作者/小債??來源/債市觀察

新年伊始，碧桂園(2007.HK)“賣、賣、賣”不停歇，魄力能與當年意氣風發之時豪擲百億“買、買、買”匹敵。但是令人唏噓的是，如今碧桂園是壯士斷腕，為了自救不得已而為之。

1月22日，廣州產權交易所公告顯示，碧桂園轉讓位于廣州的公寓、酒店、辦公樓及商業等5項物業資產，合計金額38.18億元。具體來看，本次轉讓的資產主要有：廣州增城區鳳凰城酒店、增城區碧桂園中心甲級寫字樓、增城區碧桂園鳳凰城永旺商業物業、番禺區碧桂園藏瓏府辦公樓、白云區人和公寓樓，均為碧桂園的優質資產。因此被媒體評價為“碧桂園拿出壓箱底”。

圖源：廣州產權交易所官網

值得注意的是，算上剛剛擺上廣州產權交易所的資產，半年之內，碧桂園“二代”楊惠妍正在甩賣的資產規模就接近百億，也就意味著未來起碼有數十億資金可以回籠。

1月17日，碧桂園澳大利亞子公司Risland Australia與買方Avantaus就出售悉尼剩余地塊達成協議，轉讓價格高達2.4億澳元（約合人民幣11.38億元）。據《南華早報》消息，接盤方Avantaus為有中國背景的私人開發商，該交易的核心資產為：項目的第三至第六階段總計約330公頃的住宅小區。

在去年12月13日，碧桂園公告，計劃以30.69億元的價格，將子公司持有的珠海萬達商管股權轉讓給了珠海萬贏或萬達商管指定方，消息一出，當天碧桂園股票高開5.19%；而在此之前，2023年8月25日，碧桂園將廣州亞運城項目26.67%股權，以12.915億元的價格出售給了中國海外發展有限公司間接全資附屬公司。

僅計算碧桂園出售的以上資產價格就在93.165億元。而這一系列甩賣資產的動作，也與碧桂園“二代”、碧桂園董事局主席楊惠妍在2024年工作會議上的表態一致，當時她說“目前正在盡力盤活資產”、“家族肯定與公司共命運”。

為了自救，碧桂園正在努力降本增效。去年12月12日，碧桂園公告，楊惠妍、莫斌、楊子瑩、非執行董事陳翀等高管主動提出降低薪酬請求，最新年度薪酬調整至12萬元，即月薪1萬元。調降幅度最大的是，碧桂園總裁莫斌從年薪300萬調至12萬元。

來源：碧桂園公告

此外，樂居財經還報道了，碧桂園取消了高管配車、高管體檢報銷、高管免費食堂等待遇，全集團行政費用開銷均按歸零原則，非必要不支出，剛性支出通過整合集約等方式盡量縮減，2023年比2021年降低近60%。

自從碧桂園爆發流動性危機之后，幾乎沒有券商再發布對碧桂園的研究報告了。但是根據2023年4月份的研究報告來看，券商分析師對于碧桂園甩賣資產、積極自救是持肯定態度的，認為資產負債結構得到修復、財務安全度提升、求生意志頑強，未來可期。

圖源：wind

另一方面，碧桂園甩賣資產的資金大部分用于“保交付”。根據碧桂園公布的數據，2023年全年，全國31個省249個城市，累計交付超60萬套房屋，累計交付面積7162萬平方米。按此數據來看，為全行業“保交付”第一名。

形勢依然嚴峻

事情還要從去年碧桂園債券違約說起。去年8月，碧桂園發公告稱，在上交所、深交所發行的多只債券將于8月14日起停牌，原因是就公司債兌付安排事項召開債券持有人會議。

小債梳理發現，碧桂園停牌債券包括：19碧地03、20碧地03、19碧地04、21碧地01、21碧地02、21 碧地03、21 碧地04、22碧地02、22碧地03，以及碧桂園控股子公司廣東騰越建筑工程有限公司發行的16騰越02，據相關媒體報道，碧桂園還有一只未公開發行的私募債也同步停牌。

據Choice金融數據顯示，碧桂園私募債“16碧園05”于2023年9月2日到期，發行金額58.3億元，當前余額39.04億元，年利率5.65%。

在宣布上述債券停牌的前一天（8月11日），碧桂園股價下跌至0.98港元，跌破1港元面值，跌幅超5%。

圖源：罐頭圖庫

以恒大債務爆雷為標志，樓市下行兩年左右，碧桂園堅持到去年8月才啟動債務重組，已經比大多數房企要堅持的久。

截至目前，碧桂園已經完成9筆境內債展期，涉及本金合計147億余元。

在1月22日，境外債也有新進展，碧桂園宣布聘請畢馬威(中國)公司為主要財務顧問，推進境外債務重組，計劃在2月底前向債權人提交重組方案。

碧桂園所有的努力，都在貫徹8月10日預虧公告中提出四大自救措施，特別是“保交付、保信用”。畢竟，恒大都沒有扛住，碧桂園的壓力可想而知。

危險的“現金流持續凈流出”

