來源|丁祖昱評樓市

這主要是因為當前房地產市場的難點是資金。

房地產融資協調機制將支持主體由過往的“企業”維度細化到“項目”維度，一方面保障了正常項目開發建設環節融資平穩，確保項目完成交付，另一方面，項目銷售回款也能反哺企業，進而緩解企業流動性壓力。

融資協調機制是當前一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、破解房地產融資難題的創新舉措。

自1月《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》發布以來，已召開多次與城市房地產融資協調機制相關會議，為的就是加快房地產融資協調機制的落實。

2月29日更是將會議主辦方從住房城鄉建設部召開變成了住房城鄉建設部和金融監管總局聯合召開，與會人員也增加了6家大型國有商業銀行、12家股份制銀行及其他商業銀行總行和分行主要負責同志。

這主要是因為進入“白名單”，并不意味著這個房地產項目就能夠獲得金融機構的融資，“白名單”只是個推送名單，最終的決定權在金融機構，只有打通“最后一公里”才能實現真正的落地加速。

從近期大中型銀行發布的2023年的年報情況來看，有5家國有大行房地產業貸款增加，2家不良貸款“雙降”。

業績發布會上，多家銀行提及要確保房地產業資產質量。這意味著，出于銀行風控考慮，白名單項目仍需面對銀行評估。

我們認為，對商業銀行而言如何能夠“安全”的執行金融政策才是問題的關鍵，因此在推行政策的過程中，或可為銀行提供相應的政策支持。

近期，大中型銀行2023年年報陸續披露，從工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行和郵儲銀行這6大國有銀行披露的房地產業貸款數據來看，有5家銀行房地產業貸款增加。

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其中增加最多的是中國銀行，同時中國銀行也是6大國有銀行中2023年房地業貸款余額最多的銀行。截至2023年末，中國銀行房地產業貸款余額8747.47億元，較2022年增加1009.19億元。建設銀行緊隨其后，2023年較2022年增加832.81億元，這兩家銀行的房地產業貸款增加金額明顯高出其他4家國有銀行。

6大國有銀行中，僅交通銀行2023年房地產業貸款減少，截至2023年末，交通銀行房地產業貸款余額4890.8億元，較2022年減少307.77億元。

從累計來看，2023年末，國有六大行的房地產業貸款余額合計約4.09萬億元，同比增長 6.60%，但從6大國有銀行的房地產業貸款在總貸款中的占比來看，正在持續壓縮。

在資產質量方面，工商銀行、農業銀行、中國銀行的房地產業貸款不良率較上年有所下降，其中工商銀行和中國銀行實現了房地產業不良貸款“雙降”。

工商銀行副行長王景武在2023年業績發布會上表示：要堅持管好存量、精準化險，加大風險房企和項目的處置出清力度，確保資產質量穩定可控。2023年末，工商銀行房地產業不良率下降0.77個百分點。

交通銀行副行長殷久勇則在業績會上表示，按照企業會計準則和監管要求，綜合評估對公房地產客戶的風險狀況，已經足額計提了資產減值準備。目前對公房地產貸款的撥備計提顯著高于全行的平均水平。2023年末，交通銀行房地產業不良率上升2.19個百分點。

從2023年6大國有銀行年報數據來看，雖然房地產業貸款規模有所增長，但房地產業貸款在總貸款中的占比卻在持續下降，這主要是因為當前行業仍處在風險出清期，目前房地產業務不良貸款率仍高于其他行業。

出于銀行風控考慮，各大銀行對于房地產業貸款的態度仍為謹慎，若對銀行按照硬性指標加大對房地產貸款的投放，可能出現不良貸款率繼續上升，每年計提的資產減值侵蝕企業利潤的情況。

CRIC數據顯示，2024年3月65家典型房企的融資總量為397.31億元，環比增加69.9%，同比減少46.7%。從全年累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為1045.72億元，同比減少40.6%。

可以看到，自1月份城市房地產融資協調機制工作部署以來，在各地和相關金融機構積極響應下，典型房企融資規模環比大幅增加，但長期來看仍處于低位。

這主要是由于一方面，融資落地仍需時間，另一方面這市場化機制下仍維持嚴格監管。

具體來看，目前共有11個省/自治區進行了整體披露，其中最早完成白名單項目推送的是湖北省，共推送白名單項目221個，平均單項目融資需求達到3.22億元。在能查到的范圍里，推送項目最多的是山東省，共推送了1267個項目，預計融資規模達到了1826.61億元。

從落地情況來看，各地實際落地的金額都相對有限，以山東省為例，截至2月29日，山東省16市均已建立城市房地產融資協調機制。其中，濟南、青島、煙臺、日照、濟寧、東營、聊城7市已推送首批項目“白名單”，涉及項目448個、融資需求917.04億元，其中青島、煙臺、日照、聊城市融資已落地合計15.632億元；淄博、棗莊等9市已形成第一批“白名單”項目819個，融資需求909.57億元，已在住房城鄉建設部系統內報送80億元，已獲授信26.04億元，審批落地8.44億元；山東省已落地貸款總規模合計約24.07億元，與1826.61億元的融資需求對比，只是杯水車薪。

2024年1月5日《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》發布至今，兩部門曾多次召開部署會推動“白名單”迅速落地。

住建部及國家金融監督管理總局發布的《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》中強調“協調機制根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。同時，對存在重大違法違規行為、逃廢金融債務等問題的房地產開發企業和項目，要提示金融機構審慎開展授信。”

但在《關于做好經營性物業貸款管理的通知》中還是重申了商業銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規開展經營性物業貸款業務。商業性房地產包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%。

2024年3月22日，國務院常務會議召開，會議中指出，要進一步優化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。

此次會議再次釋放了房地產行業政策持續放松的信號。一方面，會議強調要進一步優化相關政策，意味著后續房地產政策有望進一步寬松，各地將能因地制宜的對房地產政策作進一步調整；另一方面，會議強調系統謀劃相關支持政策，意味著后續要強化政策統籌，確保政策形成合力以促使政策顯效。

我們認為，對商業銀行而言如何能夠“安全”的執行金融政策才是問題的關鍵，若要堅持市場化、法治化，對于商業銀行而言在具體實操中就不可避免要進行風險管控，考慮到當前房地產行業的高風險貸款可能出現的壞賬率，銀行對房地產業貸款投放管理仍將保持相對謹慎態度。因此建議出臺相關支持政策，解決“最后一公里”的難題。

需要注意的是，在當前房地產市場信心不足、銷售依舊疲軟的當下，僅在融資端上的改善只是將當前的風險延長。還需供需兩端協同發力提振行業信心，這樣才能真正解決當前行業所面臨的問題。

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我們預計，未來相關配套舉措將不斷落地，購房者的信心也有望進一步凝聚。只有在供需兩端真正實現協同發力之后，房地產市場才能真正提振，屆時也將進一步推動融資協調機制的落實。