來源/環球老虎財經

萬科怎么了？

3月4日，萬科多只境內債走低。截至收盤，“22萬科06”下跌36.10%至50.10元，“21萬科04”下跌19.19%至65.05元，“20萬科08”跌9.39%至65.46元，均創歷史新低。與此同時，萬科今年6月7日到期的海外公司債，到期收益率已經高達恐怖的40.876%。

除了債券價格，萬科的股價情況也不容樂觀。截至今日收盤，A股上市的萬科A跌超4.65%，而港股上市的萬科企業則跌超7.13%。

日前有市場消息稱，萬科集團董事會主席郁亮帶深圳相關部門領導去北京就以保險公司為主的貸款機構就非標債務延期事宜進行商談，但最終被拒絕。其中，涉及新華資產管理股份有限公司（以下簡稱“新華資產”）的100億元投資款。

雖然新華資產迅速出面辟謠，但從去年開始，萬科頻繁拋售優質資產的動作也成為市場擔憂其流動性的因素之一。

2018年秋季，行業龍頭萬科率先高喊“活下去”的口號，震驚地產界，而隨著房地產市場銷售的大幅降溫，地產行業調整期持續，未雨綢繆的萬科，現狀究竟如何？

新華資產緊急辟謠

3月3日，新華資產管理股份有限公司發布公開聲明稱，近期，該公司關注到有關其與萬科企業的不實信息。萬科企業系中國房地產行業龍頭企業，一直與新華資產保持正常的業務合作。作為一家專業的、負責任的資產管理公司，新華資產對中國經濟發展充滿信心，堅決服務國家戰略發展大局，支持中國房地產業健康發展。

根據公開信息，新華保險的投資資產總額達到1.26萬億元，其中新華資產管理受托第三方資產管理規模6240億元。

不過，截至發稿，股債價格遭到重創的萬科卻沒有對上述“傳言”發表意見。

雖然新華資產表示該消息不實，但不可否認的是，新華資產及其控股股東新華保險確與萬科存在較多關聯。

從債權關系來看，截至2022年末，在萬科的非傳統融資渠道中，新華資產合計共有7筆借款，累計金額97.82億元。最早的一筆還款將在2024年12月25日到期，金額達26.25億元。

據新華資產母公司新華保險發布的2023年半年報顯示，新華保險參與萬科的債權計劃共三期，金額合計約為52.03億元。

而除借款關系外，新華保險的分紅產品還是萬科的前十大股東。截至2023年9月末，新華保險通過分紅險賬戶持有萬科A股1.2億股股份，占其總股本的1.01%，是萬科第十大股東。

有意思的是，新華保險自2022年下半年以來一直在減持萬科，尤其是2023年第三季度，減持數量達到4352萬股。

在人事上，原新華保險董事長、執行董事康典目前為萬科的獨立董事。

值得一提的是，除了新華資產及新華保險外，萬科還從泰康人壽控股子公司泰康資產處取得約46億元的借款，與華泰保險控股子公司華泰資產簽訂協議，通過設立債權投資計劃向其申請最高達40億元的融資，融資期限最?10年。

甩賣優質資產的背后

近期，萬科集團頻繁甩賣優質資產。

2024年2月，萬科將上海七寶萬科廣場余下50%權益，以23.84億元甩賣給香港領展基金，折讓幅度達到26.3%，單價較3年前交易價下降約18.6%。收購完成后，后者將全資持有該項目，萬科則完全退出。

對于萬科而言，上海七寶萬科廣場當之無愧是公司的“搖錢樹”，出租率超93%，位列所有項目第一，卻最終以七折價格“甩賣”。

公開數據顯示，從2020年到2022年七寶萬科廣場共實現12.18億元的營業收入均位列萬科商業項目第一位。2023年上半年，七寶萬科廣場再次以2.13億元營業收入位居集團榜首。

出售七寶廣場后才一周，市場又傳出消息，稱萬科正計劃出售旗下長租公寓公司“泊寓”的部分股權。

當前泊寓業務已布局全國32個城市，管理運營房源達23.6萬間，開業約18萬間，在全國集中式公寓中，泊寓的規模及運營效率均位列行業第一。2020年萬科董事長郁亮曾透露，為了做好“泊寓”，萬科大概在五年虧了90個億。

不過，在去年10月，泊寓總經理在萬科媒體分享會上透露，泊寓已從2023年6月起，實現單月利潤連續回正，9月份實現了累計權益凈利潤回正，預計2024年內將實現整體盈利，而值此長租公寓“收獲”之際，投入大量心血的萬科卻欲離開。

