來源/丁祖昱評樓市

CRIC數據顯示，去年全年重點30城一二手房成交總量為3.43億平方米，同比增長13%。

這個增長信號意味著，中國房地產行業住房需求規模總體穩定。

經歷了2023年的筑底調整，2024年樓市還將繼續筑底，一個趨勢是，未來行業總規模趨穩。預計到2026年商品住宅成交規模將穩定在8.3億平米左右。

過去，市場普遍關注一手房成交情況，實際上當前購房群體中，一二手房同樣重要。

CRIC數據顯示，重點30個城市去年全年一二手房成交總規模達到3.43億平方米，同比增長13%。其中，一手房成交16135萬平方米，較2022年微降3.3%；二手房成交18099萬平方米，同比增長33%，成交規模創新高。

縱觀近年來重點30個城市一二手房成交變化，2018年至2021年一直保持逐年增長趨勢，一二手房成交規模維持4億平方米左右，至2021年達到近幾年峰值，全年一二手房成交規模達到4.3億平方米。2022年行情“急轉直下”，全年一二手房成交規模僅為3億平方米，較2021年下降了29.2%。

進入2023年以來，市場整體回暖持續性不足，并延續筑底，一二手房成交規模較2022年出現明顯提升，同比增13%，整體需求仍然穩定，但相較于2020年和2021年，總量稍有下行。

深度分化已成為當前樓市的典型特征。

二手房憑借交付安全性和低價拋售，整體成交韌性好于新房。

具體來看，重點30城一手房成交面積為1.61億平方米，同比減少3.3%。這一數字在2021年時是2.55億平方米。

實際上，在2018年至2021年一手房成交面積基本維持在2.3億平方米以上，至2022年行情低迷，一手房成交面積下滑至1.66億平方米，至2023年市場繼續筑底。

重點30城二手房成交規模達到1.81億平方米，同比增33%。二手房成交規模創新高。

2023年，二手房月度成交呈脈沖式復蘇走勢。第一輪強復蘇出現在2-4月，受春節前置、疫情解禁、政策松綁等多重因素影響，2月二手房成交便顯現出強勢復蘇勢頭，30城成交面積同比倍增，3月成交保持快增，并創下近3年單月新高。9月以來開啟第二輪復蘇行情，認房不認貸等政策刺激下，二手房成交持續穩步回升，但復蘇動能弱于第一輪。

具體城市來看，重點30城中僅廈門、大連和寶雞三個城市累計成交同比為負增長，其余城市二手房成交同比均為正，深圳、合肥、清遠、北海等7個城市累計同比增幅均在60%以上。

從市場份額來看，2023年二手房首次超過了一手房占比，重點30城二手房成交占比達到了53%，其中北京、上海、重慶、南京二手房市場份額均在60%以上。

實際上，一手房市場份額在2022年時較2021年下滑了5個百分點，在此之前，一手房市場份額基本維持在六成左右。2023年二手房市場韌性凸顯，份額較去年增加8個百分點至53%。

2024年，二手韌性強于新房的態勢還將延續，尤其是針對天津、鄭州、重慶等以剛需客群主導的城市，居民購買力透支、消費降級，倒逼客戶轉戰二手，持續分流新房客戶。

房地產市場仍處在底部修復、邊際改善企穩的階段，市場信心和購房預期的修復正在持續進行。預計2023年全國新房成交規模在10億平方米左右。

2024年成交總量規模預期延續筑底，大概率將延續脈沖式復蘇。其中，一線城市成交熱度延續，成交面積穩中微降，二線城市成交規模持穩，強弱城市間輪動復蘇，三四線城市成交規模將延續筑底行情，多數城市已下挫至成交底部，降無可降，內需型強三線城市尚能維持市場熱度。

整體來看，未來房地產市場總規模趨穩。隨著價格恢復理性、在新房交付風險出清后，全國一手房成交占比仍有望維持在六成。預計到2026年商品住宅成交規模將穩定在8.3億平米左右。

若加上保障房及二手房等，整個中國樓市未來的規模總量將維持在16億到18億左右，房地產市場仍然是一個相當大的市場。

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樓市的深度調整還將繼續。

預計2024年房地產市場成交總量仍將回落，繼續筑底，全年走勢大概率延續脈沖式、波動式修復的主旋律，值得關注的是，二手韌性好于新房的態勢還將延續，居民購買力透支、消費降級的情況下，二手房還將持續分流新房客戶。

在房地產市場筑底調整階段，仍然有一些重要的積極信號值得被行業看到，一二手總需求筑底回穩，未來行業的持續發展仍然有較強的需求支撐。