來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

1-2月份，隨著宏觀組合政策效應(yīng)持續(xù)釋放，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)能繼續(xù)修復(fù)，生產(chǎn)需求穩(wěn)中有升，就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定，居民消費(fèi)價(jià)格同比由降轉(zhuǎn)漲，發(fā)展質(zhì)量不斷改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行起步平穩(wěn)，延續(xù)了回升向好態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)方面，盡管最近采取了支持措施，但整體行業(yè)依然低迷。

2024年前兩個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了9.0%，降幅比上年全年收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。從銷售來(lái)看，1-2月份，全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降20.5%，銷售額下降29.3%。從價(jià)格來(lái)看，2月份，70個(gè)大中城市各線城市的商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體繼續(xù)收窄，同比繼續(xù)下降。

可以看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然還是處于調(diào)整轉(zhuǎn)型中，下一步要落實(shí)好全國(guó)“兩會(huì)”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出的明確部署，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。

商品房銷售面積同比降20.5%

住宅均價(jià)跌10.5%

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，新建商品房銷售面積11369萬(wàn)平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。

2024年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處在觸底、調(diào)整的趨勢(shì)中，銷售的壓力依然不容小覷。前兩月銷售面積、金額絕對(duì)值均為近7年同期新低（剔除2020年疫情影響），同比降幅較2023年1-2月分別擴(kuò)大11.6個(gè)pcts和25.9個(gè)pcts，同樣為近七年同期高點(diǎn)（剔除2020年疫情影響）。

銷售的走弱一方面與供應(yīng)持續(xù)低迷密切相關(guān)，前兩月房企推盤的積極性并不高，根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，1-2月30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)面積累計(jì)同比下跌22%；另一方面，購(gòu)房預(yù)期、信心尚在修復(fù)，多數(shù)城市微觀項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)持續(xù)走低。

值得注意的是，1-2月商品房銷售金額跌幅超過(guò)面積，一定程度上反映了當(dāng)前市場(chǎng)“以價(jià)換量”的趨勢(shì)，商品房成交均價(jià)連續(xù)四個(gè)月下降，而1-2月住宅成交均價(jià)也較去年同期下降10.5%。

此外，從統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市房?jī)r(jià)也能看出，2月份，受去年同期基數(shù)相對(duì)較高等因素影響，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比降幅均擴(kuò)大。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.0%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海分別上漲1.0%、4.2%，廣州、深圳分別下降4.6%、4.8%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.1%和2.7%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.7和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降6.3%，降幅比上月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降5.3%、6.0%、7.5%和6.1%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比均下降5.1%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.7和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

新開工同比降幅擴(kuò)大

竣工面積同比跌20.2%

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積666902萬(wàn)平方米，同比下降11.0%。其中，住宅施工面積466636萬(wàn)平方米，下降11.4%。房屋新開工面積9429萬(wàn)平方米，下降29.7%。其中，住宅新開工面積6796萬(wàn)平方米，下降30.6%。房屋竣工面積10395萬(wàn)平方米，下降20.2%。其中，住宅竣工面積7694萬(wàn)平方米，下降20.2%。

前兩月新開工面積、竣工面積及增速雙雙走弱。其中新開工延續(xù)了2023年以來(lái)低位運(yùn)行的走勢(shì)，企業(yè)開工意愿未有明顯的提升和好轉(zhuǎn)。1-2月新開工面積同比降幅較2023年末擴(kuò)大9.3個(gè)pcts，降幅較去年同期大幅增加19.3個(gè)pcts。主要是市場(chǎng)銷售疲弱，企業(yè)現(xiàn)金流壓力未緩解，這一點(diǎn)從到位資金走勢(shì)也可見一斑，前兩月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16193億元，同比下降24.1%，降幅實(shí)際已經(jīng)回到2022年末，這也直接導(dǎo)致企業(yè)新開工的信心不足。此外，近幾年集中供地中接近半數(shù)土地被城投所拿，城投本身開工率較低，一定程度拖累了新開工的修復(fù)。

去年表現(xiàn)亮眼的竣工面積也未能延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，前兩月增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，較2023年末17%增速下降37.2個(gè)pcts，與去年同期相比，增速下降27個(gè)pcts，結(jié)束了近一年正增長(zhǎng)的勢(shì)頭。前兩月竣工面積絕對(duì)值為2013年以來(lái)次低，僅高于2020年1-2月。

開發(fā)投資低位企穩(wěn)

前兩月同比降幅收窄

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資11842億元，同比下降9.0%（按可比口徑計(jì)算）；其中，住宅投資8823億元，下降9.7%。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)看，前兩個(gè)月有一些積極的變化。盡管投資總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但相比較2023年全年的數(shù)據(jù)，降幅已經(jīng)收窄了0.6個(gè)百分點(diǎn)，顯示出市場(chǎng)情緒已經(jīng)有了一定程度的穩(wěn)定和改善，而整體開發(fā)投資額回到2018年-2019年同期水平。

去年以來(lái)一直強(qiáng)調(diào)的“三大工程”是無(wú)疑將是未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資的企穩(wěn)的有效支撐。

總體來(lái)看，我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)成交低迷一方面與房企營(yíng)銷躺平，推貨積極性下降密不可分；另一方面步入2024年以來(lái)市場(chǎng)信心仍未恢復(fù)，伴隨著二手房掛牌量激增，房?jī)r(jià)打折也難去化的現(xiàn)實(shí)困境，整體居民購(gòu)房熱情還在減退。

展望后市，2024年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)“兩會(huì)”對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提出了明確要求，要求適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房的建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。這些政策措施的落實(shí)，將會(huì)有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。