來(lái)源|地產(chǎn)知識(shí)橘

0.

上個(gè)月中旬，一個(gè)坐標(biāo)廣州天河的全新豪宅開張了——

西派天河序。

幾天過去，市場(chǎng)上的體感有點(diǎn)兩極。

開發(fā)商忙著打出大紅海報(bào)，開盤銷售額掛著明晃晃的“18億”，按照平均下來(lái)一千萬(wàn)一套來(lái)算，那就是一開盤賣了180套。

1.

在當(dāng)下的廣州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)足以炸場(chǎng)的成績(jī)——

要知道，開年時(shí)橫掃廣州樓市的“神盤”保利翔龍?zhí)靺R，最旺的那個(gè)星期，也不過成交了86套。

還不到180套的一半啊！

2.

但有點(diǎn)奇怪的是，這樣一個(gè)年度大熱盤，在社交媒體上的關(guān)注度卻十分冷淡，就連購(gòu)房微信群里的討論，都少得可憐。

也難怪有業(yè)內(nèi)人士私下八卦說(shuō)，開盤現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)上只來(lái)了30個(gè)人，認(rèn)籌不過十余套。

當(dāng)然了，這個(gè)版本和官宣數(shù)據(jù)之間反差巨大，到底有幾成可信度，我們是不知道的。

3.

我們只知道，陽(yáng)光家緣上的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一直不怎么對(duì)路——

3月15日，天河序四棟住宅拿證，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)215套。

20多天過去了，已經(jīng)網(wǎng)簽的只有：

3套。

同天拿證的越秀觀樾，開盤報(bào)數(shù)是比天河序低了3個(gè)億。

但這會(huì)兒，好賴也簽了小50套了。

4.

說(shuō)起這天河序的操盤風(fēng)格，實(shí)在是有點(diǎn)……特別。

要知道，這個(gè)三月，廣州的新盤是扎堆出現(xiàn)的。

從天河華潤(rùn)到越秀觀樾，再到保利員村天珺和中海大境，個(gè)個(gè)都是市中心的好地，除了潤(rùn)府，都是千萬(wàn)級(jí)的入手門檻，在同一個(gè)時(shí)間段薅同一撥客，拼的就是手速和影響力——

但天河序，偏偏是里面最沒有存在感的那個(gè)。

5.

說(shuō)起來(lái)，天河序最初的牌面不算差。

遙想去年10月10日，天河區(qū)梅花鋁廠地塊正式開拍。

這是難得一見的中軸寶地。不但周邊配套成熟，板塊內(nèi)還有熱盤越天和“帶飛”。

當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)熱情似火，9家央國(guó)企用腳投票，激烈鏖戰(zhàn)40輪，捧出廣州單價(jià)前四的新晉地王——

樓面地價(jià)每平接近5.3萬(wàn)元。

6.

這一次，幸運(yùn)之神降臨到了央企中鐵建的頭上。

幾天之后，中鐵建旗下的天河區(qū)順信房地產(chǎn)有限公司成立，拿出自家最高的產(chǎn)品線，buff刷刷地往上疊。

但接下來(lái)，操作就有點(diǎn)跑偏了。

7.

項(xiàng)目公司成立兩個(gè)月，順信發(fā)生股權(quán)變更，招商蛇口加入戰(zhàn)局，拿走了49%的股份，順便也拿走了營(yíng)銷控制權(quán)。

隨后，項(xiàng)目開啟預(yù)熱，凍資認(rèn)籌。

說(shuō)來(lái)有趣，作為市中心第一塊“智慧+品質(zhì)”地塊，招商最初選擇拿出來(lái)主推，嘗試占領(lǐng)購(gòu)房者心智的最大賣點(diǎn)居然是——

超豪華大門。

8.

顯然，務(wù)實(shí)的廣州人民對(duì)于大門的喜愛，沒有想象中那么狂熱。

從1月拖到3月底，廣州幾大熱盤掀起開盤成交潮，天河序的關(guān)注度卻越來(lái)越低，最初吹風(fēng)價(jià)8-9.5萬(wàn)，最后被迫開盤時(shí)，起價(jià)不到7萬(wàn)。

前面說(shuō)了，這個(gè)項(xiàng)目光地價(jià)就高達(dá)5.3萬(wàn)每平，要配建幼兒園，要配建300多套安置房，還要保住超豪華的門面和裝標(biāo)……

一頓操作猛于虎，最后到手兩百五。

哦，聽說(shuō)正式開盤前，營(yíng)銷這口大鍋，招商蛇口又默默甩回給中鐵建了。

9.

說(shuō)起這招商蛇口，也算是個(gè)合作大戶了。

我在前幾天的財(cái)報(bào)里這么一拉，廣州的十幾個(gè)項(xiàng)目里，就沒有一個(gè)項(xiàng)目，是完完全全由它家獨(dú)立操盤的——

絕大部分的項(xiàng)目，招商的權(quán)益占比都在50%以下，不少項(xiàng)目甚至低至10%-20%。

10.

