撰文|蜜妹? 來源|閨蜜財經(jīng)

可能很少有哪個冬天比2024年的1月還冷。

南方暴風(fēng)雪、北方大降溫，房事冷清、股市跌慘。無論是身體還心理，很多人都在接受輪番暴擊。

最近，房企逐漸發(fā)布2023年業(yè)績預(yù)告，情況似乎不容樂觀。一個征兆就是：連穩(wěn)得一批的央企保利，利潤也罕見、持續(xù)、大幅下滑。? ??

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最近，保利發(fā)展率先披露2023年業(yè)績快報，理論上先披露的應(yīng)該大都不會很差。實際上保利發(fā)展的部分數(shù)據(jù)也還可以。比如營收約3471.47億元，同比增加23.49%。但值得注意的是，2023年保利繼續(xù)增收不增利：

營業(yè)利潤約243.22億元，同比減少29.89%；

利潤總額約246.71億元，同比減少30.11%；

歸屬于上市公司股東的凈利潤約120.36億元，同比減少34.42%；

歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約117.45億元，同比減少34.66%。

文初蜜妹之所以用罕見、持續(xù)、大幅三個前綴來形容保利此次利潤滑坡，因為事實確實如此。

如下圖東方財富統(tǒng)計的歷年數(shù)據(jù)，加上最近保利披露的2023年業(yè)績預(yù)告，等于是從2014年到2023年這10年里，保利發(fā)展歸屬凈利潤下滑的年份只有2021、2022、2023年。? ?

這三年里，保利的該項指標(biāo)下滑幅度分別是5.39%、33.01%、34.42%，持續(xù)擴大中。雖然2023年看上去降速略有剎車，但這是在2022年該項指標(biāo)已經(jīng)同比大幅下滑的低基數(shù)上，再次下滑了更多。

圖表來源|東方財富（特此感謝！）

而且我們知道，2022年情況特殊，2023年實際上本來大家對樓市是抱有一些期待的。如今看來，這個期待落空還不算，數(shù)據(jù)能不能穩(wěn)住都是個問題。

更多詳細指標(biāo)還要等具體年報出了后才能看到，在業(yè)績預(yù)告里保利只是簡單提及了數(shù)據(jù)升降的原因，稱：報告期內(nèi)營業(yè)總收入同比增長主要源于房地產(chǎn)項目年內(nèi)交付結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模提升；相關(guān)利潤指標(biāo)同比下降，主要源于項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，以及公司結(jié)合當(dāng)前市場情況擬對部分項目計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

02

從銷售來看，保利的2023年已經(jīng)算很不錯。此前根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，其當(dāng)年全口徑銷售額、權(quán)益金額都排在百強房企榜首，分別為4276.0億元、3057.1億元。

2022年，保利發(fā)展還排在第二，上述兩項數(shù)據(jù)分別是4573.0億元、3068.0億元，蜜妹計算了下，2023年這兩個數(shù)據(jù)同比分別下降6.5%、0.36%，大幅跑贏大盤。??

圖表來源|克爾瑞（特此感謝！）

百強房企整體來看，根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計，TOP100房企2023年銷售總額為62791.0億元，同比下降17.3%。

2023年百強房企強者恒強的跡象明顯，其中TOP10房企銷售額均值2744.0億元，同比下降11.7%；

TOP11至TOP30房企銷售額均值851.1億元，同比下降17.8%；

TOP31至TOP50房企銷售額均值420.6億元，同比下降19.0%；

TOP51至TOP100房企銷售額均值198.3億元，同比下降28.2%。

實際上，無論是保利發(fā)展還是百強房企整體，從銷售額上看到的數(shù)據(jù)都是相比2022年有明顯止跌趨勢的。

數(shù)據(jù)顯示，2022年TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。其中，TOP10房企銷售額均值為3107.7億元，較上年下降33.1%；

TOP11-30房企銷售額均值為1035.0億元，較上年下降45.5%；

TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

不過從保利發(fā)展的數(shù)據(jù)來看，這種企穩(wěn)態(tài)勢只是讓營收增長，并未體現(xiàn)在利潤上。? ??

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截至2023年12月31日，保利發(fā)展總資產(chǎn)約14299億元，同比減少2.85%；歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益約1988.4億元，同比增加1.28%。

在業(yè)績快報發(fā)布的同時，保利發(fā)展還發(fā)布了一系列公告，其中包括《2023-2025年股東回報規(guī)劃》，提到未來三年分紅比例不低于40%。

還有大股東增持計劃。最新進展顯示，截至2024年1月22日，保利發(fā)展實控人中國保利集團有限公司（簡稱“保利集團”）根據(jù)增持計劃已累計增持公司A股股21,400,044 股，占公司總股本的0.18%，累計增持金額為人民幣20,062.92 萬元，已達到增持計劃金額下限的80.25%。這有利于穩(wěn)定股價。

近一年來，保利發(fā)展股價已經(jīng)近乎腰斬，每股價格從近19元的高點跌到如今的個位數(shù)。截至2024年1月23日收盤，價格為8.75元。

然而，腰斬已經(jīng)算是上一年房企股價里比較穩(wěn)定的狀態(tài)了，還有更慘的，蜜妹就不多說。看到股吧里還有人喊著抄底，真是為他們捏把汗……

圖表來源|東方財富（特此感謝！）? ??

在蜜妹看來，無論是對保利發(fā)展還是其他房企來說，2024年變得尤為關(guān)鍵和重要。因為2023年基本可以確定的一點是，房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本變化。無論是投資者還是房企，都應(yīng)該放棄幻想，面對房地產(chǎn)行業(yè)越來越趨近制造業(yè)的現(xiàn)實。

接下來的問題是：在此基礎(chǔ)上，針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策會如何演變？房企們?nèi)绾卧谛滦蝿菹聦ふ野l(fā)力點，并成功轉(zhuǎn)型？這事關(guān)房企的命運，甚至關(guān)乎整體經(jīng)濟的走向。

本文未注明數(shù)據(jù)均來自于上市公司財報，特此說明和感謝！文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。