碧桂園在去年8月份的預虧公告中坦承，公司從“2022年至今，融資環境極其艱難，公司融資性現金流持續凈流出”。

碧桂園財報數據顯示，截至2022年末，碧桂園總負債約1.44萬億元，其中合同負債6682億元，有息負債約2713.07億元。有息負債的構成中，銀行及其他借款約為1625.4億元，優先票據約706.55億元，公司債券約323.19億元。

而在財務風險管理的測算中，這三項負債在一年內到期的累計額度約為1030億元，再加上貿易及其他應付款、租賃負債、衍生金融工具等，2023年合計需要現金流至少：4808.83億元。

滿足這些現金需求才能保證公司運營，但這還沒算上應付職工薪酬等。

來源：企業公告

具體到債券情況，據企業預警通數據，碧桂園共有15只美元債存續，余額約99.13億美元，約為人民幣717.51億元。

冬天過去了，春天不遠了！

不過，值得慶幸的是，熬過來寒冬的房企，正迎來春天。

去年10月底，中央金融工作會議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”；同年11月17日，中國人民銀行、金融監管總局、證監會聯合召開的金融機構座談會再次強調，要堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸；中國人民銀行等八部門在11月份聯合印發《關于強化金融支持舉措助力民營經濟發展壯大的通知》，提出“合理滿足民營房地產企業金融需求”，強調要從民營企業融資需求特點出發，著力暢通信貸、債券、股權等多元化融資渠道。

今年房企再迎政策大禮包。1月12日，為貫徹落實中央會議部署要求，住建部、金融監管總局聯合印發《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》精準支持房地產項目合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

去年11月底開始，多家國有銀行及股份制銀行開始召開房企座談會，不到一個月，便有20余家房企參與。六大行的邀請對象，包括萬科、綠城、龍湖、新城控股、濱江、美的置業等，隨著股份制銀行廣發銀行的加入，受邀房企名單不斷被拉長。

天風證券認為，座談會后針對房企股權融資通道有望拓寬、審批速度將加快，以修復優質房企資產負債表、改善其現金流，引導市場主體回歸常態化經營狀態。

此前，有市場消息稱，光大銀行已主動對接萬科、美的置業、金輝集團、新城控股、碧桂園等多家民營和混合所有制房企，推動已批待投項目資金迅速落地，切實滿足房地產企業合理融資需求。

圖源：罐頭圖庫

去年11月份以來，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等主要銀行向民營房企投放房地產開發貸款300多億元。另有多家銀行正加快推進已批復民營房企貸款落地，并加大了項目儲備力度。

此外，平安銀行也與房地產企業召開座談會，表示要加大對房地產企業融資支持的力度。

圖源：平安票號

民營房企債券又發的出去了

另一個積極信號是，2023年以來，美的置業、越秀地產、建發房地產等多家房企發債成功，中債增及其他金融機構已為12家民營房企發行的超190億元債券提供多種形式的擔保。

根據Wind統計數據，2023年1~10月房企共在銀行間市場發行債務融資工具2003億元，同比增長約3%。其中，民營房企共發行302.7億元，發行規模保持穩定。同時，1~10月房企共完成注冊債務融資工具1609億元。其中，民營房企共完成注冊債務融資工具610億元，同比增長約21%。

2023年11月，房企債券融資總額為412.8億元，環比增長49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初顯。

去年12月，新城控股也正式對外披露，將發行不超8.5億元中債增擔保債券，期限3年。另有市場消息稱，龍湖、金輝等房企的發債計劃也在推進中。

來源：罐頭圖庫

從發行企業所有制來看，美的置業、濱江等民營房企發行金額均超過30億元，顯示不同所有制房地產企業債券融資需求在銀行間市場得到合理滿足。

股權融資方面，A股房企中共有八家房企增發方案獲得監管部門批準通過，其中三家已完成融資。

此前，有消息稱，為進一步改善對房地產行業的融資支持，監管部門正在起草一份房企白名單，將有正常經營的50家國有和民營房企被列入，市場對相關傳言落地的預期持續升溫。

而多家銀行陸續組織房企召開座談會，也讓市場對這份房企白名單持續熱議。政策大禮包已經在陸續落地，能夠撐過寒冬的房企，必將迎來“十里春風”。

而碧桂園無疑已經收到了這種積極信號，正在“二代”楊惠妍的帶領下，努力自救。這一仗不僅對于碧桂園生死攸關，對于在父輩余蔭下“接班”的楊惠妍意義更是非凡。如果能夠力挽狂瀾，對于其樹立自身威信也是有著正面、積極作用的。對于碧桂園和楊惠妍而言，都是“欲戴皇冠,必承其重；欲握玫瑰,必承其傷”。楊惠妍將交出一份什么樣的答卷？拭目以待！

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