來源/丁祖昱評樓市

2024年1月12日，住房城鄉(xiāng)建設部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產融資協(xié)調機制的通知》，從建立融資協(xié)調機制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求、做好融資保障四方面展開，精準支持房地產項目合理融資需求。

截至1月底，26個省份170個城市已建立城市房地產融資協(xié)調機制，提出了第一批房地產項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及房地產項目3218個。商業(yè)銀行接到名單后，按規(guī)程審查項目，已向27個城市83個項目發(fā)放貸款共178.6億元。

從2024年1月融資情況來看，65家典型房企的融資總量為414.54億元，環(huán)比增加25.5%，同比減少29%。

我們認為，房地產金融支持政策的加速出臺，瓶頸在最后一公里。對于房企而言，當務之急仍是把握好當前政策利好的窗口期，調整企業(yè)營銷策略，加快項目去化。

近日，多個城市接連發(fā)布首批房地產項目融資“白名單”。

1月12日，住建部、金監(jiān)總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產融資協(xié)調機制的通知》要求各地級及以上城市建立城市房地產融資協(xié)調機制，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，協(xié)調解決房地產融資中存在的困難和問題。提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區(qū)域內金融機構推送。該名單被業(yè)內稱為地產項目融資“白名單”。

從《關于建立城市房地產融資協(xié)調機制的通知》政策本身來看，主要有三大亮點：

第一，由地級城市政府牽頭，分管副市長任組長、多部門協(xié)同，使得政策推行更順暢。《通知》明確協(xié)調機制以地級市為單位建立，體現(xiàn)“因城施策”原則。協(xié)調機制組長由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設的負責同志擔任，住建部門、金監(jiān)總局派出機構等為成員單位，高級別官員掛帥有助于強化跨部門協(xié)同配合，增進工作合力，確保相關舉措落實落地。

第二，支持主體由“企業(yè)”細化到“項目”維度，進一步區(qū)分房地產項目風險與企業(yè)集團風險。房企普遍是集團公司加項目公司的架構，然而集團公司出現(xiàn)債務風險，并不能與項目無法交付劃等號。《通知》將支持主體由過往的“企業(yè)”維度細化到“項目”維度，區(qū)分了項目風險和公司債務風險，避免金融機構對出險房企的所有項目搞“一刀切”，這一方面保障了正常項目開發(fā)建設環(huán)節(jié)融資平穩(wěn)，確保項目完成交付，另一方面，項目銷售回款也能反哺企業(yè)，進而緩解企業(yè)流動性壓力。

第三，建立“項目白名單”，分類給予融資支持。對于“白名單”內的優(yōu)質項目，要建立授信綠色通道，積極滿足合理融資需求；對于開發(fā)建設暫遇困難但資金基本能平衡的項目，不隨意抽斷貸并給予貸款展期等支持，有助于防范項目交付風險，穩(wěn)定和提振市場信心。

1月26日，住建部召開城市房地產融資協(xié)調機制部署會，加快推動城市房地產融資協(xié)調機制落地見效，共有35個重點城市參加。

據(jù)新華社記者2月4日從住房城鄉(xiāng)建設部、金融監(jiān)管總局獲悉，截至1月底，26個省份170個城市已建立城市房地產融資協(xié)調機制，提出了第一批房地產項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及房地產項目3218個。第一批房地產項目名單中，84%的項目屬于民營房企和混合所有制房企開發(fā)的項目。

需要注意的是，進入“白名單”，并不意味著這個房地產項目就能夠獲得金融機構的融資，“白名單”只是個推送名單，最終的決定權在金融機構。而當前房地產行業(yè)風險仍在出清的過程中，各大銀行對于房地產業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹慎。

據(jù)了解，商業(yè)銀行接到名單后，按規(guī)程審查項目，目前已向27個城市83個項目發(fā)放貸款共178.6億元。

我們認為近期房地產融資協(xié)調機制等各項融資支持政策，落腳點都在房地產供給一側。對于房企而言，當務之急仍是把握好當前政策利好的窗口期，調整企業(yè)營銷策略，加快項目去化。

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年1月65家典型房企的融資總量為414.54億元，環(huán)比增加25.5%，同比減少29%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資348.2億元，環(huán)比增加5.4%，同比減少9.2%；境外債權融資47.56億元，同比減少41.9%，而上個月則沒有企業(yè)進行境外融資；資產證券化融資為18.78億元，同比減少83.6%，同時上個月也沒有企業(yè)進行資產證券化融資。

從企業(yè)來看，2024年1月TOP10房企的平均融資額為9.53億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊的房企融資規(guī)模同比增加了98.5%，是唯一一個出現(xiàn)增長的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為3.02%，與2023年全年融資成本持平，比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.69pct；不過TOP51+房企的融資成本較2023年全年下降0.93pct，降幅最大。

由此可見，截至2024年1月，頭部房企融資優(yōu)勢仍然明顯。

從政策本身來看，房地產融資協(xié)調機制通過地方高級別領導掛帥、多部門協(xié)同的組織形式，建立了會商和對接機制，一定程度上緩和了跨部門目標不統(tǒng)一、步調不一致等問題，使得融資支持政策推行更加順暢。

另外，通過區(qū)分項目風險與企業(yè)風險，避免金融機構搞“一刀切”，保障了局部出險房企的正常項目交付，防止風險進一步擴大蔓延。

需要注意的是，進入“白名單”，并不意味著這個房地產項目就能夠獲得金融機構的融資，“白名單”只是個推送名單，最終的決定權在金融機構。而當前各大銀行對于房地產業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹慎。

我們認為，金融支持政策還需加速落地，這樣才能對房企形成有力的支撐，同時企業(yè)仍需調整經營策略，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。