來源/金角財經（ID:?F-Jinjiao)??作者/ 塞爾達

?

3月15日下午，北京公開出讓兩宗土地，貝殼旗下一間子公司——貝好家（北京）置業有限公司（下稱北京貝好家）參與競拍。

盡管貝殼未能如愿拍下，但有接近貝殼人士稱，貝殼將繼續在北京、西安和成都拿地開發。同時，貝殼內部已劃定了包括上述三城在內的八個重點城市，后續或將在這些城市拿地開發項目。

親自下場參與土拍，是貝殼在房產業務上邁出的關鍵一步。有分析人士表示，貝殼瞄準房地產開發業務，主要是其在中介行業深耕多年，積累了海量的客戶資源，且十分了解客戶對住房產品的需求，具備向客戶“反向定制”樓盤的能力。

不過，在貝殼高調拍地同時，中國房地產寒意未散。作為衡量房地產市場狀況、代表了市場的供應和需求兩端的重要指標——房地產開發投資和商品房銷售規模，已連續兩年同比下跌。

這意味著，貝殼盡管具備了海量的分析數據和足夠的財務能力下場參與土拍，但由于時機尚未成熟，它也有可能因此面臨較大的風險。

將陸續拿地開發

貝殼本次要拍的地塊位于北京市順義區空港六期，項目超過三十家房企報名參拍，除了北京貝好家，還包括龍湖集團、中國海外發展等傳統房企。

項目能吸引如此多房企競拍，主要是地理位置較為優越，其臨近北京知名綜合體項目中糧祥云小鎮和中國國際展覽中心，用地性質包括居住、商業和辦公，建筑控制規模不大于3.38萬平方米。

最終，競拍在價格達合理上限后轉入搖號環節，由北京建工集團旗下子公司競得，成交價格為11.67億元。據悉，貝好家報價11.323億元，與最高報價僅相差0.35億元。

盡管沒有最終拍下地塊，但貝殼首次下場拍地毫無疑問是這次土拍最吸引眼球的話題。對于貝殼來說，這也是它涉足房地產開發的關鍵一步。

貝殼于2023年7月推出貝好家業務，并宣布其原來的“一體兩翼”戰略升級為“一體三翼”；“一體”即新房和二手房房屋交易業務，“三翼”即家裝業務、租房業務和貝好家業務。

貝殼推出的貝好家業務意在拓展房地產開發業務。貝殼在該業務設立初時曾對外稱，貝好家的設立宗旨是“以客戶思維，共筑好產品、好服務，推動房屋供給側升級”。

為了壯大該板塊業務，貝殼除了讓首席運營官徐萬剛轉任貝好家事業線首席執行官，還不斷在行業里招兵買馬。

據公開信息，其客戶與市場研究中心負責人羅酬劍來自金科，產品總設計師郭旌來自龍湖，投資發展中心負責人嚴亙暉來自復地，建造管理中心負責人楊寶剛來自合景泰富；財務中心負責人肖錚來自萬科；法務風控中心負責人趙紫鷹來自融創。團隊配置幾乎與房企無異。

一名接近貝殼的人士向媒體表示，貝殼瞄準房地產開發業務，主要是其在中介行業深耕多年，積累了海量的客戶資源，且十分了解客戶對住房產品的需求，具備向客戶“反向定制”樓盤的能力。

而近日參與北京土拍的北京貝好家，正是貝殼宣布成立“貝好家”事業部后成立的地區公司，它于2023年9月注冊成立，并于次月向北京順義區住建委申請了房地產開發企業二級資質。

除了北京貝好家，貝殼還分別在2023年12月、2024年3月成立了貝好家（西安）置業發展有限公司和貝好家（成都）置業有限公司。上述人士稱，除北京之外，貝殼還將陸續在西安和成都拿地開發。

另一接近貝殼的人士對媒體稱，貝好家業務未來要進駐的城市并不止上述三城，貝殼內部已劃定了包括上述三城在內的八個重點城市，后續或將在這些城市拿地開發項目。

一名大型房企人士分析稱，盡管當下房地產市場仍在下行，但核心城市的優質地塊仍對有能力拿地的企業具有較強的吸引力，原因是目前地價普遍已較市場火熱時下降了三成左右，“只要地價不再大幅下降、好地塊能賣得出去就有利潤”，且地價降低后，房企的利潤空間和毛利率也相對有保障。

貝殼緩過來了

貝殼高調亮相土拍市場的底氣源于其業績大幅回暖。

3月14日晚間，貝殼發布去年財報。2023年，貝殼平臺總交易額為3.14萬億元，同比上漲20.4%。

此外，2021-2022年，貝殼平臺經紀人數量曾持續減少，且“掉店”不少；2023年其門店和經紀人數量有所回升。財報顯示，截至2023年底，貝殼的門店和經紀人數量分別為4.38萬家和42.8萬人，分別同比增加8.1%和8.5%。

在門店和經紀人數回升、總交易額雙位數增長帶動下，貝殼歸母凈利潤扭虧為盈至58.83億元，為近三年首次實現年度盈利，此前的2021-2022年分別虧損13.86億元和5.24億元。

