來源|時(shí)代周報(bào)

5月27日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)樓市限購(gòu)、住房信貸、“以舊換新”等9項(xiàng)市場(chǎng)熱議政策做出優(yōu)化調(diào)整。

其中，上海首套住房貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）基礎(chǔ)減少45個(gè)基點(diǎn)（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限由此前的4.1%下調(diào)為3.5%）；首套住房最低首付比例從30%降為20%；非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。

同時(shí)，上海還取消了離婚限購(gòu)政策，調(diào)整了住房贈(zèng)與規(guī)定，非本市戶籍購(gòu)房社保年限也由5年縮短為3年。

據(jù)了解，《通知》將于2024年5月28日起施行。由此，上海成為“5.17”樓市新政后，率先出臺(tái)重磅樓市政策的一線城市。

事實(shí)上，上海是當(dāng)前全國(guó)范圍內(nèi)少有的房地產(chǎn)相對(duì)平穩(wěn)的城市，在今年4月份的70城房?jī)r(jià)排行榜中，上海新房?jī)r(jià)格更是領(lǐng)漲全國(guó)。

而市場(chǎng)需要較為強(qiáng)勁上海，為何在4個(gè)一線城市中率先推出“重磅政策”？接下來，北京、深圳、廣州是否會(huì)跟進(jìn)以及何時(shí)跟進(jìn)？房貸利率普遍下調(diào)下，存量房貸又是否有望迎來優(yōu)化調(diào)整？

二手房壓力推動(dòng)

事實(shí)上，在“5.17最強(qiáng)樓市新政”后，全國(guó)已有包含武漢、長(zhǎng)沙、西安、合肥等重點(diǎn)城市在內(nèi)的120多個(gè)城市，出臺(tái)了降低房貸首付比例、取消房貸利率下限等重大利好政策。不過，在上海之前，作為中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的4個(gè)一線城市均未跟進(jìn)。

而本輪，上海在一線城市中率先“出手”，多少有些超乎市場(chǎng)預(yù)料。

從房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，在當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行的大背景下，即便是作為樓市標(biāo)桿的一線城市，也少有能“獨(dú)善其身”，而上海恰恰走出了不同的行情。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資30928億元，較去年同期下降9.8%。同期，廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資下降4.4%，北京則下降了1.3%。反觀上海，則在去年同期增長(zhǎng)29.9%的基礎(chǔ)上，再度保持了8%的高增速。

更直觀的比較來自于城市房?jī)r(jià)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，今年1-4月，北京新建商品住宅平均銷售價(jià)格僅同比增長(zhǎng)0.6%，廣州、深圳更是分別下跌了5.1%、5.3%。上海則仍保持著4.2%的增長(zhǎng)，在4個(gè)一線城市中保持領(lǐng)先。

△2024年1-4月，上海新建商品住宅平均銷售價(jià)格增幅出現(xiàn)領(lǐng)先。（圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)）

北上廣深四個(gè)一線城市中，上海為何在新建商品住宅銷售價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)預(yù)期基本向好的情況下，出臺(tái)重磅政策穩(wěn)定樓市？

“有未雨綢繆的打算。”在中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭看來，與此前的“漸進(jìn)式”放松政策不同，本次上海政策調(diào)整針對(duì)性更強(qiáng)、力度更大、涉及范圍更廣。而此舉一方面是順應(yīng)和貫徹“5.17”國(guó)家政策部署，另一方面也是調(diào)整供應(yīng)及刺激需求，更好地引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

陳炬蘭告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，盡管今年以來，上海樓市表現(xiàn)相對(duì)亮眼，但并非毫無壓力。監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，自2024年1-4月，上海商品住宅（不含保障房）成交面積出現(xiàn)較大降幅，特別4月份后，上海市場(chǎng)熱度出現(xiàn)下降跡象。而本次政策出臺(tái)，能在一定程度上刺激購(gòu)房需求，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，1-3月，上海住宅銷售面積為322.57萬平方米，較1-2月數(shù)據(jù)增長(zhǎng)了153.88萬平方米。但到了1-4月，住宅銷售面積為418.75萬平方米，僅增長(zhǎng)96.18萬平方米，增量出現(xiàn)較大下滑。

