作者/小債??來(lái)源/債市觀察

新年伊始，碧桂園(2007.HK)“賣、賣、賣”不停歇，魄力能與當(dāng)年意氣風(fēng)發(fā)之時(shí)豪擲百億“買、買、買”匹敵。但是令人唏噓的是，如今碧桂園是壯士斷腕，為了自救不得已而為之。

1月22日，廣州產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示，碧桂園轉(zhuǎn)讓位于廣州的公寓、酒店、辦公樓及商業(yè)等5項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)，合計(jì)金額38.18億元。具體來(lái)看，本次轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)主要有：廣州增城區(qū)鳳凰城酒店、增城區(qū)碧桂園中心甲級(jí)寫字樓、增城區(qū)碧桂園鳳凰城永旺商業(yè)物業(yè)、番禺區(qū)碧桂園藏瓏府辦公樓、白云區(qū)人和公寓樓，均為碧桂園的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因此被媒體評(píng)價(jià)為“碧桂園拿出壓箱底”。

圖源：廣州產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)

值得注意的是，算上剛剛擺上廣州產(chǎn)權(quán)交易所的資產(chǎn)，半年之內(nèi)，碧桂園“二代”楊惠妍正在甩賣的資產(chǎn)規(guī)模就接近百億，也就意味著未來(lái)起碼有數(shù)十億資金可以回籠。

1月17日，碧桂園澳大利亞子公司Risland Australia與買方Avantaus就出售悉尼剩余地塊達(dá)成協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價(jià)格高達(dá)2.4億澳元（約合人民幣11.38億元）。據(jù)《南華早報(bào)》消息，接盤方Avantaus為有中國(guó)背景的私人開發(fā)商，該交易的核心資產(chǎn)為：項(xiàng)目的第三至第六階段總計(jì)約330公頃的住宅小區(qū)。

在去年12月13日，碧桂園公告，計(jì)劃以30.69億元的價(jià)格，將子公司持有的珠海萬(wàn)達(dá)商管股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了珠海萬(wàn)贏或萬(wàn)達(dá)商管指定方，消息一出，當(dāng)天碧桂園股票高開5.19%；而在此之前，2023年8月25日，碧桂園將廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.67%股權(quán)，以12.915億元的價(jià)格出售給了中國(guó)海外發(fā)展有限公司間接全資附屬公司。

僅計(jì)算碧桂園出售的以上資產(chǎn)價(jià)格就在93.165億元。而這一系列甩賣資產(chǎn)的動(dòng)作，也與碧桂園“二代”、碧桂園董事局主席楊惠妍在2024年工作會(huì)議上的表態(tài)一致，當(dāng)時(shí)她說(shuō)“目前正在盡力盤活資產(chǎn)”、“家族肯定與公司共命運(yùn)”。

為了自救，碧桂園正在努力降本增效。去年12月12日，碧桂園公告，楊惠妍、莫斌、楊子瑩、非執(zhí)行董事陳翀等高管主動(dòng)提出降低薪酬請(qǐng)求，最新年度薪酬調(diào)整至12萬(wàn)元，即月薪1萬(wàn)元。調(diào)降幅度最大的是，碧桂園總裁莫斌從年薪300萬(wàn)調(diào)至12萬(wàn)元。

來(lái)源：碧桂園公告

此外，樂居財(cái)經(jīng)還報(bào)道了，碧桂園取消了高管配車、高管體檢報(bào)銷、高管免費(fèi)食堂等待遇，全集團(tuán)行政費(fèi)用開銷均按歸零原則，非必要不支出，剛性支出通過(guò)整合集約等方式盡量縮減，2023年比2021年降低近60%。

自從碧桂園爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)之后，幾乎沒有券商再發(fā)布對(duì)碧桂園的研究報(bào)告了。但是根據(jù)2023年4月份的研究報(bào)告來(lái)看，券商分析師對(duì)于碧桂園甩賣資產(chǎn)、積極自救是持肯定態(tài)度的，認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)得到修復(fù)、財(cái)務(wù)安全度提升、求生意志頑強(qiáng)，未來(lái)可期。

