來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

3月15日，上海2024年第一批次首輪集中土拍收官，5宗地?cái)埥?34.1億元，其中4宗地封頂搖號(hào)，整體9.07%的溢價(jià)率創(chuàng)下2021年集中供地以來(lái)新高。

全國(guó)土地市場(chǎng)看上海，第一批次首輪土拍余溫未降，熱度背后釋放出幾個(gè)重要的信號(hào)。

第一個(gè)信號(hào)，減量提質(zhì)。無(wú)論是上海，還是點(diǎn)狀回暖的杭州、合肥均呈現(xiàn)出這一特點(diǎn)，即從源頭上減少供應(yīng)，以調(diào)節(jié)和平衡供求關(guān)系。

第二，優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下，房企參拍積極性有所提升，5宗地吸引了超20家房企報(bào)名參拍，閔行古美地塊有多達(dá)12家房企/聯(lián)合體參拍。

第三，市場(chǎng)分化行情仍在延續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊是保持地市熱度的關(guān)鍵。

第四，民企投資“隱身”，央國(guó)企為投資主力的格局尚未改變。

盡管2024年開年上海樓市表現(xiàn)平淡，但土拍市場(chǎng)仍能保持高熱度。這意味著，土地市場(chǎng)關(guān)注度仍集中在確定性強(qiáng)的一二線城市，投資主力仍局限于央國(guó)企和部分民企，全面復(fù)蘇需要更長(zhǎng)時(shí)間。

?

“減量提質(zhì)”是上海2024年首輪土拍的關(guān)鍵詞。

數(shù)量上，只有5宗地，總建面也只有28.4萬(wàn)平方米。即便是加上第二輪6宗地，2024年一批次土拍中涉宅地塊也只有11幅。今年第一批次供應(yīng)體量明顯減少，去年第一批次有19幅，而2022年一批次供應(yīng)了40幅涉宅地塊。

與之相對(duì)應(yīng)的是，供應(yīng)質(zhì)量明顯提升。不僅有靜安中興路這樣的中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，還有閔行古美、浦東北蔡、楊浦長(zhǎng)海等熱點(diǎn)板塊地塊。

在優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下，整體溢價(jià)率創(chuàng)下2021年集中供地以來(lái)的新高，高達(dá)9.07%。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，過(guò)去供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)需求持續(xù)疲軟。

從上海新房市場(chǎng)來(lái)看，2024年樓市開局平淡，2024年2月新房成交僅17萬(wàn)平方米，成交套數(shù)為1445套，同環(huán)比降幅均在六成以上，創(chuàng)下歷年新低（2022年3、4月除外）。市場(chǎng)遇冷還表現(xiàn)在微觀項(xiàng)目端，2月新開盤項(xiàng)目平均去化率只有34%。

盡管1月30日上海已明確表示外環(huán)外放松對(duì)非滬籍單身人士的購(gòu)房限制，一系列利好政策并尚未在樓市中激起浪花，購(gòu)房者觀望情緒依然濃厚。

實(shí)際上，土地端縮量提質(zhì)核心是通過(guò)減少土地供應(yīng)，來(lái)調(diào)節(jié)現(xiàn)階段供應(yīng)節(jié)奏，最終來(lái)平衡和改善供求關(guān)系，“去庫(kù)存”也將成為接下來(lái)典型城市主基調(diào)。

上海第一批次首輪土拍，房企參拍積極性有所提升。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5宗地除寶山顧村地塊僅有2家房企參拍外，其余4宗參拍房企數(shù)量超過(guò)4家，閔行古美地塊參拍房企更是多達(dá)12家，包括保利發(fā)展、招商、中海、華潤(rùn)、越秀、華發(fā)&中鐵置業(yè)、建發(fā)、象嶼&金茂、中鐵建、綠城、安徽高速、大華，房企參拍熱情有所提升。

實(shí)際上，第一批次首輪集中供地延續(xù)了“封頂搖號(hào)”的方式來(lái)確定最終競(jìng)買者，房企拿地拼“運(yùn)氣”，在優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下，一定程度上提高了房企參拍的積極性，譬如保利發(fā)展、象嶼、中鐵建等央國(guó)企報(bào)名地塊均高達(dá)3幅。

