來源/丁祖昱評樓市

2024年3月9日，住房和城鄉建設部部長倪虹在十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上答中外記者問。

會上就“城市更新”、“房地產發展新模式”、“優化房地產政策、促進房地產市場平穩健康發展”等熱點話題進行了回答。

倪虹在會上表示，對于房地產市場，我們不能光看短期，還要看中長期。當前，我國房地產市場調整轉型，穩定市場任務依然艱巨。但是，從我國城鎮化發展進程看，從全國城鎮住房存量的更新改造需求看，房地產還是有很大的潛力和空間。

從記者會上的內容來看，主要有以下幾個關鍵：

1、守住不發生系統性風險的底線，一視同仁支持企業合理融資需求；

2、因城施策、精準施策、一城一策，充分賦予城市調控自主權；

3、建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，以人定房、以房定地、以房定錢，有力有序推進現房銷售。

十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上，住房和城鄉建設部部長倪虹在回答有關如何抓好落實優化房地產政策、促進房地產市場平穩健康發展的問題時表示：2023年，面對個別房企資金鏈斷裂、房地產市場調整等風險挑戰，在黨中央、國務院堅強領導下，我們會同有關部門出臺了一系列政策措施，包括“認房不用認貸”、降低貸款首付比例和利率、支持居民換購住房稅費優惠等，指導地方政府因城施策、精準施策、一城一策，抓好保交樓工作，實現了守住不發生系統性風險的底線。

關于未來落實好《政府工作報告》所部署的任務，將聚焦穩市場、防風險、促轉型這三方面開展工作。

倪虹表示：當前，房地產的難點是資金。我們在調研中看到，好的企業有困難項目，困難企業也有好的項目。為此，我們會同金融監管總局指導地方建立城市房地產融資協調機制，按照“一項目一方案”提出項目“白名單”，一視同仁支持房地產企業合理融資需求。

CRIC數據顯示，2021年下半年至今，整體市場降溫明顯，從歷年80家典型房企的融資總量來看，2021年出現了首次負增長，融資總量12609億元，同比下降了24%。此后，融資規模不斷下滑。截至2月，65家典型房企的累計融資總量為633.41億元，同比減少37.62%，整體行業面融資面仍然處于筑底階段，其中，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

自2024年1月12日，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》至今房地產融資協調機制正加速落地。目前，全國31個省份312個城市已建立城市融資協調機制，共提出“白名單”項目達到了6000多個。在這些項目中，82.8%是民營企業和混合所有制企業的項目。截至2月底，商業銀行已經審批貸款超過2000億元。

融資協調機制是當前一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、破解房地產融資難題的創新舉措，長遠看是構建房地產發展新模式、加快“人房地錢”要素聯動的有力抓手，資金跟著項目走，項目實施封閉管理，有利于促進房地產市場健康發展。

隨著各有關方面的積極推進，在一定程度上能夠緩解房地產企業的資金難點。

倪虹在會上表示：房地產是不動產，上海的房子、廣州的房子不可能搬到北京，來滿足北京人的住房需求。所以說房地產市場是以城市為單元的市場，各城市供求關系有很大差別。我們強調要因城施策、精準施策、一城一策，就是這個道理。現在已經充分賦予了城市調控自主權，城市政府就要扛起責任，要根據人口情況、供需情況以及保障需求，編制好、實施好住房發展規劃，因城施策優化房地產政策，穩定房地產市場。

事實上，早在1月份的城市房地產融資協調機制部署會上，住建部就曾表態：“要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。”

隨后，4個一線城市在春節前陸續松綁限購，釋放積極信號。（詳見：一線城市春節前限購集體松綁，深圳力度最大北上仍較嚴）

此次在充分賦予城市房地產調控自主權的基礎上進一步強調了“城市政府要扛起責任”，結合政府工作報告“滿足居民剛性和多樣化改善住房需求”、“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要”相關表述，我們認為，一方面，今年一線調控趨松、二三線有望全面放開，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間，另一方面，信貸、財稅等方面政策有望進一步發力，支持居民購房。

倪虹在回答將采取哪些措施來推動構建新模式問題時強調了三點：第一，在理念上，要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位；第二，在機制上，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制；第三，在實施上，一是規劃建設保障性住房，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造，二是下力氣建設好房子。

1、住房發展規劃和年度計劃是重要抓手

倪虹表示建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，抓手就是指導各地編制好住房發展規劃。

2024年2月29日，住房城鄉建設部曾發布通知要求做好編制住房發展規劃和年度計劃，要求各城市根據當地實際情況，準確研判住房需求，完善“保障+市場”的住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學編制2024年、2025年住房發展年度計劃。

