來源|丁祖昱評(píng)樓市

廣州政策利好主要有兩條：首套房首付15%、取消房貸利率下限，以及六大限購區(qū)購房社保降至6個(gè)月。

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深圳首套房首付比例調(diào)至20%，首套房貸利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP，兩者都與上海持平。

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至此，4個(gè)一線城市中僅北京尚未調(diào)整首付及利率。

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自5月17日央行信貸政策發(fā)布后，多個(gè)省市跟進(jìn)落實(shí)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有海南、山西、陜西、河北、云南、廣西、甘肅、湖北、河南、廣東（除深圳）省明確發(fā)布文件執(zhí)行全省首付降低到15%取消利率下限，此外還有重慶、合肥、長沙、西安、濟(jì)南、南昌、福州等城市也已落地。

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我們認(rèn)為，未來降首付、降利率、松綁限購是大勢(shì)所趨，大部分城市首付都會(huì)降至15%水平，少數(shù)熱點(diǎn)城市或與上海、深圳保持一致。

2024年5月27日，上海推出新“滬九條”，大幅調(diào)整信貸政策，松綁限購等，作為中央“5·17新政”之后，第一個(gè)出臺(tái)落實(shí)細(xì)節(jié)的一線城市，堪稱“及時(shí)雨”。

上海政策發(fā)布后次日，廣州、深圳同日跟進(jìn)。

5月28日，廣州市人民政府發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》；中國人民銀行廣東省分行發(fā)布《廣州市調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策》。主要內(nèi)容為：

1、非廣州戶籍，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)買房，社?？s短為6個(gè)月。

2、首套最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；取消利率下限。

3、限購區(qū)域內(nèi)，擁有2套及以上住房的居民家庭暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款；非限購區(qū)域內(nèi)，擁有2套及以上住房并已結(jié)清貸款的，又申請(qǐng)貸款購買住房，銀行可靈活把握首付比例和利率。

此次廣州直接將房貸首付比例和利率“一降到底”，并將非本市戶籍家庭限購政策進(jìn)一步優(yōu)化，社保年限低至6個(gè)月，可以說廣州已成為了一線城市中購房門檻最低的城市。

對(duì)此，中國人民銀行廣東省分行表示，廣州市是率先實(shí)現(xiàn)房貸利率市場(chǎng)化的一線城市。取消商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，有助于進(jìn)一步推動(dòng)降低居民購房成本，精準(zhǔn)有效支持剛性和改善性住房需求；下調(diào)最低首付比例，有利于降低居民家庭購房門檻，進(jìn)一步釋放有效購房需求，將對(duì)穩(wěn)消費(fèi)和擴(kuò)內(nèi)需產(chǎn)生積極的影響。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，廣州一手住宅成交面積同比下降超40%，截至4月庫存去化周期超20個(gè)月，二手住宅成交套數(shù)同比下降16%，掛牌量超14.5萬套。

同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，廣州新房和二手房價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月環(huán)比下跌。

以上數(shù)據(jù)均表明，當(dāng)前廣州一二手房市場(chǎng)均面臨一定的下行壓力，很有必要繼續(xù)出臺(tái)政策利好，從而達(dá)到穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期的目的。

同樣是5月28日，深圳宣布下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

首套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調(diào)整為20%，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調(diào)整為30%。首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調(diào)整為LPR-5BP。

深圳此次下調(diào)后首套房首付比例和上海保持一致，都是20%，房貸利率也保持一致，都是LPR-45BP（目前最低可達(dá)3.5%）。

二套房方面，深圳直接降至首付30%，房貸LPR-5BP（目前最低可達(dá)3.9%），而上海則實(shí)行自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)差異化政策，在房貸利率和首付上各有不同。

由此可見，與廣州不同，深圳此次調(diào)整是有選擇的跟進(jìn)，并沒有與廣州一樣“一降到底”，可以認(rèn)為，前一日的上海政策調(diào)整為深圳做了一定的樣板，有一定的對(duì)標(biāo)作用。

至此4個(gè)一線城市政策調(diào)整已劃分成三個(gè)部分，北京最嚴(yán)、上海和深圳保持一致、廣州最松。未來各城市內(nèi)部或?qū)⒊霈F(xiàn)進(jìn)一步的差異化調(diào)整。

在廣州和深圳跟進(jìn)調(diào)整之后，4個(gè)一線城市中，目前僅剩北京尚未出臺(tái)調(diào)整政策。

2024年5月17日，中國人民銀行連發(fā)三文，降首付至首套最低首付比例15%、二套25%，取消首套和二套房利率下限，下調(diào)公積金貸款利率為2.85%。

在這之后，多地陸續(xù)落地“5·17新政”。

從5月20日武漢率先執(zhí)行，到5月21日合肥、長沙跟進(jìn)，再到5月22日西安、濟(jì)南、鄭州、長沙、昆明、南昌、福州等多城銀行確認(rèn)實(shí)施，執(zhí)行“首套房首付比例降至15%”新政的城市越來越多。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有海南、山西、陜西、河北、云南、廣西、甘肅、湖北、河南、廣東（除深圳）省明確發(fā)布文件執(zhí)行全省首付降低到15%取消利率下限，此外還有重慶、合肥、長沙、西安、濟(jì)南、南昌、福州等城市也已落實(shí)。

我們認(rèn)為，未來降首付、降利率是趨勢(shì)，如今一線城市密集調(diào)整，在一定程度上也將加快其他城市政策的出臺(tái)，未來大部分城市都會(huì)跟進(jìn)“5·17新政”內(nèi)容：首套首付最低15%，取消房貸利率下限。

同時(shí)，仍會(huì)有少數(shù)核心熱點(diǎn)城市保持相對(duì)較高的首付及利率水平。

從目前北上廣深信貸政策、限購政策等調(diào)控政策對(duì)比來看，目前北京是唯一仍保持首套房首付30%，非本市戶籍需5年社保的城市。

2023年12月14日，北京與上海曾同日發(fā)布優(yōu)化調(diào)整購房政策公告，內(nèi)容包括降首付、降利率、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。

此次上海、廣州、深圳皆已跟進(jìn)“5·17新政”相關(guān)內(nèi)容，我們相信在不久的將來，北京也或?qū)⒂瓉碚哒{(diào)整。

5月即將過去，市場(chǎng)將迎來2024年上半年沖刺階段，從上海5月27日推出新“滬九條”后的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，政策效果對(duì)市場(chǎng)信心提升明顯。

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上海政策發(fā)布后，多家房企在滬項(xiàng)目喊出售樓處“不打烊”，有的樓盤新政落地次日獲超2000組客戶到訪，還有的樓盤新政后首開獲超80%去化率，不少樓盤表示部分之前被卡限購及保持觀望的客戶熱情明顯提升。

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隨著廣州和深圳的加入，能明顯感受到市場(chǎng)信心出現(xiàn)了一定的提振，預(yù)計(jì)6月樓市交易量有望回升。