來(lái)源|丁祖昱評(píng)樓市

這一變化在物企4月新增合約面積中有所體現(xiàn)，TOP50企業(yè)新增合約面積約4754萬(wàn)平方米，新增合約面積為近一年最低，去年同期這一數(shù)據(jù)為8683萬(wàn)平方米。

隨著房地產(chǎn)增量規(guī)模收縮，來(lái)自關(guān)聯(lián)房企的在管面積不斷減少，4月新增承接關(guān)聯(lián)方面積TOP50企業(yè)總規(guī)模較去年同比下降44%。

與此同時(shí)，一個(gè)重要的變化是，行業(yè)收并購(gòu)速度也在減緩。4月涉及物企并購(gòu)事件僅2起。

要知道，過去上市物企在規(guī)模化“跑馬圈地”過程中，企業(yè)在管面積增速普遍保持在30%-50%之間，部分企業(yè)增速設(shè)定甚至在50%以上。如今，行業(yè)回歸有質(zhì)量的增長(zhǎng)已成為共識(shí)。

為尋找新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，在規(guī)模放緩的大趨勢(shì)下，物企市場(chǎng)化外拓仍在持續(xù)加碼，學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園、公建是第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)。

根據(jù)克而瑞物管發(fā)布的《4月中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積TOP50》可以明顯看出，物企規(guī)模拓展“降速”，尤其是頭部物企規(guī)模拓展競(jìng)爭(zhēng)熱度有所下降。

先來(lái)看數(shù)據(jù)，4月，TOP50企業(yè)新增合約面積約4754萬(wàn)平方米，環(huán)比減少29%，同比下降45%。

對(duì)比近一年數(shù)據(jù)來(lái)看，今年4月TOP50企業(yè)新增合約面積為近一年最低點(diǎn)。

TOP10企業(yè)新增合約面積3063萬(wàn)平方米，占比63.9%。從門檻值來(lái)看，TOP10門檻只有150萬(wàn)平方米，較上月下降了117萬(wàn)平方米。頭部物企拓展規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)熱度下降。

實(shí)際上，2023年以來(lái)物管行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)持續(xù)放緩，在追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)情況下，企業(yè)新增合約面積面臨普遍下滑的情況。

2023年，企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)訴求降低，有質(zhì)量的規(guī)模成為關(guān)注重點(diǎn)，收并購(gòu)數(shù)量及金額也隨著大幅下滑。

據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2023年上市物企披露收購(gòu)事項(xiàng)42起，累計(jì)披露交易金額33.73億元，同比下降68.21%。

進(jìn)入2024年，這一現(xiàn)象仍在持續(xù)，行業(yè)收并購(gòu)速度減緩。

前4月，物企共發(fā)生了17起收并購(gòu)事件，其中4月涉及物企并購(gòu)事件2起，披露交易金額6187萬(wàn)元。

從近一年收并購(gòu)事件來(lái)看，4月行業(yè)收并購(gòu)無(wú)論是交易金額還是數(shù)量均處于低谷期。

近年來(lái)，上市物企關(guān)聯(lián)方在管面積占比持續(xù)下降，與之相對(duì)應(yīng)的是物企普遍重視外拓，新增第三方拓展面積持續(xù)擴(kuò)大。

克而瑞物管基于關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)新增預(yù)售面積對(duì)相應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)化項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行測(cè)算，4月新增承接關(guān)聯(lián)方面積TOP50企業(yè)總規(guī)模為1425萬(wàn)平方米。TOP5企業(yè)保持較高的面積轉(zhuǎn)化能力，增長(zhǎng)確定性高。

重點(diǎn)來(lái)看第三方拓展規(guī)模，4月，50個(gè)企業(yè)共計(jì)新增3655萬(wàn)平方米。新增拓展項(xiàng)目在300萬(wàn)平方米（含）-500萬(wàn)平方米之間的共有3家企業(yè)，拓展規(guī)模占比31.2%；新增拓展項(xiàng)目在100萬(wàn)平方米（含）-300萬(wàn)平方米之間的共有8家企業(yè)，拓展規(guī)模占比33.3%；拓展規(guī)模百萬(wàn)平方米及以下的占比為31.5%。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活拓展全委托項(xiàng)目42個(gè)，規(guī)模達(dá)到436萬(wàn)平方米，領(lǐng)先其他企業(yè)位列第一，大量的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目占華潤(rùn)萬(wàn)象生活總拓展的63.66%；其次，永升服務(wù)位居第二，拓展全委項(xiàng)目規(guī)模為391萬(wàn)平方米，雅生活集團(tuán)以314萬(wàn)平方米的拓展規(guī)模位列第三。

就監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，4月第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)是學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園、公建，其中學(xué)校項(xiàng)目占比26.5%，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目占比21.7%，住宅項(xiàng)目位于第三，占比18.4%。辦公占比12.7%，公建占比12.4%；此外，醫(yī)院、商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目，規(guī)模占比均未超過10%。

越來(lái)越多的物業(yè)公司開始擴(kuò)展非住宅業(yè)態(tài)，豐富服務(wù)領(lǐng)域，尋找新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。頭部企業(yè)在各業(yè)態(tài)的拓展上競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。

比如招商積余在辦公和醫(yī)院項(xiàng)目拓展規(guī)模最大，雅生活集團(tuán)在學(xué)校和公建業(yè)態(tài)拓展規(guī)模超過其他企業(yè)，而中海物業(yè)在住宅項(xiàng)目拓展規(guī)模領(lǐng)先，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在產(chǎn)業(yè)園和商業(yè)項(xiàng)目拓展規(guī)模最大。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，關(guān)聯(lián)度較高的物業(yè)管理行業(yè)也還在調(diào)整期，在政策及市場(chǎng)推動(dòng)下，物企正加速進(jìn)入“換擋提質(zhì)”通道。

企業(yè)不再“唯規(guī)模論”，有質(zhì)量的增長(zhǎng)已逐漸成為行業(yè)共識(shí)。企業(yè)關(guān)注重點(diǎn)從過去資本市場(chǎng)、規(guī)模增長(zhǎng)正重新回到客戶需求本身。在規(guī)模拓展方面，企業(yè)正逐步加強(qiáng)第三方外拓能力建設(shè)，提升企業(yè)獨(dú)立性，以此增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。