來源/地產知識橘

0.

往年，1月是房地產銷售的絕對淡季。而今年1月，廣州卻有不少豪宅新盤摩拳擦掌，積極刷臉，好不熱鬧。

許多人看不懂，但他們很快就看懂了——

1月27日，在距離春節只有十幾天的時候，廣州祭出了2024年的，需求端的，第一個王炸。

1.

關于這王炸本身，有很多人分析過了。

簡單點說就是：

120平以上，新買不限購，原有的不算限購套數。

120平以下限購區內的房子，如果愿意做個出租備案，或者掛個牌，表示準備賣掉，那也不占限購套數。

2.

四舍五入，看起來算是全域放開，但和直接放開又有那么一丟丟的區別——

假設，你沒有廣州戶口和社保，那么，想要入主中心城區，還是只能選120平以上的住宅。

你已經有廣州戶口了，手上也有那么一兩套不是很滿意的房子，之前賣不出也騰不出購房資格，現在，恭喜你，你有房票了。

你可以選擇全城所有的房子。

3.

換個角度來看，政策出街之后，廣州不同的產品迎來的購買力變化，是有層次的。

120平以上的大戶型，迎來的是外地投資客和本地高端改善的雙重夾擊，120平以下的客戶主要是本地普通改善，而更小的剛需上車戶型……

嗯，鼓勵方向是進入租賃市場，讓每一個年輕人都租得起房。

4.

政策的傾向性，很明顯了——

排除萬難，讓有錢人先買。

5.

當然了，這樣的傾向也有不得已的成分。

我說個數據吧。

克而瑞統計顯示，2023年，廣州仍在執行限購的區域中，120平方米以上的一手住宅合計供應10456套，占限購區的42%。

而成交呢？只有8409套，占限購區成交的37%。

也就是說，去年，雖然大家都說大戶型房子賣得越來越多了，但很明顯，供應量增加的速度，遠遠高于去化的速度。

大戶型的庫存，越來越高了。

這是為什么呢？

6.

熟悉廣州市場的都知道，好多年以來，廣州中心區的新增項目都是非常稀缺的。

但這兩年吧……市場這么差，郊區的土地也不好賣，只能卯足了勁兒出中心區的地。

于是，從員村到上涌，再到琶洲，好地一塊接著一塊。

光去年，就有四塊地闖進了廣州單價地王Top 10，分區來看，宇宙中心天河成為全市涉宅供應的第一大戶，總建面高達326萬平，比前年漲了接近50%。

7.

地價那么高，房企們要想賺錢，就必須拉溢價做豪宅，于是，最終的產品動不動就100多平起步，扎堆出街，同質化嚴重，都盯著同一撥人薅。

再不出政策引點活水，重點扶持的話，這些以往大家認知中房價最堅挺的區域，很快要變成踩踏出貨的沃土了……

你看看這半年來天河東-牛奶廠板塊，是不是跌得不要不要的。

如果連天河這金字招牌都要砸了，房企還敢碰廣州哪兒的地？

所以啊，當務之急，還是清庫存啊！

8.

好在，趁著住建部表態要“充分賦予城市房地產調控自主權”，廣州終于走出了第一步，當了回“第一個吃螃蟹的一線城市”。

9.

可能大家會覺得時間點有點奇怪，畢竟不少人已經在回家過年和親子旅游的路上，但從全城自媒體的關注度來看，炸場+預熱的效果，已經達到了。

政策起效，本來也需要時間的。

10.

而且，這一次的松限，不會是放松政策的底牌。

限購還有放松空間，金融政策和稅收政策也有空間，其他一線城市陸續跟進，形成合力，也需要時間。

就像局姐的好盆友@沒錯我叫劉懟懟?昨晚分析過的那樣，春節一過，兩會一開，全國，尤其是重點城市的各種利好，還會陸續有來。

這個小陽春的整體數據，一定要好過去年的。

11.

說白了，清庫存不能光靠喊口號。

歷史經驗無數次證明——

只有漲價，才能清庫存啊。