圖源：wind

另一方面，碧桂園甩賣資產(chǎn)的資金大部分用于“保交付”。根據(jù)碧桂園公布的數(shù)據(jù)，2023年全年，全國(guó)31個(gè)省249個(gè)城市，累計(jì)交付超60萬(wàn)套房屋，累計(jì)交付面積7162萬(wàn)平方米。按此數(shù)據(jù)來(lái)看，為全行業(yè)“保交付”第一名。

形勢(shì)依然嚴(yán)峻

事情還要從去年碧桂園債券違約說(shuō)起。去年8月，碧桂園發(fā)公告稱，在上交所、深交所發(fā)行的多只債券將于8月14日起停牌，原因是就公司債兌付安排事項(xiàng)召開債券持有人會(huì)議。

小債梳理發(fā)現(xiàn)，碧桂園停牌債券包括：19碧地03、20碧地03、19碧地04、21碧地01、21碧地02、21 碧地03、21 碧地04、22碧地02、22碧地03，以及碧桂園控股子公司廣東騰越建筑工程有限公司發(fā)行的16騰越02，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，碧桂園還有一只未公開發(fā)行的私募債也同步停牌。

據(jù)Choice金融數(shù)據(jù)顯示，碧桂園私募債“16碧園05”于2023年9月2日到期，發(fā)行金額58.3億元，當(dāng)前余額39.04億元，年利率5.65%。

在宣布上述債券停牌的前一天（8月11日），碧桂園股價(jià)下跌至0.98港元，跌破1港元面值，跌幅超5%。

圖源：罐頭圖庫(kù)

以恒大債務(wù)爆雷為標(biāo)志，樓市下行兩年左右，碧桂園堅(jiān)持到去年8月才啟動(dòng)債務(wù)重組，已經(jīng)比大多數(shù)房企要堅(jiān)持的久。

截至目前，碧桂園已經(jīng)完成9筆境內(nèi)債展期，涉及本金合計(jì)147億余元。

在1月22日，境外債也有新進(jìn)展，碧桂園宣布聘請(qǐng)畢馬威(中國(guó))公司為主要財(cái)務(wù)顧問，推進(jìn)境外債務(wù)重組，計(jì)劃在2月底前向債權(quán)人提交重組方案。

碧桂園所有的努力，都在貫徹8月10日預(yù)虧公告中提出四大自救措施，特別是“保交付、保信用”。畢竟，恒大都沒有扛住，碧桂園的壓力可想而知。

危險(xiǎn)的“現(xiàn)金流持續(xù)凈流出”

碧桂園在去年8月份的預(yù)虧公告中坦承，公司從“2022年至今，融資環(huán)境極其艱難，公司融資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出”。

碧桂園財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，碧桂園總負(fù)債約1.44萬(wàn)億元，其中合同負(fù)債6682億元，有息負(fù)債約2713.07億元。有息負(fù)債的構(gòu)成中，銀行及其他借款約為1625.4億元，優(yōu)先票據(jù)約706.55億元，公司債券約323.19億元。

而在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的測(cè)算中，這三項(xiàng)負(fù)債在一年內(nèi)到期的累計(jì)額度約為1030億元，再加上貿(mào)易及其他應(yīng)付款、租賃負(fù)債、衍生金融工具等，2023年合計(jì)需要現(xiàn)金流至少：4808.83億元。

滿足這些現(xiàn)金需求才能保證公司運(yùn)營(yíng)，但這還沒算上應(yīng)付職工薪酬等。

來(lái)源：企業(yè)公告

具體到債券情況，據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，碧桂園共有15只美元債存續(xù)，余額約99.13億美元，約為人民幣717.51億元。

冬天過(guò)去了，春天不遠(yuǎn)了！

不過(guò)，值得慶幸的是，熬過(guò)來(lái)寒冬的房企，正迎來(lái)春天。

去年10月底，中央金融工作會(huì)議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”；同年11月17日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；中國(guó)人民銀行等八部門在11月份聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于強(qiáng)化金融支持舉措助力民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的通知》，提出“合理滿足民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)金融需求”，強(qiáng)調(diào)要從民營(yíng)企業(yè)融資需求特點(diǎn)出發(fā)，著力暢通信貸、債券、股權(quán)等多元化融資渠道。

今年房企再迎政策大禮包。1月12日，為貫徹落實(shí)中央會(huì)議部署要求，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

