來源/丁祖昱評樓市

前2月，重點(diǎn)城市二手房累計(jì)成交同比轉(zhuǎn)跌11%。要知道，去年同期這一數(shù)據(jù)是上漲41%，而2023年全年為同比正增23%。

二手房迎來成交淡季。

但3月以來，仍有個(gè)別城市二手房市場迎來了修復(fù)勢頭。

深圳二手住宅成交反彈，近三周成交套數(shù)達(dá)到了階段性高位。前2月深圳二手房累計(jì)成交同比增長35%，是為數(shù)不多仍能保持正增長的城市。

CRIC監(jiān)測的14個(gè)重點(diǎn)城市中，進(jìn)入3月的第一周（2.26-3.3）二手房成交面積環(huán)比有11個(gè)城市上漲，第二周（3.4-3.10）環(huán)比上漲的城市只剩下7個(gè)。

實(shí)際上，二手房市場能快速復(fù)蘇與節(jié)后掛牌量增價(jià)跌密不可分，但是熱度能否延續(xù)，仍有待進(jìn)一步觀察，整體修復(fù)仍需要一段時(shí)間。

重點(diǎn)監(jiān)測的城市中，一部分熱點(diǎn)城市二手房成交出現(xiàn)修復(fù)行情。

深圳最為典型。春節(jié)之后，深圳二手住宅成交大幅反彈，周均成交量已超去年四季度周均水平。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年第8周-第10周（2.19-3.10）周均成交套數(shù)已達(dá)760套，超過了2023年四季度周均成交749套，達(dá)到了階段性高位。

深圳二手房市場之所以能維持熱度，主要原因是前期普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、降首付等政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，加上價(jià)格逐漸調(diào)整到位，帶動成交持續(xù)釋放。

另外，成都節(jié)后二手房成交修復(fù)也比較快，但第10周（3.4-3.10）成交轉(zhuǎn)入負(fù)增長區(qū)間。

個(gè)別城市的修復(fù)行情未能改變整體成交仍在下降的勢頭。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年第10周，14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市二手房成交面積為122萬平方米，環(huán)比由升轉(zhuǎn)降，同比降幅達(dá)到了42%，累計(jì)同比下降14%，跌幅進(jìn)一步走闊。

重點(diǎn)監(jiān)測城市成交環(huán)比漲跌參半，北京、深圳、成都等均轉(zhuǎn)入負(fù)增長區(qū)間，尤其是深圳，終結(jié)了“三連增”的修復(fù)勢頭，周成交環(huán)比降18%。

另外，成交環(huán)比上漲的城市數(shù)量逐周下降，第8周時(shí)有14個(gè)城市全線上漲，至第9周環(huán)比上漲的城市數(shù)量為11個(gè)，第10周上漲的城市只有7個(gè)。

與去年同期的小陽春行情相比，“金三”成色明顯不足，第10周14個(gè)城市二手房成交同比負(fù)增，跌幅大多在3成以上，北京、廈門等更是腰斬。

二手房市場整體修復(fù)動能減弱。

實(shí)際上，前2個(gè)月二手房成交仍處于淡季。

單月數(shù)據(jù)來看，2月19個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積為460.9萬平方米，同、環(huán)比分別下降49%、52%，與去年1月春節(jié)月相比下降16%。

受春節(jié)假期備案影響，19個(gè)城市二手房成交同環(huán)比幾乎全線下跌。即便是與去年春節(jié)月相比，也有近八成城市處在負(fù)增長區(qū)間。

再往前看，1月成交表現(xiàn)好于2月，二手房成交韌性較強(qiáng)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，1月重點(diǎn)17城環(huán)比持平，同比增長53%。有六成城市成交環(huán)比回升，深圳、南京漲幅均超10%。

值得注意的是，前2月重點(diǎn)19城累計(jì)成交數(shù)據(jù)由正轉(zhuǎn)跌，累計(jì)成交同比下降11%，近八成城市累計(jì)成交同比負(fù)增長。

實(shí)際上，2023年以來二手房市場表現(xiàn)出一定的韌性，去年前2月，重點(diǎn)城市二手房累計(jì)成交同比增41%，全年重點(diǎn)19城二手房成交超1萬億平方米，同比增長23.8%，即便是與2021年相比也有3%的漲幅。

當(dāng)然，從累計(jì)成交數(shù)據(jù)來看，深圳整體表現(xiàn)亮眼，前2月二手房成交面積為53.9萬平方米，同比增長38%。此外，佛山、蘇州、青島累計(jì)成交跌幅都在5%以內(nèi)。

二手房市場韌性好于新房的勢頭仍未改變。

重點(diǎn)30城前2月新房累計(jì)成交同比下降50%，降幅持續(xù)擴(kuò)大，整體修復(fù)行情仍不及二手房市場。

至于部分城市二手房市場修復(fù)行情能否傳導(dǎo)至新房，仍有待進(jìn)一步觀察。

目前部分城市二手房成交熱度上升，很大原因在于降價(jià)拋售快速變現(xiàn)，短期內(nèi)或?qū)⒉粫徶眯路浚硪环矫妫用褓徺I力疲軟，受交付、價(jià)格、產(chǎn)品等多個(gè)方面影響，大部分剛需或剛改客戶選擇“賣舊買舊”，因此置換需求對新房成交支撐作用相對有限。

比如上海的曹先生，在政策利好的帶動下，于今年2月完成了置換，由于資金有限，加之“拎包入住”的需求，曹先生置換的房源選擇了二手房。同樣，位于上海的KK基于學(xué)區(qū)的訴求，也選擇了“以舊換舊”。

另外，二手房市場面臨修復(fù)動能不足的問題。

當(dāng)前市場環(huán)境下，以價(jià)換量也難以撬動二手房成交的現(xiàn)狀普遍存在于大部分城市。

位于南通的袁女士作為剛改置換一族，希望在市場低點(diǎn)時(shí)置換更好的學(xué)區(qū)房，去年底將房源掛牌出售，兩個(gè)多月內(nèi)多次降價(jià)，目前掛牌價(jià)僅高于買入成本價(jià)6萬左右，房子依然沒有賣出，她表示，低于成本價(jià)10%以內(nèi)賣出是她的底線。同樣上述來自上海的曹先生，在去年8月將郊區(qū)的“老破小”房源掛出，最終經(jīng)過4個(gè)月時(shí)間，為了能夠順利置換，以“低于買入價(jià)20%”的價(jià)格才賣出。

實(shí)際上，二手房房源掛牌量增加，量價(jià)齊跌等市場現(xiàn)狀加劇購房者觀望情緒。另外，很重要的一點(diǎn)是，當(dāng)前寬松政策基本見底，對于整體樓市的支撐作用在減弱。

整體樓市仍處在筑底階段，前2月二手房累計(jì)成交同比轉(zhuǎn)跌，意味著市場修復(fù)動能減弱，即便以價(jià)換量也難以撬動成交。

目前，寬松的政策基本見底，對整體樓市的支撐作用也在減弱，后續(xù)能否出臺更為重磅的支持性政策也左右著供需兩端的市場預(yù)期，若能有實(shí)質(zhì)性利好政策落地，也有望助力樓市止跌。