此外，在去年底，萬科也折價出售了部分酒店資產。

2023年12月8日，接盤方悅榕控股公告稱，將以4.8億元買下萬科所持有的悅榕服務（中國）等三家子公司股權，而萬科當年的花費是5億以上。

頻繁賣資產的另一面，是萬科存量房產銷售狀況不佳。

從萬科的經營數據上來看，2022年公司簽約銷售金額同比下降33.6%。2023年，萬科實現合同銷售額3761.2億元，同比減少9.8%；2024年1月銷售額194.5億元，同比減少約32%。

萬科正在加速“去庫存”。截至去年9月底，萬科存貨余額8147億元，較2022年、2021年明顯下降。根據中指研究院的統計，2024年前2個月，萬科一共銷售334億元。相比于第一名保利，萬科售價同比下降6.4%，環比也下降6.2%，降價幅度更大。

不過，降價也有“副作用”。從年度看，2021年萬科凈利潤暴跌近一半，雖然2022年維持了這一水平，但2023前三季度，萬科集團歸母凈利潤136.2億元，還是同比下降超兩成。

為了應對銷售“低迷”，2022年以來，萬科一直在不停“縮表”，資產端及負債端同步推進。

最明顯的是放緩拿地，減少現金消耗。據克而瑞拿地排行榜，萬科2024年沒有進入拿地前十。前兩月，萬科僅僅排名第23位，拿地金額是48.9億。

今年1月，萬科共新增3個地產項目，拿地項目分別在銀川、昆明和貴陽；而據券商測算數據，萬科當月土地投資強度為9%，拿地均價約5080元/平方米。

同期，萬科債務結構也有了明顯變化。其中，一年內到期有息債務474.9億元，較上年末639.2億元下降近165億元。相應的，萬科同期末長期借款較上年末增加了350億元。

新增融資方面，2024年3月1日，萬科公告稱，將發行REITs，籌集資金11.59億元，底層資產是旗下三個3個倉儲物流園。

風波中的萬科

2024年以來，房地產市場銷售、融資兩端復蘇緩慢，而萬科等頭部房企項目白名單實際落地效果，仍受到市場關注。

銷售端，北上廣深今年均拋出了放松住房限購的樓市新政；融資端，金管局開會要求房地產融資協調機制“乘勢而上”，按照“應建盡建”原則，在3月15日前建立地方協調機制，推動融資盡快落地。

根據住建部最新統計數據，截至2月28日，全國已有31個省份合計276個城市建立房地產融資協調機制，總共推送了約6000個可給予融資支持的房地產項目；商業銀行經過篩選后，審批通過的貸款超過2000億元。

在銷售、融資多措并舉下，萬科當前仍面臨不小的資金壓力。

一方面，萬科經營性現金流仍在顯著下滑，銷售未見回暖。2021年，經營活動現金流凈額41億，同比下降92%，2022年，經營活動現金流凈額進一步下降至27.5億，而2023年前三季度萬科經營活動產生現金流量凈額僅2.35億。

另一方面，萬科債務壓力仍大。截至2023年9月底，萬科擁有貨幣資金為1036.8億，較2023年中期有所下降，對于短期債務的覆蓋倍數為2.2倍。雖然看起來很多，但萬科僅僅未來12個月內到期的境內債券規模就已經高達240.8億元。

值得一提的是，由于這幾年政府對房企預售資金實行專款專用的專管賬戶監管，房企在達到條件之前是一分錢也無法從預售資金中調動。這就造成房企報表中的賬戶上擁有很多現金，卻無法實際調用。

去年11月6日，萬科在三季度業績說明會上，回應了近期二級市場債券價格波動事宜，超150家境內外主要金融機構、資金方參會。會議期間，國資罕見站臺發聲，表示萬科并非孤軍奮戰。深鐵董事長辛杰更表示，減持是謠言，將幫助萬科盤活百億元大宗資產，擇機購買萬科債券。

彼時萬科也曾透露，如果剔除預收監管資金，目前在手的資金為600億。“黎明前總是最冷的時候，但還是要對將來有信心。”萬科集團董事會主席郁亮表示。

一個月后，萬科的名字也頻繁出現在農行、建行、交行、工行、中行、郵儲銀行等邀請民營房企參加的座談會名單中。

目前尚未構成實質性違約混改及民營上市房企共有13家，分別為萬科、龍湖集團、綠城、金地集團、濱江集團、新城控股、美的置業、卓越集團、雅居樂、合生創展、星河控股、金輝、仁恒置地。

作為地產龍頭，萬科能否平穩度過此次債務風波，市場屏息以待。

責任編輯 | 陳斌