撰文|蜜妹? 來源|閨蜜財經

可能很少有哪個冬天比2024年的1月還冷。

南方暴風雪、北方大降溫，房事冷清、股市跌慘。無論是身體還心理，很多人都在接受輪番暴擊。

最近，房企逐漸發布2023年業績預告，情況似乎不容樂觀。一個征兆就是：連穩得一批的央企保利，利潤也罕見、持續、大幅下滑。? ??

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最近，保利發展率先披露2023年業績快報，理論上先披露的應該大都不會很差。實際上保利發展的部分數據也還可以。比如營收約3471.47億元，同比增加23.49%。但值得注意的是，2023年保利繼續增收不增利：

營業利潤約243.22億元，同比減少29.89%；

利潤總額約246.71億元，同比減少30.11%；

歸屬于上市公司股東的凈利潤約120.36億元，同比減少34.42%；

歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約117.45億元，同比減少34.66%。

文初蜜妹之所以用罕見、持續、大幅三個前綴來形容保利此次利潤滑坡，因為事實確實如此。

如下圖東方財富統計的歷年數據，加上最近保利披露的2023年業績預告，等于是從2014年到2023年這10年里，保利發展歸屬凈利潤下滑的年份只有2021、2022、2023年。? ?

這三年里，保利的該項指標下滑幅度分別是5.39%、33.01%、34.42%，持續擴大中。雖然2023年看上去降速略有剎車，但這是在2022年該項指標已經同比大幅下滑的低基數上，再次下滑了更多。

圖表來源|東方財富（特此感謝！）

而且我們知道，2022年情況特殊，2023年實際上本來大家對樓市是抱有一些期待的。如今看來，這個期待落空還不算，數據能不能穩住都是個問題。

更多詳細指標還要等具體年報出了后才能看到，在業績預告里保利只是簡單提及了數據升降的原因，稱：報告期內營業總收入同比增長主要源于房地產項目年內交付結轉規模提升；相關利潤指標同比下降，主要源于項目結轉毛利率下降，以及公司結合當前市場情況擬對部分項目計提資產減值準備。

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從銷售來看，保利的2023年已經算很不錯。此前根據克爾瑞統計的數據，其當年全口徑銷售額、權益金額都排在百強房企榜首，分別為4276.0億元、3057.1億元。

2022年，保利發展還排在第二，上述兩項數據分別是4573.0億元、3068.0億元，蜜妹計算了下，2023年這兩個數據同比分別下降6.5%、0.36%，大幅跑贏大盤。??

圖表來源|克爾瑞（特此感謝！）

百強房企整體來看，根據克爾瑞的統計，TOP100房企2023年銷售總額為62791.0億元，同比下降17.3%。

2023年百強房企強者恒強的跡象明顯，其中TOP10房企銷售額均值2744.0億元，同比下降11.7%；

TOP11至TOP30房企銷售額均值851.1億元，同比下降17.8%；

TOP31至TOP50房企銷售額均值420.6億元，同比下降19.0%；

TOP51至TOP100房企銷售額均值198.3億元，同比下降28.2%。

實際上，無論是保利發展還是百強房企整體，從銷售額上看到的數據都是相比2022年有明顯止跌趨勢的。

數據顯示，2022年TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。其中，TOP10房企銷售額均值為3107.7億元，較上年下降33.1%；

TOP11-30房企銷售額均值為1035.0億元，較上年下降45.5%；

TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

不過從保利發展的數據來看，這種企穩態勢只是讓營收增長，并未體現在利潤上。? ??

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截至2023年12月31日，保利發展總資產約14299億元，同比減少2.85%；歸屬于上市公司股東的所有者權益約1988.4億元，同比增加1.28%。

在業績快報發布的同時，保利發展還發布了一系列公告，其中包括《2023-2025年股東回報規劃》，提到未來三年分紅比例不低于40%。

還有大股東增持計劃。最新進展顯示，截至2024年1月22日，保利發展實控人中國保利集團有限公司（簡稱“保利集團”）根據增持計劃已累計增持公司A股股21,400,044 股，占公司總股本的0.18%，累計增持金額為人民幣20,062.92 萬元，已達到增持計劃金額下限的80.25%。這有利于穩定股價。

近一年來，保利發展股價已經近乎腰斬，每股價格從近19元的高點跌到如今的個位數。截至2024年1月23日收盤，價格為8.75元。

然而，腰斬已經算是上一年房企股價里比較穩定的狀態了，還有更慘的，蜜妹就不多說。看到股吧里還有人喊著抄底，真是為他們捏把汗……

圖表來源|東方財富（特此感謝！）? ??

在蜜妹看來，無論是對保利發展還是其他房企來說，2024年變得尤為關鍵和重要。因為2023年基本可以確定的一點是，房地產供求關系已經發生根本變化。無論是投資者還是房企，都應該放棄幻想，面對房地產行業越來越趨近制造業的現實。

接下來的問題是：在此基礎上，針對房地產行業的政策會如何演變？房企們如何在新形勢下尋找發力點，并成功轉型？這事關房企的命運，甚至關乎整體經濟的走向。

本文未注明數據均來自于上市公司財報，特此說明和感謝！文章僅供討論分析，不構成投資建議。