與此同時(shí)，與新房房?jī)r(jià)的相對(duì)堅(jiān)挺不同，上海二手房?jī)r(jià)格面臨較大下行壓力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2023年9月后，上海二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)7月走低。今年1-4月以來，上海二手房平均價(jià)格更是同比跌去了6.3%。

“新政將對(duì)二手房市場(chǎng)帶來極大支持，”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，上海“老破小”掛牌較多，去化壓力大，導(dǎo)致置換需求大。

在他看來，上海本輪樓市政策中，無論是對(duì)非滬籍相關(guān)人士限購(gòu)政策的放開，亦或是支持企業(yè)購(gòu)房用于職工租住，均對(duì)推動(dòng)上海市二手房庫(kù)存去化，穩(wěn)定二手房交易價(jià)格，促進(jìn)二手房交易和帶動(dòng)新房交易具有極大的作用。

存量房貸或?qū)⒂瓉碚{(diào)整

在4個(gè)一線城市中，樓市較為穩(wěn)企的上海已率先出臺(tái)了重磅措施，接下來北京、深圳、廣州是否會(huì)跟進(jìn)？若是，又將何時(shí)跟進(jìn)？

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，北京、深圳、廣州三個(gè)一線城市的房地產(chǎn)業(yè)仍有提振空間，在上海率先落地中央“5.17”樓市新政后，剩余三個(gè)一線城市有望在本周內(nèi)跟進(jìn)。

“而作為風(fēng)向標(biāo)的一線城市樓市政策的進(jìn)一步松動(dòng)，也將帶動(dòng)其他城市推出更大利好政策。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

“上海之后，其他城市出臺(tái)再大力度政策都已不再稀奇。”廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“5.17”樓市新政前，包括一線城市在內(nèi)的諸多城市，都已經(jīng)漸進(jìn)式的推出了諸多較為重磅的利好政策。

“如今，本就需求較旺的上海等一線城市又開始對(duì)市場(chǎng)頗為關(guān)心的限購(gòu)、首付比例、房貸利率等問題做出了優(yōu)化，競(jìng)爭(zhēng)壓力下，周邊其他城市力度有繼續(xù)加大的動(dòng)力。”

從當(dāng)前市場(chǎng)反映來看，與“真金白銀”直接掛鉤的房貸利率是最受關(guān)注的利好政策之一。而在全國(guó)各城市普遍下調(diào)房貸利率的情況下，未來各城市的存量房貸又是否會(huì)迎來優(yōu)化調(diào)整？

“存量房貸也可能會(huì)迎來調(diào)整。”李宇嘉認(rèn)為，新增房貸利率下限的下調(diào)，會(huì)導(dǎo)致增量和存量房貸利率差擴(kuò)大。而無風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)利率未來有可能繼續(xù)下降，這會(huì)導(dǎo)致居民提前還貸趨勢(shì)繼續(xù)存在。

不僅如此，李宇嘉還表示，當(dāng)前上海等部分城市的首付和房貸利率下限仍保留有政策空間。未來，如果房地產(chǎn)走勢(shì)不及預(yù)期，首付和利率將可能迎來再度下調(diào)。

不過，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)此有不同看法。盧文曦告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，作為銀行最優(yōu)質(zhì)、最穩(wěn)定的業(yè)務(wù)之一，存量房貸的調(diào)整事關(guān)銀行利潤(rùn)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，可能需要更為強(qiáng)大的力量才能推動(dòng)。

嚴(yán)躍進(jìn)也同樣認(rèn)為，盡管當(dāng)前已事實(shí)上形成了貸款差異，但在存量房貸已有過一次調(diào)整的情況下，未來更多需要依靠LPR的重新定價(jià)，以及等待全國(guó)范圍內(nèi)的宏觀調(diào)整。“存量房貸只能稍安勿躁。”

記者丨李益文

編輯丨梁? ?勵(lì)

值班丨滿? ?滿