來源/環(huán)球老虎財(cái)經(jīng)

萬科怎么了？

3月4日，萬科多只境內(nèi)債走低。截至收盤，“22萬科06”下跌36.10%至50.10元，“21萬科04”下跌19.19%至65.05元，“20萬科08”跌9.39%至65.46元，均創(chuàng)歷史新低。與此同時(shí)，萬科今年6月7日到期的海外公司債，到期收益率已經(jīng)高達(dá)恐怖的40.876%。

除了債券價(jià)格，萬科的股價(jià)情況也不容樂觀。截至今日收盤，A股上市的萬科A跌超4.65%，而港股上市的萬科企業(yè)則跌超7.13%。

日前有市場消息稱，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮帶深圳相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)去北京就以保險(xiǎn)公司為主的貸款機(jī)構(gòu)就非標(biāo)債務(wù)延期事宜進(jìn)行商談，但最終被拒絕。其中，涉及新華資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“新華資產(chǎn)”）的100億元投資款。

雖然新華資產(chǎn)迅速出面辟謠，但從去年開始，萬科頻繁拋售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的動(dòng)作也成為市場擔(dān)憂其流動(dòng)性的因素之一。

2018年秋季，行業(yè)龍頭萬科率先高喊“活下去”的口號(hào)，震驚地產(chǎn)界，而隨著房地產(chǎn)市場銷售的大幅降溫，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期持續(xù)，未雨綢繆的萬科，現(xiàn)狀究竟如何？

新華資產(chǎn)緊急辟謠

3月3日，新華資產(chǎn)管理股份有限公司發(fā)布公開聲明稱，近期，該公司關(guān)注到有關(guān)其與萬科企業(yè)的不實(shí)信息。萬科企業(yè)系中國房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，一直與新華資產(chǎn)保持正常的業(yè)務(wù)合作。作為一家專業(yè)的、負(fù)責(zé)任的資產(chǎn)管理公司，新華資產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿信心，堅(jiān)決服務(wù)國家戰(zhàn)略發(fā)展大局，支持中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

根據(jù)公開信息，新華保險(xiǎn)的投資資產(chǎn)總額達(dá)到1.26萬億元，其中新華資產(chǎn)管理受托第三方資產(chǎn)管理規(guī)模6240億元。

不過，截至發(fā)稿，股債價(jià)格遭到重創(chuàng)的萬科卻沒有對(duì)上述“傳言”發(fā)表意見。

雖然新華資產(chǎn)表示該消息不實(shí)，但不可否認(rèn)的是，新華資產(chǎn)及其控股股東新華保險(xiǎn)確與萬科存在較多關(guān)聯(lián)。

從債權(quán)關(guān)系來看，截至2022年末，在萬科的非傳統(tǒng)融資渠道中，新華資產(chǎn)合計(jì)共有7筆借款，累計(jì)金額97.82億元。最早的一筆還款將在2024年12月25日到期，金額達(dá)26.25億元。

據(jù)新華資產(chǎn)母公司新華保險(xiǎn)發(fā)布的2023年半年報(bào)顯示，新華保險(xiǎn)參與萬科的債權(quán)計(jì)劃共三期，金額合計(jì)約為52.03億元。

而除借款關(guān)系外，新華保險(xiǎn)的分紅產(chǎn)品還是萬科的前十大股東。截至2023年9月末，新華保險(xiǎn)通過分紅險(xiǎn)賬戶持有萬科A股1.2億股股份，占其總股本的1.01%，是萬科第十大股東。

有意思的是，新華保險(xiǎn)自2022年下半年以來一直在減持萬科，尤其是2023年第三季度，減持?jǐn)?shù)量達(dá)到4352萬股。

在人事上，原新華保險(xiǎn)董事長、執(zhí)行董事康典目前為萬科的獨(dú)立董事。

值得一提的是，除了新華資產(chǎn)及新華保險(xiǎn)外，萬科還從泰康人壽控股子公司泰康資產(chǎn)處取得約46億元的借款，與華泰保險(xiǎn)控股子公司華泰資產(chǎn)簽訂協(xié)議，通過設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃向其申請(qǐng)最高達(dá)40億元的融資，融資期限最?10年。

