來源|丁祖昱評樓市

4月8日，北京、廣州兩大一線城市同日宣布上調公積金貸款額度。

北京住房公積金中心發布《關于住房公積金支持北京市建筑綠色發展的實施辦法（征求意見稿）》，使用公積金貸款購買綠色建筑、裝配式建筑的繳存職工，貸款額度最高可上浮40萬元。

相較于北京，廣州支持范圍更大一些。其中“一人”和“兩人或兩人以上”貸款最高額度分別提升至70萬元和120萬元。同時，對購買綠色建筑或裝配式建筑的，最高額度可上浮10%-20%。

與北京、廣州同日調整公積金政策的，還有蘇州和沈陽。據CRIC不完全統計，2024年一季度就有75個省市放松公積金貸款。公積金政策已成為各城市政策調整的重要抓手。

當前樓市仍處于調整轉型的筑底過程中，寬松的政策主基調不變，預計二季度因城施策力度將進一步加強。

一線城市政策工具箱進一步打開。

先來看北京。根據《征求意見稿》，申請貸款購買二星級、三星級綠色建筑的借款人，公積金最高貸款額度將分別上浮20萬元、30萬元；購買A（BJ）級、AA（BJ）級、AAA（BJ）級裝配式建筑的借款人，最高貸款額度分別上浮10萬元、20萬元、30萬元；購買超低能耗建筑的借款人，最高貸款額度可上浮40萬元。

同時滿足多個適用條件的借款人最高貸款額度上浮金額可累加，最高可上浮40萬元，即最高貸款額度不超過160萬元。該政策可用于二手房。

北京此次擬調整公積金貸款額度的政策有跡可循。

2024年3月1日正式實施的《北京市建筑綠色發展條例》中明確提出，個人使用住房公積金貸款購買二星級以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的，可以給予適當政策支持。

北京住房公積金管理中心表示，政策有利于推動建筑領域綠色低碳高質量發展與保障人民群眾的住房需求有機結合。

再來看廣州。

廣州公積金新政將“一人”和“兩人或兩人以上”貸款最高額度分別由原來的60萬元和100萬元，提升至70萬元和120萬元。

同時，對購買新建星級綠色建筑或新建裝配式建筑的貸款進一步上浮10%-20%，這意味著購買新建二星及以上星級綠色建筑的“一人”和“兩人或兩人以上”貸款最高額度可分別達84萬元和144萬元。

在此之前，廣州曾于去年針對二孩及以上家庭購買首套房貸款最高額度上浮30%，“一人”和“兩人或兩人以上”住房公積金貸款最高額度可分別達91萬元和156萬元。

值得注意的是，廣州綠色建筑或裝配式建筑貸款額度上浮只適用于購買新建住房，二手房不適用。

一線城市中，深圳也于去年4月建立住房公積金貸款最高額度動態調整機制，并針對購買綠色建筑住房最高額度上浮40%。

這意味著，北京征求意見稿一旦發布，一線城市就有三城住房公積金新政支持綠色建筑。

這也符合兩會上住建部部長倪虹所說的構建房地產發展新模式要下力氣建設好房子，即建設綠色、低碳、智能、安全的好房子。政策背后，更重要的是指向對高品質住房建設的支持，從而構建房地產發展新模式。

另外，上海也在去年5月實施多子女家庭住房公積金支持政策，最高貸款額度上浮20%。目前上海公積金貸款最高額度執行2015年實施的最高100萬元。

年初，上海市公積金管理中心回應網友提高公積金額度的建議時明確表示，公積金最高貸款限額由市公積金管委會根據房地產市場調控方向、本市住房消費水平、社會人均收入情況、住房公積金流動性情況及風險管理的要求等綜合確定后公布執行。中心已將建議記錄備案，適時研究。

公積金政策有比較強的指向性，能夠減輕和緩解購房人資金壓力，進一步釋放購房需求。整體來看，一線城市樓市政策仍有進一步調整和優化空間。

2024年以來，房地產政策保持著持續寬松的主基調。

尤其是北上廣深杭等核心城市先后松綁限購后，地方因城施策空間進一步打開。

政策調整的頻次也趨于頻繁。據CRIC統計，今年一季度全國至少有127個省市出臺152次寬松性政策，頻次同比增長約4成。

從政策內容看，包括放松“四限”、調整公積金貸款政策、減免交易稅費和發布購房補貼等多個方面。其中，調整和放松公積金貸款的城市多達75個，主要涉及提高公積金額度、提取用于首付款等多項具體措施。

事實上，在高頻的政策刺激下，市場修復不及預期。

一季度重點30個城市新房成交面積累計同比降50%，降幅持續擴大2個百分點。

我們也看到一些積極信號。

3月30個重點城市新房成交環比上升110%，24個重點城市二手房成交面積預計環比增長124%，同比跌幅有所收窄。

值得注意的是，一線城市市場修復程度顯著好于二三線。具體數據來看，3月一線城市新房成交面積環比增幅187%高于二三線98%，同比降幅37%和累計同比降幅40%低于二三線。

可以看出，今年以來北上廣深陸續放寬限購，并對過熱時期出臺的一些政策進行微調，對購房需求釋放起到一定的積極作用。

但從同比漲跌情況來看，四大一線城市單月同比以及一季度累計同比均為負值，這也意味著樓市仍需要優化政策進一步推動購房需求釋放。

后續政策寬松主基調不變，二季度因城施策預期加強。

一線城市政策仍有進一步松綁空間。比如放寬甚至取消非核心區域限購、放寬主城區單身限購，限貸政策方面針對多孩家庭適當放寬信貸套數認定等都是可選項。

杭州、成都、西安等強二線城市有望全面放開限購等住房行政交易限制。

其余多數城市限制性政策雖已解除，但在購房補貼力度、稅費減免、放寬公積金貸款等方面政策仍有一定發力空間。

房地產市場供需關系發生重大轉變，一季度各項數據仍然不樂觀，市場信心仍有待恢復，而進一步優化城市調控政策，促進購房需求釋放，是穩市場的重要手段和方式。

一線城市的政策調整仍然具有一定的示范效應，接下來一線城市調控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變。