來源/丁祖昱評樓市

2024第一季度，受2023年預供地延遲入市、低基數的影響，成交規模同比上漲7%，但相比往年仍在歷史低位。得益于京滬蘇杭等熱點城市核心板塊地塊的出讓熱度，平均溢價率增至4.5%，環比2023年四季度有所回升。

企業端，一季度僅有三成銷售百強有拿地，但拿地金額同比增長14%，依舊以過去三年拿地較多的央國企為主。

考慮到近期熱點城市新政不斷，廣州120平方米以上、香港取消限購、杭州也全面取消二手房限購，一場限購放松的競賽或將在一線和新一線城市中逐漸展開，這在一定程度上勢必提振房企信心，土地市場熱度大概率在二季度有所提升，但市場熱度能否延續，仍需要根據樓市回暖情況來做進一步判斷。

新增貨值TOP10門檻同比升32%

銷售百強拿地金額同比增14%

CRIC數據顯示，2024年一季度新增土儲貨值百強門檻值為14.5億元，同比降幅為32%，新增總價、建面百強門檻值分別為4.5億元和14.9萬平方米，同比降幅分別為32%和16%，降幅有所收窄，投資情緒有望企穩。

需要注意的是，雖然百強門檻值同比下降，但在3月核心城市優質“地王”成交后，新增貨值10強門檻值達到126.1億元，同比上升32%，新增貨值集中度持續走高，綠城中國、國貿地產也因為競得蘇州、廈門的新地王項目而位列新增貨值前十。

從銷售百強房企拿地情況來看，一季度僅有三成銷售百強有拿地，但拿地金額同比增長14%，投資高度集中。且整體投資格局并未發生轉變，依舊是以過去三年拿地較多的央國企為主，華潤、中國鐵建拿地金額超過100億，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。

從銷售百強拿地金額TOP10 來看，維持強者恒強的格局。一方面多數企業拿地金額均較去年一季度上漲，其中，華潤、濱江投資金額同比漲幅近五成，中建壹品、中國鐵建等中建系也在一季度提前進行了投資鋪排。另一方面，這些企業全口徑拿地銷售比遠高于行業均值，投資積極性較高。

值得注意的是，已拿地的百強房企中有超過七成一季度新增貨值與全口徑銷售規模相匹配，甚至部分去國企一季度拿地貨值遠高于期一季度全口徑銷售，如象嶼等，也從側面說明了企業投資選擇依舊以核心城市核心地塊為主。

300城成交規模同比上漲7%

京滬蘇杭土拍升溫

從市場來看，一季度，全國300城經營性土地成交建筑面積1.44億平方米，同比來看，受2023年預供地延遲入市低基數的影響，成交規模同比上漲7%。

分月來看，受春節錯期影響，2月份土地成交量同比下降，3月表現也不佳，不及去年同期，不過由于1月同比去年同期大漲39%，因此一季度成交規模反超去年同期，但和往年相比仍在歷史低位。

具體到城市來看，一二線城市土拍熱度明顯上升，如上海、北京均出現了多宗地塊觸頂成交的現象，限價取消的蘇州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢價地塊；在此影響下，一、二線城市溢價率也均呈環比上升趨勢，較去年第四季度分別上漲了1.2、2.3個百分點至5.5%、5.5%。三四線土拍熱度略有下降，較2023年四季度下降了0.3個百分點，一季度平均溢價率僅有3.2%。

從成交金額TOP20城市來看，北京以424億元金額高居榜首，西安、杭州、上海分別位列二、三、四位成交金額均超200億元。

國央企加碼優質地塊

未來高端市場持續分化

2024年3月，重點城市新政頻出，包括廣州120平方米以上取消限購、香港全面“撤辣”、杭州全面取消二手房限購、深圳7090廢止等。此類政策在一定上勢必提振房企積極性，但對于土地市場的作用則較有針對性：高端、改善型地塊將成為更受歡迎的“香餑餑”，而純剛需地塊則可能進一步遇冷。土地市場可能將出現進一步冷熱分化的局面。

從房企角度來看，目前有資金實力的國央企將持續加注核心優質土儲，核心優質地塊未來也將更加集中于頭部房企的手中，未來市場格局（尤其是高端市場）將進一步高度集中，但此類房企積極納儲對整體土地市場的帶動效果有限；對于大部分仍面臨較大現金壓力的房企來說，當前保交樓和恢復銷售仍是最大難題，投資積極性仍較弱，需等待市場復蘇企穩后方可轉變投資態度。

綜合來看，二季度，城市土拍、企業拿地的各自分化還將繼續：市場關注度集中于一二線城市，但熱度的延續性和覆蓋率方面，仍依賴于各地樓市交易回暖表現。

企業拿地方面，在各地住建部協助推進融資協調機制下，房地產“白名單”項目融資逐步落實，但這部分融資僅能用于項目的開發建設和“保交付”，在向投資面傳導時，必然會存在時間上的延期和一定中間損耗，短期內投資主力仍然局限于國央企和部分民企，全面復蘇仍需更長時間。