來源/丁祖昱評樓市

2024年1月24日國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，提及2024年將加大對重大戰略、重點領域和薄弱環節的金融支持力度，做好金融“五篇大文章”。穩妥有效防范化解重點領域金融風險。

近期，在地產行業下行背景下，一場風暴正向第三方財富管理機構蔓延。

第三方財富管理機構是獨立于銀行、保險等傳統金融機構的非銀行金融機構，因為其金融產品推介的獨立性，故被市場稱之為“第三方”。

財富管理機構雷聲不斷。當務之急是要讓房地產行業回到平穩發展軌道，避免風險進一步蔓延外溢。

第三方財富管理公司正相繼暴雷或出現兌付問題。

據此前相關機構公布的一份《2020中國獨立財富管理公司TOP20榜單》，在20強中諾亞財富位居榜首，中植系旗下財富公司恒天明澤、大唐財富、新湖財富分別位列第二、第三和第四；海銀財富排名第五。

短短三年內，中植系旗下四家財富管理公司恒天明澤、大唐財富、新湖財富、高晟財富（排名第11）均暴雷，并因涉嫌違法犯罪被公安機關依法立案偵查。而海銀財富則于2023年12月曝出旗下部分代銷產品“延期兌付”。

在中植系的暴雷事件中，中植集團旗下的四大財富管理公司均有部分代銷中融信托的信托產品。如2023年8月另一家上市公司金博股份在公告中稱，2022年8月10日至12日，企業通過恒天財富投資管理股份有限公司購買中融信托的兩款產品存在兌付風險。

雖然未有中融信托各個信托產品的具體投向信息，但從目前部分已披露的信息來看，其中有不少涉及房地產項目。如2023年8月，咸亨國際公告披露，其購買的兩款中融信托產品“匯業497號”和“匯業508號”，分別涉及融創天津項目和融創肇慶項目。

據企查查資料顯示，目前中融信托對外投資狀態為續存或在業，且涉及房地產的企業共有59家，而在這些項目中大多“踩雷”，列為被執行對象或限制高消的共有33家。而根據信息能夠確定的是，59家中有35家項目公司的合作方為出險房企。

相比傳統金融機構，第三方財富管理機構相繼暴雷，主要是風險把控不足所導致的。一方面從資產結構來看，第三方財富管理機構將更多的寶集中押在了房地產領域。

根據海銀財富的在美上市年報披露，“迄今為止，我們分銷的理財產品很大一部分涉及房地產相關金融產品。截至2021年上半年、2022年上半年及2023年上半年，該理財產品的交易額分別占所經銷理財產品總交易額的58.2%、37.9%及28.0%。”但截至2023年6月，海銀財富所管理的產品交易價值（Transaction Value）總計726.29億元，其中長期資產抵押產品交易價值約307億元，占比42%。

海銀在年報中披露“從財富管理服務中獲得的大部分收入來自長期資產抵押產品，長期資產抵押產品可能包括與房地產相關的資產，主要兩種形式：（i）證券化產品，將房地產公司或地方政府融資和建設公司的應收賬款集中起來作為資產支持證券出售。（ii）對房地產項目或私營企業的股權投資，這些項目或私營企業是為房地產開發而成立的。這些產品的期限通常為12至36個月。”

反觀傳統金融機構，2023年上半年六大國有銀行的房地產業貸款在總貸款中的占比僅為3.9%，要遠低于第三方財富管理機構。

需注意的是，銀行的涉房貸款主要體現在個人按揭貸款上，而按揭貸款的壞賬率要遠低于對公房地產貸款，對于銀行而言是極為優質的資產。

除了在房地產領域涉足過深，同樣可以發現第三方的理財產品收益率要遠高于銀行理財產品，而高收益往往預示著高風險，高風險則體現在相關主體信用表現、基礎資產是否優質以及抵押資產是否足額。

其中抵押資產是最為重要的一道安全屏障，中信銀行此前表示其對公房地產貨值達2比1，即貨值是貸款的2倍；而第三方財富機構的抵押物或無法達到足額，或估值存在水分，或流動性不佳。在中植集團“道歉信”中可以看到，暴雷后的中植集團賬面總資產僅約2000億元，而負債規模達4200億到4600億，缺口高達2600億元，可見風險把控的缺失。

我們認為，在當前保交樓的大背景下，所有預售監管資金都將要用于保交樓，因此即使第三方財富管理機構擁有相關資產抵押物，資方仍要損失一定的資金時間成本，由于第三方財富管理機構面向的多為高凈值人群，并不涉及民生問題，未來的處理解決方式預計仍是以投資者風險自擔，公司破產清算為主，2024年1月5日中植集團已正式申請破產。

未來隨著房地產行業進入新的發展模式，第三方財富管理機構的金融運行模式也必將發生徹底的改變。

無論是中植還是海銀等，其早年金融版圖的快速擴張與房地產行業的高歌猛進相互帶動，然而成也蕭何敗也蕭何，隨著房地產行業進入深度調整期，第三方財富管理機構仍然難以避免來自房地產行業下行的影響。

2024年1月24日國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，中國人民銀行行長潘功勝表示，2024年將重點加大對重大戰略、重點領域和薄弱環節的金融支持力度，做好金融“五篇大文章”。穩妥有效防范化解重點領域金融風險。

防范化解金融風險，守住不發生系統性金融風險的底線是近年來金融工作的重要內容之一。

對此潘功勝表示：當前，我國金融風險總體可控，金融機構經營整體穩健，金融市場平穩運行。下一步，我們將加強金融風險監測、預警和評估能力建設，推動建立權責對等、激勵約束相容的金融風險處置責任機制。按照市場化、法治化原則，配合地方政府和有關部門穩妥有效化解重點領域和重點機構的風險。健全完善金融安全網，繼續推動金融穩定立法。

當日晚間，為促進房地產市場平穩健康發展，充分發揮經營性物業貸款作用，滿足房地產行業合理融資需求，有效防范化解風險，中國人民銀行辦公廳、國家金融監督管理總局辦公廳發布《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，要求商業銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規開展經營性物業貸款業務。

2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

2023年底舉行的中央經濟工作會議上，曾強調持續有效防范化解重點領域風險。要統籌化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發生系統性風險的底線。積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

此次國務院新聞辦公室舉行新聞發布會再次提及積極化解房地產和地方債務風險。

我們認為，當務之急是要讓房地產行業回到平穩發展軌道，一方面避免風險進一步蔓延外溢，另外一方面房地產仍是國民經濟支柱產業，需加快構建房地產發展新模式，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。