來源|丁祖昱評樓市

4月28日，成都發布樓市新政，進一步優化房地產市場政策，一時間搶占了樓市“頭條”。

除此之外，成都還取消了新房搖號規定，企業可以自主銷售，政策內容還包括支持房地產融資需求、加大高品質住宅供給等多項措施。

至此，二線城市中尚未全面取消限購的城市只剩下杭州、天津和西安。

樓市政策調整的積極信號頻傳，但市場仍存在較大不確定性，“市場底”的修復仍需要時間。

在五一小長假來臨前，成都官宣取消限購政策，政策力度頗為徹底，除了限售政策還在執行外，成都基本上解除了全部限制性政策。

我們先來看成都樓市新政的核心內容。

1.?全市范圍內住房交易不再審核購房資格，不再限制購買套數

2. 全市商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業自主銷售。對社會關注度較高的熱點項目，鼓勵企業采取公證搖號選房銷售

3.?完善“市場+保障”住房供應體系，全面推動建立“人、房、地、錢”聯動新機制，著力構建房地產發展新模式

4.?對住宅及商服類用地供銷比偏高的區域，適當減少用地供應

5.?加快推進城市房地產融資協調機制落地見效，推動合規企業項目“應推盡推”“應進盡進”“應貸盡貸”

6.?進一步加大高品質住宅供給

7.?限售政策不變

和大部分城市一樣，成都限購政策經歷了先緊后松的多輪調整，自2016年10月1日，成都正式實行住房限購，至4月28日全面取消限購，歷時7年半。

2022年可以說是成都樓市限購政策松綁的轉折點，限購范圍不斷縮小，至2023年9月26日，成都只剩下“5+2”限購區域（即四川天府新區直管區、成都高新區南部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區）144平方米以上戶型限購，限購條件越來越寬松。

除全面取消限購外，自2017年開始實施的新房搖號政策也同步被取消，對社會關注度較高的熱點項目，鼓勵企業采取公證搖號選房銷售。

與此同時，成都公積金新政同步發布，多子女家庭首套房最高貸款額度上限提高10萬元。

至于政策對市場推動效果如何？

目前來看，成都房貸利率已接近低點，疊加公積金新政同步發布，一定程度上會刺激“賣舊換新”的改善性需求釋放，尤其是過去限購區域范圍內將注入新增客群。但整體需求釋放有限，對標已全面取消限購的合肥、蘇州、長沙等城市來看，市場并未出現全面回暖，行業信心修復還需要更多利好政策和時間。

上一輪樓市調整期，成都在全國可謂走出了獨立行情，全國重點城市新房成交普遍下跌的情況下，成都2023年全年新房成交同比仍為正增長，同比增2.41%。

這也是成都此次全面放開限購能夠引起較大反響的重要原因。

不過，隨著樓市調整深化，2023年底以來，成都樓市走勢與全國基本趨同，同樣面臨著市場下行的壓力。

數據表現比較直觀，自2023年12月以來，成都新房成交面積同比連跌4個月。

CRIC數據顯示，2024年3月，成都新建商品住宅成交面積為108.89萬平方米，同比下降41.8%，環比上漲71%，略高于1月新房成交總量。

一季度，成都新房合計成交規模為281.82萬平方米，同比2023年一季度下降36.51%，相較于2023年四季度環比降幅也達到了35.22%。

此外，成都新房市場去化周期拉長。

克而瑞四川區域提供的數據顯示，截止3月底整個大成都未售出的新房住宅，存量達到了約13萬套，將近1600萬平方米，按照近6個月的月均去化速度測算，當前存量規模下的去化周期為14個月。

這也意味著近期新房市場銷量正在減緩。

二手房層面，3月成都二手房成交存在明顯的“以價換量”。

CRIC數據顯示，3月二手房成交18025套，環比增長1倍，但同比仍下跌36.05%。且成交均價持續下跌，據克而瑞四川區域統計，3月成都中心城區二手房成交均價約為1.45萬元/平方米，跌回2019年1月水平。

一季度二手房成交量仍在下降通道，同環比降幅均在兩成以上。

從房價的角度來看，2023年下半年以來，成都房價明顯下行，其中二手房價格下滑幅度最為明顯。

國家統計局數據顯示，2024年以來成都二手房價格指數連跌3個月，且自1月進入負增長通道以來，降幅逐漸拉大，至3月份二手房價已下跌4.3%。

成都全面放開限購政策背后，實際可以看出政策寬松調整基本上已“全國一盤棋”，接下來，杭州、天津和西安三個城市限購政策大概率也會迎來調整。

從今年以來政策調整路徑來看，1月住建部明確表示，各地城市被充分賦予房地產調控自主權，隨后地方政策調整明顯趨于頻繁，尤其是四大一線城市入場，釋放積極的信號。

比如廣州取消120平方米以上戶型限購，上海、深圳調整“7090”政策，北京在廢止“離婚限購”后，再次取消“離婚限貸”政策。此外，樓市調控“優等生”長沙也于近期全面取消限購、落地“以舊換新”政策。

地方調控政策新一輪優化正在進行。

短期來看，需求端中央財稅、信貸刺激仍需發力，減稅降費方面，尤其是重點一二線城市下調住房交易稅費，穩需求進而穩市場，比如購買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再比如縮短購房增值稅、個人所得稅征免年限等都是可選項。

地方取消“四限”應加快落地。其余已解除限制的二三線城市將在公積金、購房補貼方面持續發力。

穩市場的同時，穩主體也至關重要。企業端應積極推進各項金融支持政策落地，政策可以從以下四個方面著手：

1. 逐步建立主辦銀行制度，持續改善開發企業現金流。

2. 央行提供低息長期再貸款，支持各類機構收購開發企業資產。支持民營企業通過產權交易、并購重組等方式盤活存量資產。創造多元化的融資渠道，積極鼓勵REITs模式創新。

3. 對于面臨經營困難而提出債務重組的企業，可以給出政策引導和窗口指引。

4. 對完全資不抵債的企業果斷實施破產重組。

“政策底”已至，“市場底”何時出現？

中期來看，從2021年樓市進入調整期算起，行業重建供求平衡或需5年迎來復蘇拐點，也就是說2024年和2025年仍是樓市筑底之年。預計2024年商品房銷售面積同比降5%-10%，銷售金額同比降5%左右。

市場承壓的情況下，政策寬松的主基調不會發生改變。

在高頻的政策刺激下，市場修復不及預期，而“擠牙膏”式調整，也會進一步消耗市場信心。

總的來說，成都全面放開限購政策進一步釋放積極信號，一線城市調控趨松、重點二線城市應盡快松綁限購政策。當前，房地產市場供需關系發生重大轉變，市場信心仍有待恢復，而進一步優化城市調控政策，促進購房需求釋放，是穩市場的重要手段和方式。