甩賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的背后

近期，萬科集團(tuán)頻繁甩賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2024年2月，萬科將上海七寶萬科廣場余下50%權(quán)益，以23.84億元甩賣給香港領(lǐng)展基金，折讓幅度達(dá)到26.3%，單價(jià)較3年前交易價(jià)下降約18.6%。收購?fù)瓿珊?，后者將全資持有該項(xiàng)目，萬科則完全退出。

對(duì)于萬科而言，上海七寶萬科廣場當(dāng)之無愧是公司的“搖錢樹”，出租率超93%，位列所有項(xiàng)目第一，卻最終以七折價(jià)格“甩賣”。

公開數(shù)據(jù)顯示，從2020年到2022年七寶萬科廣場共實(shí)現(xiàn)12.18億元的營業(yè)收入均位列萬科商業(yè)項(xiàng)目第一位。2023年上半年，七寶萬科廣場再次以2.13億元營業(yè)收入位居集團(tuán)榜首。

出售七寶廣場后才一周，市場又傳出消息，稱萬科正計(jì)劃出售旗下長租公寓公司“泊寓”的部分股權(quán)。

當(dāng)前泊寓業(yè)務(wù)已布局全國32個(gè)城市，管理運(yùn)營房源達(dá)23.6萬間，開業(yè)約18萬間，在全國集中式公寓中，泊寓的規(guī)模及運(yùn)營效率均位列行業(yè)第一。2020年萬科董事長郁亮曾透露，為了做好“泊寓”，萬科大概在五年虧了90個(gè)億。

不過，在去年10月，泊寓總經(jīng)理在萬科媒體分享會(huì)上透露，泊寓已從2023年6月起，實(shí)現(xiàn)單月利潤連續(xù)回正，9月份實(shí)現(xiàn)了累計(jì)權(quán)益凈利潤回正，預(yù)計(jì)2024年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)整體盈利，而值此長租公寓“收獲”之際，投入大量心血的萬科卻欲離開。

此外，在去年底，萬科也折價(jià)出售了部分酒店資產(chǎn)。

2023年12月8日，接盤方悅榕控股公告稱，將以4.8億元買下萬科所持有的悅榕服務(wù)（中國）等三家子公司股權(quán)，而萬科當(dāng)年的花費(fèi)是5億以上。

頻繁賣資產(chǎn)的另一面，是萬科存量房產(chǎn)銷售狀況不佳。

從萬科的經(jīng)營數(shù)據(jù)上來看，2022年公司簽約銷售金額同比下降33.6%。2023年，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售額3761.2億元，同比減少9.8%；2024年1月銷售額194.5億元，同比減少約32%。

萬科正在加速“去庫存”。截至去年9月底，萬科存貨余額8147億元，較2022年、2021年明顯下降。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，2024年前2個(gè)月，萬科一共銷售334億元。相比于第一名保利，萬科售價(jià)同比下降6.4%，環(huán)比也下降6.2%，降價(jià)幅度更大。

不過，降價(jià)也有“副作用”。從年度看，2021年萬科凈利潤暴跌近一半，雖然2022年維持了這一水平，但2023前三季度，萬科集團(tuán)歸母凈利潤136.2億元，還是同比下降超兩成。

為了應(yīng)對(duì)銷售“低迷”，2022年以來，萬科一直在不?！翱s表”，資產(chǎn)端及負(fù)債端同步推進(jìn)。

最明顯的是放緩拿地，減少現(xiàn)金消耗。據(jù)克而瑞拿地排行榜，萬科2024年沒有進(jìn)入拿地前十。前兩月，萬科僅僅排名第23位，拿地金額是48.9億。

