來源/丁祖昱評樓市

大約一年前的2023年年初工作會議上，住建部提出有條件的城市可以進行現(xiàn)房銷售試點，不能出現(xiàn)新的交樓風險。

隨后山東、河南等多省市都在工作會議中提及現(xiàn)房銷售試點，其中河南省明確以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。至2024年1月，鄭州首宗現(xiàn)房銷售試點地塊成功出讓。這意味著，現(xiàn)房銷售試點邁出了關鍵一步。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，2023年下半年以來，至少13個省、市明確試點現(xiàn)房銷售。

探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，現(xiàn)房銷售制度仍面臨難以全面鋪開的問題，真正意義上的現(xiàn)房銷售仍有很長一段路要走，只能通過以點帶面的方式逐步試行。

值得注意的是，除了現(xiàn)房銷售以外，還可以試點“開發(fā)商交房后再辦按揭尾款”，即購房者支付首付款后，尾款和按揭在開發(fā)商交房后再支付和辦理，能夠很大程度上保障購房者權益。

現(xiàn)房銷售并不陌生。

早在2015年，北京、上海、深圳等核心城市已出現(xiàn)個別現(xiàn)房銷售的地塊，尤其是在土地集中出讓以來，北京已出讓13宗包含現(xiàn)房銷售的地塊。除了一線城市，上一輪市場上行周期中，蘇州、杭州等城市也試圖通過“現(xiàn)房銷售”來控制土地市場過熱的勢態(tài)。

到了2023年，推進現(xiàn)房銷售有了新的意義，即保交樓。

2023年1月17日，在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹提到“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險”，隨后廣東、山東、四川、安徽、河南等地積極反應，并開始推行現(xiàn)房試點，比如河南試點城市為鄭州、開封，湖南試點城市為長沙。

2023年9月，雄安新區(qū)取消了商品房預售制度，成為繼海南后第二個進行全面現(xiàn)房銷售的地區(qū)。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，2023年下半年以來，已經(jīng)有超過13個省/市提出關于現(xiàn)房銷售推進的有關措施。

從政策內(nèi)容來看，除了成都已有較為具體的細則，其他大部分省市采取以鼓勵為主，輔以稅收優(yōu)惠、緩繳配套設施費、鼓勵金融機構給予貸款優(yōu)惠政策。

過去幾年，在探索現(xiàn)房銷售模式上，北京、上海和深圳已先行。其中，北京成為推出“競現(xiàn)房銷售”地塊最多的城市。

據(jù)CRIC統(tǒng)計，從2021年至今北京共有13宗含宅地塊中含有現(xiàn)房銷售的部分，按照現(xiàn)房銷售建面所占地塊總建面的比例來看，除了2021年12月出讓的朝陽區(qū)勁松地塊需要全現(xiàn)房銷售，其余地塊現(xiàn)房銷售比例主要分布在10%-50%之間。

北京現(xiàn)房銷售項目主要有以下三個特點：

1.?項目位置較優(yōu)或配套完善，屬于優(yōu)質(zhì)核心土地資源

2.?拿地企業(yè)以國央企為主

3.?預留盈利空間較高

受入市周期長帶來的市場波動影響，上海、深圳已入市現(xiàn)房項目銷售可謂喜憂參半。

先來看上海，廿八尊項目自2014年拿地到2020年項目開盤，歷經(jīng)了6年時間，開發(fā)周期較長，占用資金較大，該項目開盤當天認購率達到了71%，并迅速售罄。

再來看深圳，2019年11月首次開盤的龍華金茂府認購率也在七成以上，但該項目受市場波動影響較大，項目拿地是在2016年，當時市場處于上一輪上行周期，開盤時樓市處于高熱狀態(tài)，但是后續(xù)隨著限購、限貸、二手房參考價等政策出臺，后期項目銷售受到較大影響。

實際上，現(xiàn)房銷售雖然有所見即所得、購房者主動性增強等優(yōu)勢。但是兩大痛點更值得被重視：首先，現(xiàn)房項目拿地至開盤時間過長，對于房企而言項目回款速度慢；其次，在較長的開發(fā)和建設周期中，外部市場環(huán)境或?qū)⒊霈F(xiàn)不確定性。

現(xiàn)房銷售制度的推行，無疑將打破整個行業(yè)的運營模式。

各方參與主體，比如政府、房企，都將面臨現(xiàn)房銷售推進過程中帶來的“陣痛”。

從政府層面看，土地財政壓力或進一步加大，市場下行壓力下，現(xiàn)房銷售會進一步影響房企投資積極性。

從企業(yè)端來看，現(xiàn)房銷售較長開發(fā)周期下，房企還將面臨較大資金壓力，未來兩類企業(yè)或?qū)闹邢刃校活愂沁\營實力與資金實力并重的國央企，一類是穩(wěn)健發(fā)展、杠桿率可控、深耕地方市場的“小而美”開發(fā)商。?

從市場端來看，現(xiàn)房銷售制度能夠明顯降低交付風險，對一手房重新占領市場份額有促進作用；另外現(xiàn)房銷售有利于提升購房者的信任度和主動性；同時拉長項目的入市供應周期，有助于改善市場供過于求的現(xiàn)狀。

具體項目來看，城市核心區(qū)域的豪宅、高端項目較為適合作為試點項目推行。

除了現(xiàn)房銷售制度以外，針對當前交付產(chǎn)生的各類問題，剛需樓盤可以由此前首付款繳納完便立即辦理按揭貸款的模式，逐步調(diào)整為開發(fā)商交房后再辦理貸款。

試點“開發(fā)商交房后再辦按揭尾款”與現(xiàn)房銷售制度類似。一方面倒逼企業(yè)加快施工進度；另一方面，現(xiàn)房辦理貸款可以最大限度保障購房者權益，若存在產(chǎn)品質(zhì)量問題，可以及時發(fā)現(xiàn)并進行相應調(diào)整。同時還可以督促房企加強對產(chǎn)品力的關注，促進良性競爭；第三方面，購房消費者的信心和預期向好，購房支付力也會更強。

在探索行業(yè)發(fā)展新模式背景下，試點現(xiàn)房銷售將任重道遠。

然而真實意義上的現(xiàn)房時代，還要有很長一段路要走。目前，現(xiàn)房銷售制度的推行難以快速、全面鋪開，只能通過以點帶面的方式逐步試行。同時探索現(xiàn)房銷售之外的其他可行性政策，比如試點“開發(fā)商交房后再辦按揭尾款”，最大限度保障購房者權益，同時促進行業(yè)良性競爭。

房企也需要盡快轉換思路，以適應未來新制度下運營方式的轉變。