撰文|蜜妹? ?來(lái)源|閨蜜財(cái)經(jīng)

拿地方面，2023全年土地市場(chǎng)成交繼續(xù)縮量：全國(guó)300城宅地成交建面48722萬(wàn)平米，同比下降21.9%；成交樓面價(jià)5795 元/㎡，同比增長(zhǎng)7.0%；平均溢價(jià)率 4.76%，同比提高 1.71 個(gè)百分點(diǎn)。?? ?

國(guó)字號(hào)房企成為拿地主力軍，2023年權(quán)益拿地金額前五名分別是：保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國(guó)。

銷(xiāo)售額來(lái)看，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2023年百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額6萬(wàn)億元，同比下降17.7%，銷(xiāo)售面積3.3億平米，同比下降25.7%，降幅分別較2022年收窄24.6、21個(gè)百分點(diǎn)。

其中12月單月銷(xiāo)售金額4775億元，環(huán)比增長(zhǎng)11.4%，同比下降36.7%，同比降幅較11月擴(kuò)大6.7個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)一步細(xì)看榜單，蜜妹發(fā)現(xiàn)這些變化非常微妙。

01

因?yàn)槊衿蟾叽硇裕覀冞@里主要就說(shuō)民營(yíng)房企。

2023年，銷(xiāo)售額Top20中民營(yíng)房企排位大都退步，房地產(chǎn)重回國(guó)字號(hào)企業(yè)領(lǐng)軍時(shí)代。

央企保利發(fā)展以4246.0億元的全口徑銷(xiāo)售額、2057.1億元的權(quán)益金額，位列銷(xiāo)售榜第一位，取代了去年的老大碧桂園。

2022年，碧桂園的全口徑銷(xiāo)售額比今年保利發(fā)展的高出近400億元，為4643.0億元。2021年碧桂園銷(xiāo)售額更高，為7588.2億元。2023年，碧桂園以2169.1億元的銷(xiāo)售額位列第6名，這也是純民企血統(tǒng)里，最高的名次。? ?

圖表來(lái)源|克爾瑞（特此感謝！）

排名第二高的純民企是龍湖集團(tuán)，2023年，龍湖集團(tuán)全口徑銷(xiāo)售額1735.8億元，排名第9，和2022年名次持平。去年其銷(xiāo)售額為2032.7億元。風(fēng)卷殘?jiān)浦拢€能這么穩(wěn)實(shí)屬不易。

接著，top20里僅存的幾家房企還有濱江集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股、旭輝集團(tuán)。加起來(lái)一共6家，2022年也是6家，但排名已經(jīng)大變樣，2021年為11家。整體趨勢(shì)就是民企跌落、國(guó)央企取而代之。

值得一提的是濱江集團(tuán)，蜜妹注意到，這似乎是top20民企排名上升最多的，從2022年的13位上升到11位。銷(xiāo)售額也非常穩(wěn)定，2022年是1539.3億元，2023年為1534.7億元。? ?

要知道，2021年，濱江集團(tuán)還在top20以外，1691.3億元的銷(xiāo)售額排名22位。作為一家區(qū)域?qū)傩詷O強(qiáng)的房企，濱江集團(tuán)上世紀(jì)90年代以代建業(yè)務(wù)起家，直到2017年才開(kāi)始弱化代建。

現(xiàn)如今，代建正是各個(gè)房企準(zhǔn)備進(jìn)軍的第二增長(zhǎng)曲線，濱江集團(tuán)代建又殺了回來(lái)。

02

對(duì)比2022年，如果top20里的民營(yíng)房企大都還只是名次的洗牌，那么top21-50則更多的在“消失”。

如下圖，2022年，這一檔的民營(yíng)房企有大概21家，2023年減少到14家，排名也大都下滑。

這14家房企及其2022、2023年的排名分別為：美的置業(yè)（24升至22）、中國(guó)恒大（42升至24）、卓越集團(tuán)（23降到25）、世茂集團(tuán)（22降到34）、路勁集團(tuán)（32降到36）、大華集團(tuán)（53升至38）、中南置地（29降到39）、雅居樂(lè)（36降到41）、偉星房產(chǎn)（55升至42）、仁恒置地（27降到46）、陽(yáng)光城（45降到47）、新希望地產(chǎn)（39降到48）、中駿集團(tuán)（31降到49）、寶龍地產(chǎn)（48降到50）。? ?

?圖表來(lái)源|克爾瑞（特此感謝！）

這里蜜妹想說(shuō)的是仁恒置地，仁恒置地雖然來(lái)自于新加坡，但中國(guó)是它最大的市場(chǎng)，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)30年。

仁恒置地素以開(kāi)發(fā)豪宅著稱(chēng)，曾經(jīng)在業(yè)內(nèi)也是品質(zhì)的代表，但這兩年似乎遭遇品質(zhì)危機(jī)，一些樓盤(pán)的維權(quán)情況屢見(jiàn)報(bào)端。

值得注意的一點(diǎn)是，2019年，仁恒置地從慢周轉(zhuǎn)走向規(guī)模擴(kuò)張，并于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)模的跨越：物業(yè)合約預(yù)售金額同比增長(zhǎng)116.1%至557.04億元。

但計(jì)劃趕不上變化。仁恒置地選擇擴(kuò)張路線沒(méi)多久，2020年我國(guó)就開(kāi)啟長(zhǎng)達(dá)3年的黑天鵝，疊加房地產(chǎn)行業(yè)震蕩，背后生存境況可想而知。

更糟糕的是另外9家消失于top50的房企，分別為金科集團(tuán)（26降到65）、中梁控股（30降到59）、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)（33降到86）、融信集團(tuán)（38降到76）、龍光集團(tuán)（44降到61）、合景泰富（46降到63）、海倫堡（47降到105）、金輝集團(tuán)（49降到55）、時(shí)代中國(guó)（50降到97）。? ?

這9家里，除了金輝集團(tuán)稍微穩(wěn)一點(diǎn)，其他家的下滑都是斷崖式的。

03

在深度洗牌之下，房企的top51及之后的名單里，蜜妹看到諸多曾經(jīng)的千億房企身影。

比如上面提到的金科、中梁控股、龍光、合景泰富、融信、時(shí)代中國(guó)，以及佳兆業(yè)、禹洲集團(tuán)、正榮集團(tuán)、建業(yè)集團(tuán)、中國(guó)奧園、祥生集團(tuán)等等。? ?

圖表來(lái)源|克爾瑞（特此感謝！）

2023年，千億房企縮水到16家，2022年這一數(shù)據(jù)還是20家，2021年更多為43家。

2023年，百?gòu)?qiáng)房企門(mén)檻141.6億元，2022年為141.1億元，2021年為246.7億元，2020年的257.4億元更高。? ?

2024年情況會(huì)更好嗎？可以看到的是，供給端這邊今年房企拿地積極性普遍不高，開(kāi)工情況也下滑；需求端則是觀望情緒濃厚，一大堆的放松政策砸下來(lái)，市場(chǎng)往往興奮不了多久，甚至還波瀾不驚。

加上二手房掛牌量的走高，短期銷(xiāo)售下滑的趨勢(shì)似乎已經(jīng)是大概率了？

平安證券研報(bào)預(yù)測(cè)， 2024年30個(gè)大中城市銷(xiāo)售面積同比下滑3-4%，非30個(gè)大中城市受需求透支等因素影響、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積同比下滑7-8%，綜合預(yù)計(jì)2024年全國(guó)銷(xiāo)售面積同比下滑6.9%，但若城改等政策力度超預(yù)期，實(shí)際銷(xiāo)售表現(xiàn)有望好于該預(yù)期。