具體業務看，新房方面，盡管2023年全國商品房銷售規模仍同比下降8.5%至11.17億平方米，但開發商普遍在市場下行之時更加“依賴”中介渠道去化，這使得貝殼的新房業務仍錄得增長。

貝殼管理層稱，開發商包括降價在內的傳統促銷效果邊際遞減，對渠道的需求進一步提升，其監測的20個城市中，開發商與渠道合作的項目占比在2023年下半年達到82%，較上半年提升11個百分點。

同時，二手房業務再度成為貝殼支柱。在本輪房地產行業風險暴露之前，貝殼來自新房業務的交易額和營收增速曾一度超過其“老本行”二手房業務；但在近兩年購房者避險情緒升溫、二手房交易占比提升影響下，其二手房業務增速再次反超新房。

根據其財報，貝殼去年二手房業務交易額為2.03萬億元，同比增長28.6%；新房業務的交易額為1萬億元，同比增長6.7%。在占比上，貝殼2023年二手房業務交易額占比為64.5%，同比增加4.1個百分點。

此外，貝殼二手房業務營收增速亦超過新房業務。根據其財報，2023年貝殼總營收同比增長28.2%至778億元，其中二手房業務營收為241億元，同比增長15.9%；新房業務的營收同比增長6.7%至306億元。

除了主營業務，貝殼的新興業務業績也在2023年實現同比增長。根據其財報，2023年貝殼家裝業務的營收由2022年的50億元增至109億元；包括租房業務在內的新興業務營收由28億元增至84億元。

業績回暖，加上“一體三翼”中的其中“兩翼”——家裝和租房都取得不俗進展，貝殼自然開始把資源往“第三翼”房產開發業務傾斜，從而有了近日的首現土拍市場的舉動。

現在是抄底好時機嗎？

不過，從目前一系列數據看，抄底時機其實并不成熟，貝殼的拍地舉動依然相當冒險。

國家統計局發布數據顯示，2023年，全國房地產開發投資11.09萬億元，同比下降9.6%；全國商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%；商品房銷售額11.66萬億元，同比降6.5%，其中住宅銷售額下降6%。

房地產開發投資和商品房銷售規模，是衡量房地產市場狀況的重要指標，分別代表了市場的供應和需求兩端，而這兩大指標已連續兩年同比下跌。對比歷史數據來看，2023年商品房銷售面積和銷售額，分別是自2012年和2016年以來的新低。

再往前的2022年，全國房地產開發投資由正轉負，全年同比下跌10%；商品房銷售規模則從頂峰的“雙18”跌至“雙13”——即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元，分別跌至13億平方米、13萬億元左右。而最新數據顯示，2023年，全國商品房銷售面積、銷售額已雙雙跌至“雙11”。

事實上，正因2022年跌出了歷史最大跌幅，使得2023年對比基數較小，但在此基礎上，去年房地產市場仍大幅下行，更顯市場頹勢。

2023年，中央和地方多次出臺包括降低房貸利率、降低首付比、“認房不認貸”等利好政策來刺激購房需求。當前，大部分城市已無限購等住房限制性政策，仍存限制性政策的城市也在住建部多次強調賦予城市調控自主權后出現政策調整跡象。

但各路措施齊下后，市場整體仍未向暖，就在貝殼參與北京土拍當天，國家統計局公布2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，顯示各線城市房價仍在下跌。

該數據顯示，新建商品住房方面，一二線城市的銷售價格均環比下跌0.3%；三線城市的銷售價格環比下降0.4%。二手房價跌幅更大，一線城市的銷售價格環比下跌0.8%；二三線城市的銷售價格均環比下跌0.6%。

整體來看，2月全國70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅的銷售價格分別環比下降0.4%和0.6%。

同時，房價下跌的城市數量仍在歷史高位。根據國家統計局數據，2月新建商品住宅價格環比上漲的城市數量為8個，環比減少3個；價格下調的城市數量由56個增加至59個；二手住宅價格環比上漲的城市數量仍僅為2個（昆明和無錫），價格下跌的城市數量亦環比持平，為68個。

58安居客研究院院長張波稱，當下市場最為明顯的特征為“以價換量”，即更多二手房業務愿意大幅下調掛牌價、促成交易，這一現象帶動了房價整體下行。2月份以來市場熱度有所提升，一方面中介平臺線上找房熱度大幅上升，另一方面各地二手房掛牌量也明顯增長，“這體現出潛在購房群體依然較大，但當下購房者入市信心仍明顯不足”。

“如果是降價才能促成交易，說明市場情緒仍比較悲觀，很難支撐持續的交易反彈”，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，3月份以來交易小幅回升為慣性、季節性反彈，主要是積累的剛性、改善需求釋放。

他認為，這部分需求釋放完畢，由于“降價促銷”下價格預期較弱，新房和二手房存在搶客和競價的關系，市場交易大概率仍將回落至常態。

在市場遠未回暖之際，貝殼的拍地舉動，與其說是抄底，更有可能是當了新一批韭菜。風險大于預期收益。

參考資料：

財新《貝殼逆勢進軍房地產開發業務 首次現身土拍市場》

財新《貝殼：樓市加速向二手房轉型 新房市場修復不及預期》

財新《全國房地產開發投資同比跌9.6% 商品房銷售規模跌至“雙11”》

財新《各線城市房價續跌 市場熱度有所回升》