住房發展年度計劃要明確年度各類住房及用地供應規模、結構和區位，測算房地產項目合理融資需求。保障性住房要進一步明確供應套數和戶型結構。要將房地產市場平穩健康發展、住房保障輪候時間等納入目標管理。

并明確要求在2024年4月30日前、2025年3月31日前，各城市要以適當方式向社會公布當年住房發展年度計劃有關情況。

截至目前，已有部分城市、區域發布住房發展規劃和年度計劃。

如上海市閔行區住房保障和房屋管理局就已發布《閔行區住房保障和房屋管理局2023年工作總結及2024年工作計劃》，其中提出，2024年聚焦經濟穩增長，有序開展新建商品住宅核價上市工作。加強市場研判，堅持增量有序供應、挖掘各類存量，多渠道增加銷售，做好2024年項目上市準備，確保供應及時、價格合理、品質提升。新建商品房計劃上市銷售面積預計在220萬方左右，其中協議供應動遷安置房約30-45萬方，目標實現一手房銷售額850億元、二手房成交額750億元。

CRIC數據顯示，2023年閔行區商品房供應規模226.95萬平方米，成交面積226.24萬平方米，成交金額約877億元。

由此可見，就上海市閔行區來看，其2024年度計劃基本與2023年成交情況相當，整體較為符合當前市場情況。

我們相信，在科學編制2024年、2025年住房發展年度計劃下以人定房、以房定地、以房定錢，能夠更好穩定整體市場發展，推動構建新模式。

2、有力有序推進現房銷售

需要注意的是，除了建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制之外還強調了要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現房銷售。

據了解從2021年集中供地開始，北京便將“競現房銷售”作為控制土地市場熱度的手段之一，也是目前現房銷售地塊最多的城市。

據CRIC統計，從2021年至今北京共有13宗含宅地塊中含有現房銷售的部分，主要有3個特點：第一，項目位置較優或配套完善，屬于優質核心土地資源；第二，拿地企業以國央企為主；第三，預留盈利空間較高。

除了近幾年集中供地中不少城市已“競現房”作為控制土拍熱度的方式以外，上海、深圳更率先已有個別地塊進行了現房銷售的試點，例如上海黃埔區五里橋街道104街坊39/1宗地以及深圳龍華新區A816-0060地塊，均要求全部以現房銷售，目前兩個地塊項目均已入市，具體銷售情況有所不同：

上海廿八尊項目總體量較小，總建面僅9639平方米，共規劃28戶，一次性推出并開盤當天認購率達到71%，后續也基本沒有銷售壓力，迅速售罄，但項目從拿地到開盤經歷了6年時間，開發周期較長。

深圳龍華金茂府體量達到14.6萬平方米，共規劃1326戶，2019年11月首次開盤推出220套，認購率為73%。但由于拿地時2016年，市場正處于上一輪上行周期中，預期較好，開盤時2019年末，深圳處于樓市高熱狀態。但后續又出臺了限購限貸加碼政策、推出二手房參考價政策等，導致后期項目銷售受到較大的影響。

總體來看，現房項目的銷售上存在諸多優勢，例如所見即所得、購房者的主動性增強，以及與周邊期房項目相比能夠存在一定的價格優勢。但同時也面臨兩大痛點：一是拿地至開盤時間過長，項目回款速度慢；二是在較長的建設周期中，外部市場環境或將出現較大的變化，與拿地階段的研判可能有較大出入。

從長期來看對行業整體利大于弊，但轉型期間必然承受一系列“陣痛”，需要政府、市場和企業三方合力將轉型期度過。當前現房銷售制度的推行難以快速、全面鋪開，只能通過以點帶面的方式逐步試行，且需要實力強勁的國央企作為表率，而其他的民企和中小房企也需要盡快轉換思路，適應未來新制度下的運營方式的轉變。

整體來看，我們認為，“穩”字依然是當前房地產行業的核心。

由于當前行業仍處在風險出清期，市場信心和行業預期修復尚需時日。政策端還將繼續延續寬松基調，2024年將繼續保持震蕩修復的格局。在人口老齡化、城鎮化速度放緩、居民收入預期尚未恢復之下，行業仍將在底部運行一段時間。

中長期來看，新型城鎮化仍將為住房需求提供重要支撐，房地產市場份額將向城市群、都市圈集中。