今年1月，萬科共新增3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，拿地項(xiàng)目分別在銀川、昆明和貴陽；而據(jù)券商測算數(shù)據(jù)，萬科當(dāng)月土地投資強(qiáng)度為9%，拿地均價(jià)約5080元/平方米。

同期，萬科債務(wù)結(jié)構(gòu)也有了明顯變化。其中，一年內(nèi)到期有息債務(wù)474.9億元，較上年末639.2億元下降近165億元。相應(yīng)的，萬科同期末長期借款較上年末增加了350億元。

新增融資方面，2024年3月1日，萬科公告稱，將發(fā)行REITs，籌集資金11.59億元，底層資產(chǎn)是旗下三個(gè)3個(gè)倉儲(chǔ)物流園。

風(fēng)波中的萬科

2024年以來，房地產(chǎn)市場銷售、融資兩端復(fù)蘇緩慢，而萬科等頭部房企項(xiàng)目白名單實(shí)際落地效果，仍受到市場關(guān)注。

銷售端，北上廣深今年均拋出了放松住房限購的樓市新政；融資端，金管局開會(huì)要求房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“乘勢(shì)而上”，按照“應(yīng)建盡建”原則，在3月15日前建立地方協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)融資盡快落地。

根據(jù)住建部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2月28日，全國已有31個(gè)省份合計(jì)276個(gè)城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，總共推送了約6000個(gè)可給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目；商業(yè)銀行經(jīng)過篩選后，審批通過的貸款超過2000億元。

在銷售、融資多措并舉下，萬科當(dāng)前仍面臨不小的資金壓力。

一方面，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流仍在顯著下滑，銷售未見回暖。2021年，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額41億，同比下降92%，2022年，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額進(jìn)一步下降至27.5億，而2023年前三季度萬科經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額僅2.35億。

另一方面，萬科債務(wù)壓力仍大。截至2023年9月底，萬科擁有貨幣資金為1036.8億，較2023年中期有所下降，對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.2倍。雖然看起來很多，但萬科僅僅未來12個(gè)月內(nèi)到期的境內(nèi)債券規(guī)模就已經(jīng)高達(dá)240.8億元。

值得一提的是，由于這幾年政府對(duì)房企預(yù)售資金實(shí)行專款專用的專管賬戶監(jiān)管，房企在達(dá)到條件之前是一分錢也無法從預(yù)售資金中調(diào)動(dòng)。這就造成房企報(bào)表中的賬戶上擁有很多現(xiàn)金，卻無法實(shí)際調(diào)用。

去年11月6日，萬科在三季度業(yè)績說明會(huì)上，回應(yīng)了近期二級(jí)市場債券價(jià)格波動(dòng)事宜，超150家境內(nèi)外主要金融機(jī)構(gòu)、資金方參會(huì)。會(huì)議期間，國資罕見站臺(tái)發(fā)聲，表示萬科并非孤軍奮戰(zhàn)。深鐵董事長辛杰更表示，減持是謠言，將幫助萬科盤活百億元大宗資產(chǎn)，擇機(jī)購買萬科債券。

彼時(shí)萬科也曾透露，如果剔除預(yù)收監(jiān)管資金，目前在手的資金為600億?！袄杳髑翱偸亲罾涞臅r(shí)候，但還是要對(duì)將來有信心?！比f科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮表示。

一個(gè)月后，萬科的名字也頻繁出現(xiàn)在農(nóng)行、建行、交行、工行、中行、郵儲(chǔ)銀行等邀請(qǐng)民營房企參加的座談會(huì)名單中。

目前尚未構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約混改及民營上市房企共有13家，分別為萬科、龍湖集團(tuán)、綠城、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)、卓越集團(tuán)、雅居樂、合生創(chuàng)展、星河控股、金輝、仁恒置地。

作為地產(chǎn)龍頭，萬科能否平穩(wěn)度過此次債務(wù)風(fēng)波，市場屏息以待。

責(zé)任編輯 | 陳斌