來源|丁祖昱評樓市

進入2024年，代建行業陣營仍在不斷擴容。前有招商蛇口宣布成立“招商建管”，后有融創正式對外官宣代建平臺“融者共創建管集團”，代建企業的競爭將愈發白熱化。截止到一季度，布局代建的企業已超過90家，TOP200房企下屬企業有70家，民營企業占一半。

2024年一季度TOP20代建企業新增簽約3464萬方，是2023年全年的29%。17家企業代建總合約規模超千萬，其中總規模超過一億平米的2兩家，超過5000萬平米的有3家。

代建行業“規模戰”一觸即發。

代建市場快速發展。

一個明顯的表現是，2024年以來房地產項目代建公開招標穩步增長。

根據招標信息監測，一季度代建中標項目總計達118個，同比增加32.6%，2023年同期這一數字是89個。增量創近年單季度最高。

對比2023年下半年，代建市場熱度明顯回升。

長三角是一季度中標代建項目的主要集中區域，118個項目中有73個項目在長三角地區，占比超過六成。珠三角、中西部和環渤海地區中標項目數分別占比14.4%、13.6%、10.2%。

三四線城市是代建增量的主要來源，一季度中標代建項目有59.3%位于三四線，占比接近六成。一線城市占比為11.9%。二線城市是28.8%。

一線和核心二線城市對代建需求并不多，開發商往往親自下場，所以代建下沉將是必然趨勢。比如嘉興、溫州、湖州等三四線城市活躍較高，其中嘉興一個城市的中標代建項目就有15個。

一季度中標代建項目基本都來自政府平臺委托，包括城投公司、政府部門、事業單位及其他國企，總計占比約94%。

城投+代建合作模式將成為未來增量的重要一部分。

根據綠城管理層在業績會上的表述，未來三年預計維持政府代建收入占比25%、城投類和紓困類收入占比30%、15%。

自2021年以來，城投公司成為拿地主力，但2021年至2023年城投拿地項目開工率不足三成，而城投參與拿地且已開工、開售的土地中，合作開發的比例達到34%。2023年已開工項目合作比例接近50%。

這意味著城投拿地之后獨立開發的能力和意愿均較弱。多數城投依然需要以盤活資產為主，尋求合作開發、代建、轉讓等機遇。在此背景下，將推動行業加速探索城投與代建企業合作模式。

代建行業正掀起一場“規模戰”，為拓展代建業務，提高市場份額和品牌競爭力，代建企業加快擴充合作資源庫。

除了與地方政府合作以外，企業之間“抱團”已成為代建企業擴張規模、搶占話語權的一條有效路徑。

從合作形式來看，代建企業已從原先的單項目合作拓展到集團戰略合作。比如金科開管于3月與綠城管理簽訂戰略合作框架協議，雙方將充分發揮各自優勢，圍繞代建業務在品牌、資源、資金、渠道等方面開展深層次合作。在此之前，金科開管曾與世紀金源集團騰云華力簽約合作。

行業競爭愈發激烈，代建企業之間的“抱團”有利于實現資源共享、優勢互補，減少發展阻力，實現1+1大于2的效果。

另外，部分代建企業率先試水合伙人制度，以“直營＋加盟”的模式擴大合作范圍，促進規模發展。

而隨著不斷有規模房企入局，代建企業的競爭將愈發白熱化。這也將倒逼各企業構筑自身核心管理服務能力，凸顯差異化特色。

目前來看，代建細分賽道已經形成，部分企業專攻不同領域，增強市場競爭力，其中代建綜合實力10強企業基本已確立自身定位和特色方向，比如綠城管理立志做最大的房產開發服務商，藍城集團是中國小鎮開發的先行者，金地管理聚焦商住、商辦、政府代建三大核心等。

代建業務潛在的增長空間巨大，一方面城中村改造加速落地，在保障房政策加速推進下，雙軌制下建設需求增加；另一方面市場調整穩定后每年新房市場規模大概在8億平方米左右，按照歐美發達國家代建參與度30%左右，整個新房市場也有2-3億平方米代建空間和規模。

由于優質的代建項目有限，未來房企在代建市場勢必將迎來一場激烈且艱難的市場份額之爭。

同時，代建行業也面臨多方面挑戰，比如相關的法律法規仍不健全，服務標準、權責界定等都有待完善。此外，企業自身模式都有完善和提升空間，特別是品牌和專業管理能力。

總的來看，如何做好復合的“第三方”，對于所有代建企業都是一個新的挑戰。