此后，老王還很聰明地推出了輕資產(chǎn)運營的概念，商場不自建了，自己負(fù)責(zé)代運營，輸出品牌。

手擁的無數(shù)座萬達(dá)廣場，就是一座座生生不息的印鈔工具——

房子可能賣不出去，但萬達(dá)廣場的強大的運營能力和吸金能力還在，不但可以給萬達(dá)帶來持久的現(xiàn)金流。

而且，只要價格合適，險資和金融機構(gòu)都很青睞這種具有長期、穩(wěn)定收入的資產(chǎn)，是很愿意接盤的。

這是萬達(dá)與其他開發(fā)商的最大不同之處，也是萬達(dá)最后的底牌。