來源/丁祖昱評樓市

過去一年，高端市場呈現(xiàn)出“一手平穩(wěn)，二手回升”的特征。

具體數(shù)據(jù)來看，核心10城2023年總價1000萬以上一手房成交套數(shù)突破5萬套，同比增加10%，成交規(guī)模創(chuàng)新高。

二手高端市場明顯回升。四大一線城市2023年總價1000萬以上二手房共成交1.48萬套，同比增加34%。聚焦核心13城，總價1000萬-3000萬二手房成交套數(shù)同比大增39%。二手高端市場相較于2022年重新回到了新的臺階，但是成交規(guī)模仍不及2020年和2021年。

高端市場逐漸回歸理性。

2023年一手高端住宅整體成交平穩(wěn)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年核心10城總價1000萬以上一手高端住宅共成交5.2萬套，同比增長10%。

其中四大一線城市總價1000萬元以上高端住宅共成交3.9萬套，成交占比接近八成。

具體各總價段來看，2023年核心10城總價1000萬-3000萬元成交套數(shù)為5萬套，同比微增1%。廣州、蘇州、寧波、成都漲幅顯著。其中蘇州共成交了1570套，同比增加56%。

核心10城總價3000萬-5000萬元共成交2726套，同比微增1%，武漢漲幅明顯，全年成交73套，同比上周增加83%。

總價5000萬元以上高端住宅成交有所回落，成交套數(shù)為821套，同比減少7%。上海、杭州、成都漲幅明顯。

從單價段來看，2023年單價15萬元/平方米以上一手住宅共成交1368套，同比增加74%。其中北京單價15萬元/平方米以上高端住宅成交放量，全年成交839套，比排在第二位的上海超出2倍。廣州單價15萬元/平方米以上高端住宅成交了68套，同比增加六成。

單價5萬元-10萬元/平方米、10萬元-15萬元/平方米價格段成交套數(shù)均呈現(xiàn)下降趨勢，同比降3%、9%。蘇州、南京、寧波漲幅明顯，而蘇州高端住宅市場值得被重新認識，其中單價5萬元-10萬元/平方米以上高端住宅成交同比增425%。

一手高端住宅成交平穩(wěn)的情況下，單價15萬元/平方米成交漲幅明顯，蘇州、寧波等城市一手高端住宅成交大增，主要原因在于高端住宅供給放量。

典型城市來看，總價1000萬元以上高端住宅供應明顯增加。其中蘇州總價1000萬以上高端住宅供應套數(shù)為1531套，同比增加61%。廈門總價1000萬元以上高端住宅供應也增長了183%。另外，寧波1000萬以上高端住宅供給增加了263%。

2023年下半年以來，高端住宅熱度有所下降。

一手高端的認籌率屢創(chuàng)新低，以上海為例，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年上海前三批次單價超10萬元/平方米項目認購率都在200%以上，去化率也在九成以上，至第十一批次認籌率只有74%，去化率也降至六成左右。

整體的高端市場回到了相對供求平衡的狀態(tài)。

過去一年，二手高端市場表現(xiàn)更為突出。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點13城總價1000萬以上二手住宅共成交1.9萬套，其中一線城市接近1.5萬套。

重點城市1000萬以上各總價段二手高端住宅全線上漲。其中1000萬-3000萬二手高端住宅共成交1.8萬套，同比增長39%。總價3000萬-5000萬元、總價5000萬元以上高端住宅分別成交951套、281套，同比均增長57%。

具體城市來看，蘇州總價1000萬-3000萬元二手房成交了1074套，同比增加33%，合肥、重慶也成交同比翻番。總價3000萬-5000萬元二手房價格段中，廣州、南京漲幅也非常明顯，分別上漲323%、500%。

單價段來看，2023年單價5萬元以上二手高端住宅各單價段成交均上漲，其中單價15萬元/平方米以上成交套數(shù)漲幅最為明顯，全年成交1035套，同比增加79%。

具體城市來看，單價5萬元-10萬元價格段中，南京成交了7873套，在重點二線城市中排在首位，杭州成交套數(shù)也達到了5192套。

在單價10萬-15萬元/平方米二手房成交中，上海拔得頭籌，成交了2757套，同比增加32%。另外在單價15萬元/平方米二手房成交中廣州表現(xiàn)亮眼，成交套數(shù)僅次于上海，全年達到了386套，同比增長642%。

二手高端住宅市場呈現(xiàn)出“量增價跌”的特征。以北京、上海、廣州為例，高端住宅掛牌的價格基本上回調(diào)了5%-15%左右。

這意味著，高端住宅投資屬性正在逐步弱化，高端住宅價格回歸理性。

2023年，在樓市筑底的情況下，高端住宅市場整體韌性較強，并呈現(xiàn)出一手平穩(wěn)、二手回升的特征。部分城市高端住宅成交放量，后續(xù)改善需求仍存在釋放空間。

高端住宅市場價格逐漸回歸理性，隨著套利空間持續(xù)收窄，投資需求隨之退潮，熱度轉降或?qū)⒊蔀榇蟾怕适录磥淼母叨耸袌鲆矊⒃絹碓椒€(wěn)。