這樣做，有一個(gè)好處——

可以迅速給規(guī)模“加杠桿”。

招商蛇口的排名一度掉到十強(qiáng)之外，為了快速做大，從2015年重組上市開始，招商走上了一條“攤大餅”的道路——

一面全國(guó)出擊，拿了不少貴價(jià)地和不太好賣的土地，一面努力擴(kuò)張自己的合作半徑。

11.

當(dāng)然了，這種擴(kuò)規(guī)模的方式還是糙了點(diǎn)。

高價(jià)拿地遇上市場(chǎng)下行，招商地產(chǎn)經(jīng)歷過長(zhǎng)達(dá)三年的“增收不增利”，合作項(xiàng)目之間互相扯皮，還在全國(guó)各地搞出不少質(zhì)量方面的輿情。

但無(wú)論如何，初心是達(dá)到了的——

招商蛇口的銷售額從500億左右奮起直追，一度沖破3000億，2023年，銷售業(yè)績(jī)終于打入全國(guó)前五。

于是，管理層終于可以在年報(bào)發(fā)布會(huì)上拍胸脯，說(shuō)要在投資端上“聚焦核心10城”，同時(shí)控制面粉的價(jià)格。

12.

說(shuō)是這么說(shuō)，在貴為“核心10城”之一的廣州，招商卻一直沒打出應(yīng)有的名氣。

說(shuō)起來(lái)，招商蛇口進(jìn)入廣州時(shí)間挺早，1989年就著手在流花路上蓋賓館，也算深耕多年了。

但一直到2010年左右，在本地普通人心中，說(shuō)起招商地產(chǎn)，大家基本只能想到一個(gè)盤——

金山谷。

13.

金山谷是招商在廣州的住宅開山之作。

作為當(dāng)年的郊區(qū)大盤，平心而論，品質(zhì)不錯(cuò)。

但保值能力就有點(diǎn)一般了……

2021年，金山谷的二手一度賣上過4.2萬(wàn)+，如今也跌到3萬(wàn)出頭了。

14.

而招商在廣州其他的樓盤，不但數(shù)量少，存在感也不強(qiáng)，不是遠(yuǎn)郊就是合作。

不少合作的項(xiàng)目因?yàn)檎脊商伲綍r(shí)大家說(shuō)起，可能連“招商”倆字都懶得帶上。

15.

但也不能說(shuō)招商在廣州不努力。

作為“過江龍”，招商高低有點(diǎn)拿地困難癥，也不是沒想過另辟蹊徑——

早在2021年，招商就試圖打入廣州的舊改市場(chǎng)，當(dāng)然了，打入的風(fēng)格也以“搭便車”為主：

先傍上了保利和富力，一起投標(biāo)葵蓬村，未遂，再在8月，蹭著廣鐵置業(yè)拿到了荔灣區(qū)廣鐵石圍塘地塊項(xiàng)目的前期服務(wù)方資格。

到了2022年，招商成功“截胡”本地舊改大戶富力地產(chǎn)，簽了城市更新領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作框架。

不過，那會(huì)兒，廣州舊改已經(jīng)在大撤退了……

來(lái)來(lái)去去，幾年過去，招商在廣州真正轉(zhuǎn)化出來(lái)的舊改項(xiàng)目，基本還等于零。

16.

就這么蹉跎了一年又一年，招商在廣州的銷售業(yè)績(jī)一直不溫不火。

這“不溫不火”究竟到什么程度了呢？

在剛剛過去的2023年，別說(shuō)前十強(qiáng)了，在廣州地產(chǎn)權(quán)益金額銷售Top 20的榜單上，都已經(jīng)找不到招商的影子了……

17.

影響力式微的趨勢(shì)，似乎也蔓延到了整個(gè)華南。

招商華南之前還是挺有鋒芒的，但這幾年，別說(shuō)廣州了，無(wú)論在東莞、佛山還是珠海，招商都不太愿意公開拿地了。

業(yè)績(jī)也下滑得厲害，從2016年開始一路走下坡，從早期的全國(guó)第二到如今的幾乎墊底……

哦，不，2023年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華南區(qū)域營(yíng)收同比下滑23.03%，只占總營(yíng)收的6.12%。

就，全國(guó)墊底，板上釘釘。

也難怪2024年一開年，華南區(qū)域就被強(qiáng)勢(shì)的深圳區(qū)域吞并了。

18.

關(guān)于這次合并，有分析是這么說(shuō)的：

“深圳區(qū)域和原華南區(qū)域整合之后，大灣區(qū)將以更完整更強(qiáng)大的區(qū)域形態(tài)呈現(xiàn)，新華南區(qū)域也將更有余力聚焦力量實(shí)現(xiàn)廣州等城市的突破。”

這個(gè)解讀方式我是服氣的，畢竟廣州公司的尋地公告也立馬上線了，一切都是風(fēng)風(fēng)火火的樣子。

當(dāng)然，鑒于開頭那個(gè)網(wǎng)簽3套的18億銷售額……

在突破的同時(shí)，如果還能稍微尊重一下廣州人民的智商，那就更完美了。