值得注意的是，吸引12家房企報(bào)名參拍的閔行古美地塊，因超出10家房企競(jìng)標(biāo)，時(shí)隔兩年再度觸及企業(yè)打分條款。一方面可以看出房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍積極性，另一方面這也在一定程度上提高了房企拿地門檻，通過(guò)篩選資質(zhì)更為優(yōu)質(zhì)的房企，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)從競(jìng)拍房企名單來(lái)看，依然以央國(guó)企為主，民營(yíng)房企僅有大華參拍。

房企參拍積極性提升在杭州、合肥、北京等一二線城市也有所體現(xiàn)，在優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下，多家房企參拍最終搖號(hào)或高溢價(jià)成交，市場(chǎng)熱度持續(xù)“點(diǎn)狀回暖”。

比如合肥，首批次3宗地吸引了招商、保利、萬(wàn)科、越秀等15家房企參拍，其中濱湖01號(hào)地塊便有15家房企報(bào)名，最終溢價(jià)率高達(dá)54.15%。

從企業(yè)端來(lái)看，個(gè)別一二線城市通過(guò)出讓優(yōu)質(zhì)地塊，吸引了央國(guó)企和部分民企參拍，30家典型房企的2月拿地金額達(dá)到288億元，環(huán)比回升52%。

整體來(lái)看，率先供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，吸引年初投資額度充裕的房企拿地，是短期內(nèi)保持土地市場(chǎng)熱度的關(guān)鍵。

上海本輪土拍延續(xù)2022年以來(lái)央國(guó)企為主力的格局，5宗地被央國(guó)企包場(chǎng)。

民企僅有本土大華一家，不過(guò)大華在競(jìng)拍閔行古美地塊時(shí)被末位淘汰。根據(jù)競(jìng)拍規(guī)則，古美地塊報(bào)名房企超過(guò)10家，需先對(duì)房企進(jìn)行打分考核，淘汰末位，只有10家房企能夠參與競(jìng)拍。最終，大華和安徽高速被末位淘汰。

民企在與央國(guó)企同臺(tái)競(jìng)技時(shí)并不占優(yōu)勢(shì)，且拿地積極性仍在低位。

從成功拿地的5家央國(guó)企來(lái)看，華發(fā)+中鐵置業(yè)通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得閔行古美地塊，另外，越秀、中鐵建+國(guó)貿(mào)、象嶼表現(xiàn)也比較突出，均在搖號(hào)中中標(biāo)，分別競(jìng)得楊浦長(zhǎng)海、浦東北蔡、靜安中興地塊。

在市場(chǎng)低迷期補(bǔ)充核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，已成為當(dāng)下央國(guó)企投資的主要策略。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2月房企拿地金額TOP100中，央國(guó)企拿地金額占比達(dá)到了37%。

央國(guó)企作為拿地主力的格局仍將持續(xù)。

雖然今年以來(lái)，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資逐步落實(shí)，但這部分融資僅能用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和“保交付”，對(duì)于企業(yè)投資的促進(jìn)效果有限，因此短期內(nèi)投資主力仍然較為局限于國(guó)央企和部分民企，全面復(fù)蘇需要更長(zhǎng)時(shí)間。

當(dāng)前投資格局未發(fā)生根本性改變，尤其是以上海為首的一線城市，拿地房企依舊以央國(guó)企為主。

優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，是保持地市熱度的關(guān)鍵。但在樓市需求疲軟的情況下，土地端的供應(yīng)勢(shì)必將有所減少，從而實(shí)現(xiàn)在源頭調(diào)節(jié)供求關(guān)系。

企業(yè)端的投資回暖需要更長(zhǎng)時(shí)間，大多數(shù)房企目前仍面臨“銷售疲軟”和“化債風(fēng)險(xiǎn)”兩重壓力，僅率先獲得融資支持、銷售回溫，以及現(xiàn)金流更為穩(wěn)健的央國(guó)企和部分民企，能夠有積極的補(bǔ)倉(cāng)需求。謹(jǐn)慎的投資態(tài)度仍將是主旋律。