來源|丁祖昱評樓市

今年一季度，國民經濟總體上延續了去年以來回升向好態勢，生產需求主要指標穩中有升。具體從增長、就業、物價、國際收支四大宏觀指標來看，一季度GDP同比增長5.3%，去年四季度增長5.2%，全國城鎮調查失業率平均值為5.2%，比去年同期下降0.3個百分點，居民消費價格指數與去年一季度持平，扣除食品和能源后的核心CPI同比上漲0.7%，與去年各季度差不多。

房地產方面，受去年基數較高影響，各指標仍保持同比下降態勢，但銷售、新開工等指標降幅較1-2月份有所收窄。

國家統計局副局長就2024年一季度國民經濟運行情況答記者問時表示：從一季度房地產投資、銷售情況看，房地產市場仍處在調整過程中。需要強調理性看待這一輪房地產調整。

一方面，房地產行業經過二十幾年的高速擴張后，按照產業成長周期，現在調整是正常的。房地產階段性調整，有利于房地產后續構建新模式，實現高質量發展。因為傳統的產能可以市場出清，開發商能夠建更好的房子，提供更好的服務，這對消費者也是有利的。

另外，中國房地產市場是有支撐的，因為我們的城鎮化沒有完成，2023年常住人口城鎮化率是66.2%，但是戶籍人口城鎮化率還不到50%，還有1.8億的進城農民工在城里沒有完全市民化，這些進城的農民工中間購房比例不高。現有的住房存量中，90平米以下的中小戶型房子還是占絕大多數，隨著人們生活水平的提高、城鎮化深入推進，中國房地產市場改善性需求、剛需都還比較大。

國家統計局數據顯示，2024年1-3月份新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。

究其原因：一方面是3月份房企供貨節奏有所加快，CRIC百城住宅供應環比增110%，且以改善為主；另一方面，商品房“以價換量”的策略也對成交形成有力支撐。前3月商品房成交均價9779元/平方米，同比下降9.5%。

單3月來看，商品房成交規模絕對值仍處在歷年低位。3月新建商品房銷售面積11299萬平方米、新建商品房銷售額10789億元，分別是2016年和2017年以來同期新低，較近十年3月份成交均值下降21%和16%。

3月同比降幅表現為收窄，但降幅高于2023年下半年歷月。3月新建商品房銷售面積、金額同比下降18.3%和25.9%，比2024年1-2月收窄2.2pcts和3.4pcts。

值得注意的是，考慮到去年一季度為成交高峰，同比下跌仍在意料之中。若與去年三季度、四季度月均相比，3月成交面積分別增長26%和34%，整體好于下半年，一定程度上體現了當前市場信心正在逐步修復，但城市間分化在加劇。

國家統計局數據顯示，2024年1-3月份房地產開發企業房屋施工面積678501萬平方米，同比下降11.1%。其中，住宅施工面積474580萬平方米，下降11.7%。房屋新開工面積17283萬平方米，下降27.8%。其中，住宅新開工面積12534萬平方米，下降28.7%。房屋竣工面積15259萬平方米，下降20.7%。其中，住宅竣工面積11148萬平方米，下降21.9%。

整體來看，一季度新開工仍然保持低位，但出現一定邊際改善。而竣工受到去年高基數的影響，降幅持續擴大。

其中1-3月新開工面積同比降幅較1-2月收窄1.9個百分點至27.8%，與2023年全年降幅相比仍高出7.4pcts，保持在低位。3月新開工面積7854萬平方米，同比下降25.4%，降幅小于2023年二季度單月幅度。從絕對量來看，基本延續了2023年下半年以來的7000-8000萬平方米左右的開工量，3月新開工面積僅較2023年月均低1%。

竣工面積的走勢未能延續去年高增長態勢，進入2024年持續負增長。這與去年同期基數過高不無關系。一季度竣工面積累計同比增速-20.7%，較1-2月降幅擴大0.5個百分點。3月竣工面積4864萬平方米，絕對量僅高于去年4月、5月和7月，同比則下降21.7%，降幅較1-2月份收窄1.5pcts。

國家統計局數據顯示，2024年1-3月份全國房地產開發投資22082億元，同比下降9.5%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資16585億元，下降10.5%。

單月來看，3月全國房地產開發投資額10240億元，雖較1-2月份下降14%，但絕對量仍高出2023年月均12%。同期來看，3月全國開發投資同比跌10.1%，較1-2月份降幅擴大1.1pcts，同期開發投資額基本上回落至2018年3月水平。

綜合而言，商品房銷售面積、金額、商品房新開工面積累計同比增速繼續保持低位但降幅逐步收窄。而在“保交樓”政策的推動下，2024年二季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現下降趨勢。“三大工程”持續落地以及二季度土拍逐漸恢復，土地購置等先行指標回升，預計房地產開發投資在二季度延續企穩。