去年11月底開始，多家國(guó)有銀行及股份制銀行開始召開房企座談會(huì)，不到一個(gè)月，便有20余家房企參與。六大行的邀請(qǐng)對(duì)象，包括萬(wàn)科、綠城、龍湖、新城控股、濱江、美的置業(yè)等，隨著股份制銀行廣發(fā)銀行的加入，受邀房企名單不斷被拉長(zhǎng)。

天風(fēng)證券認(rèn)為，座談會(huì)后針對(duì)房企股權(quán)融資通道有望拓寬、審批速度將加快，以修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、改善其現(xiàn)金流，引導(dǎo)市場(chǎng)主體回歸常態(tài)化經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。

此前，有市場(chǎng)消息稱，光大銀行已主動(dòng)對(duì)接萬(wàn)科、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)、新城控股、碧桂園等多家民營(yíng)和混合所有制房企，推動(dòng)已批待投項(xiàng)目資金迅速落地，切實(shí)滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

圖源：罐頭圖庫(kù)

去年11月份以來(lái)，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等主要銀行向民營(yíng)房企投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款300多億元。另有多家銀行正加快推進(jìn)已批復(fù)民營(yíng)房企貸款落地，并加大了項(xiàng)目?jī)?chǔ)備力度。

此外，平安銀行也與房地產(chǎn)企業(yè)召開座談會(huì)，表示要加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資支持的力度。

圖源：平安票號(hào)

民營(yíng)房企債券又發(fā)的出去了

另一個(gè)積極信號(hào)是，2023年以來(lái)，美的置業(yè)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房地產(chǎn)等多家房企發(fā)債成功，中債增及其他金融機(jī)構(gòu)已為12家民營(yíng)房企發(fā)行的超190億元債券提供多種形式的擔(dān)保。

根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年1~10月房企共在銀行間市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具2003億元，同比增長(zhǎng)約3%。其中，民營(yíng)房企共發(fā)行302.7億元，發(fā)行規(guī)模保持穩(wěn)定。同時(shí)，1~10月房企共完成注冊(cè)債務(wù)融資工具1609億元。其中，民營(yíng)房企共完成注冊(cè)債務(wù)融資工具610億元，同比增長(zhǎng)約21%。

2023年11月，房企債券融資總額為412.8億元，環(huán)比增長(zhǎng)49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初顯。

去年12月，新城控股也正式對(duì)外披露，將發(fā)行不超8.5億元中債增擔(dān)保債券，期限3年。另有市場(chǎng)消息稱，龍湖、金輝等房企的發(fā)債計(jì)劃也在推進(jìn)中。

來(lái)源：罐頭圖庫(kù)

從發(fā)行企業(yè)所有制來(lái)看，美的置業(yè)、濱江等民營(yíng)房企發(fā)行金額均超過(guò)30億元，顯示不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)債券融資需求在銀行間市場(chǎng)得到合理滿足。

股權(quán)融資方面，A股房企中共有八家房企增發(fā)方案獲得監(jiān)管部門批準(zhǔn)通過(guò)，其中三家已完成融資。

此前，有消息稱，為進(jìn)一步改善對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資支持，監(jiān)管部門正在起草一份房企白名單，將有正常經(jīng)營(yíng)的50家國(guó)有和民營(yíng)房企被列入，市場(chǎng)對(duì)相關(guān)傳言落地的預(yù)期持續(xù)升溫。

而多家銀行陸續(xù)組織房企召開座談會(huì)，也讓市場(chǎng)對(duì)這份房企白名單持續(xù)熱議。政策大禮包已經(jīng)在陸續(xù)落地，能夠撐過(guò)寒冬的房企，必將迎來(lái)“十里春風(fēng)”。

而碧桂園無(wú)疑已經(jīng)收到了這種積極信號(hào)，正在“二代”楊惠妍的帶領(lǐng)下，努力自救。這一仗不僅對(duì)于碧桂園生死攸關(guān)，對(duì)于在父輩余蔭下“接班”的楊惠妍意義更是非凡。如果能夠力挽狂瀾，對(duì)于其樹立自身威信也是有著正面、積極作用的。對(duì)于碧桂園和楊惠妍而言，都是“欲戴皇冠,必承其重；欲握玫瑰,必承其傷”。楊惠妍將交出一份什么樣的答卷？拭目以待！

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