文/樂居財經(jīng) 作者/張林霞

北京作為一線城市之首，外來務(wù)工人員眾多，自然，租房的“北漂”們非常多，對于租房市場的監(jiān)管就顯得愈發(fā)的重要。

近日，北京市住建委會同市住房資金管理中心發(fā)布《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法（征求意見稿）》，首次擬明確將住房租金納入監(jiān)管。對于單次收取超3個月租金的住房租賃企業(yè)，需將超收租金存入第三方專用賬戶，且租客可自行查詢租金監(jiān)管賬戶內(nèi)金額。

這意味著，如果租客是月付或季付，租金會和以往一樣交給租賃企業(yè)；如果是半年付、年付及以上付款周期，租客的租金將全部存入租金監(jiān)管賬戶。其中，3個月租金部分在一日內(nèi)劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)賬戶，其余租金按月劃轉(zhuǎn)，每次劃轉(zhuǎn)金額為一個月租金。當(dāng)租房合同到期或者解除，租金監(jiān)管賬戶內(nèi)仍有租金剩余時，需要由租賃企業(yè)在1個工作日內(nèi)提出租金退還意見。隨后，由租客在退還意見提出后的兩個工作日內(nèi)確認是否同意，如果同意，則按退還意見退還；如不同意，無爭議部分將及時退還，有爭議部分租客可通過協(xié)商、向中介協(xié)會提出調(diào)解，或訴訟、仲裁等途徑解決，再由市資金中心根據(jù)結(jié)果退還。

《征求意見稿》的適用對象為承租他人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，至于市民個人出租房屋或企業(yè)出租自持房屋的情況，則不包含在內(nèi)。

58安居客研究院院長張波表示，這一政策實施后，預(yù)計租賃企業(yè)會更多推進短付方式，從而規(guī)避需要交到監(jiān)管賬戶的問題。一旦單次交的租金月份少，租戶實際可能產(chǎn)生的風(fēng)險也會大大降低。值得關(guān)注的是，這一政策雖然對于租金的安全性會起到較好作用，但對于租金穩(wěn)定性并不能起到直接作用。大量新青年、新市民關(guān)注的一二線熱點城市，任意調(diào)漲租金的現(xiàn)象并不鮮見，一方面可以通過更多保租房上市來平抑租金，另一方面則可通過后續(xù)更多租賃相關(guān)法規(guī)的落地，更好地進行規(guī)范和保障。

除了租金以外，《征求意見稿》提出，押金應(yīng)當(dāng)按住房租賃合同約定的時間、金額存入押金托管賬戶。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同期滿或解除后一個工作日內(nèi)提出押金退還意見。承租人應(yīng)當(dāng)在住房租賃企業(yè)提出押金退還意見后兩個工作日內(nèi)確認是否同意。承租人同意的，押金按退還意見退還。

這一新規(guī)無疑將為更多城市新青年群體帶來租住安全感。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，首先，統(tǒng)一監(jiān)管的立足點是站在保護租客角度的。此前押金房租缺乏管理，導(dǎo)致2019年之前長租公寓租客的權(quán)益受到損失，也形成了一些特殊問題，房東有房東的理由、租客有租客的理由，產(chǎn)生一些很難化解的矛盾，統(tǒng)一監(jiān)管的出發(fā)點并不是限制長租公寓企業(yè)，而是從租金角度出發(fā)，使其更加規(guī)范。

但是，監(jiān)管帶來的制約肯定還是要考慮的，押金和房租是長租公寓企業(yè)的一種資金來源。從這個角度來說，可以對長租公寓企業(yè)設(shè)立一些激勵機制。比如，如果品牌信譽度高，資金的使用可以更加靈活等。從支持長租公寓企業(yè)的發(fā)展角度看，外部貸款政策等金融支持也要到位，但如果后續(xù)出現(xiàn)違規(guī)操作，可以限制融資規(guī)模等，把配套措施進行細化。

中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，《征求意見稿》是《北京市住房租賃條例》的配套文件之一，在住房租賃管理服務(wù)制度體系中具有重要地位，對有效預(yù)防住房租賃糾紛、規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為、促進住房租賃中介行業(yè)健康發(fā)展、依法維護租賃當(dāng)事人權(quán)益，都有重大意義。根據(jù)投訴數(shù)據(jù)統(tǒng)計，押金租金糾紛占住房租賃糾紛七成以上，另外住房租賃企業(yè)“爆雷”也多是因為沉淀押金租金形成了“資金池”。此次北京市發(fā)布的征求意見稿，明確北京市住房資金管理中心和北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)揮各自優(yōu)勢，共同承擔(dān)押金租金管理工作，應(yīng)該可以預(yù)防和化解大部分的住房租賃糾紛問題，促使住房租賃企業(yè)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型升級，促進住房租賃中介行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。