來源|丁祖昱評樓市

“517新政”發(fā)布后，除了一線城市外，全國城市基本上已全部取消了首套和二套商業(yè)貸款利率下限，一線城市中上海、廣州和深圳房貸利率已下調(diào)至近年低位，部分地區(qū)首套房貸利率降至3.15%。

相對而言，存量房貸利率仍維持在4%以上。

今年以來，居民中長期貸款全面收縮，至5月已連續(xù)4個月同比少增，且4月和2月中長期貸款新增規(guī)模為負，并創(chuàng)下有記錄以來最低值和次低值。

這意味著，樓市持續(xù)低迷，以及實際房貸利率偏高，部分居民仍在提前償還房貸。

事實上，在經(jīng)歷過上一輪存量房貸利率調(diào)整之后，后續(xù)整體下調(diào)的空間已經(jīng)不大，比如深圳官方在5月末回復(fù)，存量房貸利率不調(diào)整。

“517新政”至今已有月余，除了一線城市外，全國大部分城市已取消了房貸利率下限，多數(shù)城市房貸利率創(chuàng)下新低。現(xiàn)行房貸政策比2016年更要寬松。

融360數(shù)據(jù)顯示，5月全國45個重點城市首套房貸款平均利率為3.6%，環(huán)比下降2BP，同比下降46BP；二套房貸款平均利率為4.17%，環(huán)比下降2BP，同比下降77BP。

這也進一步拉大了與存量房貸利率的差距。此前，存量房貸利率多維持在4%以上。

今年2月，5年期及以上LPR調(diào)降25BP至3.95%，創(chuàng)下LPR機制設(shè)立以來最大降幅。至5月，LPR維持不變。

由于當(dāng)前房貸利率下限普遍取消，這意味著大部分城市新增房貸利率已不受LPR報價影響。

而存量房貸而言，LPR下降一定程度上可以減輕還貸壓力，不過存量房貸利率將在重新定價日（一般是明年1月）調(diào)整，也就是說，現(xiàn)階段存量房貸利率仍維持不變。

去年三季度，存量房貸利率已經(jīng)歷了一輪調(diào)整。

彼時，央行、金監(jiān)局于8月31日發(fā)文指導(dǎo)下調(diào)存量首套住房貸款利率，至9月25日正式降低存量房貸利率，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至報價利率。

去年11月6日，央行發(fā)文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個百分點。

不過，存量房貸利率下調(diào)仍面臨加點調(diào)整約束，政策規(guī)定在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

隨著市場行情的變化，上一輪提前還貸潮告一段落僅半年，存量房貸利率下調(diào)的呼聲再起。

在北京楊女士房貸利率達到了5%以上，她表示：“有錢就申請還貸”。

在杭州的小小也在6月提前還了一筆房貸，上一輪房貸利率下調(diào)時降至4.4%，但比現(xiàn)行的二套房貸利率還高，其簽約銀行目前線上一年只能約一次，且需要提前一個月預(yù)約。

但也有購房者表示，剩余房貸已經(jīng)不多，降與不降影響不大。

存量房貸利率再次下調(diào)的可能性有多大？

目前深圳已就存量房貸利率是否下調(diào)作出回應(yīng)，5月29日深圳下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例和利率下限后，深圳三部門在回復(fù)市民咨詢時表示：存量房利率執(zhí)行原政策存量房貸利率不調(diào)整。

整體來看，對比上一輪還貸潮，銀行下調(diào)存量房貸利率的積極性、力度可能比較小。

實際上，從反映購房按揭貸款變化的住戶中長期貸款，也可以看出市場或仍存在提前還貸的現(xiàn)象。

央行《2024年5月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示，5月人民幣貸款新增9500億元，盡管環(huán)比多增2200億元，但同比少增了4100億元，為2018年以來同期新低。新增貸款同比大幅少增，折射出當(dāng)前企業(yè)和居民信貸需求依然不足。

其中，中長期貸款僅增加514億元，同比少增1170億元，較上月同比少增進一步擴大。這是今年以來中長期貸款同比連續(xù)4個月少增。

2022年2月是一個重要的轉(zhuǎn)折點，彼時居民中長期貸款首次出現(xiàn)“負增長”，當(dāng)月新增中長期貸款減少459億元，隨后的4月減少314億元，2023年4月和7月則分別減少1156億元和672億元。

進入2024年，居民購房情緒仍不積極，以及實際房貸利率偏高，與銀行存款利率、理財產(chǎn)品利率差距仍較為明顯，提前還貸的現(xiàn)象仍然存在。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月居民部門的貸款較為罕見地出現(xiàn)短期貸款、中長期貸款均負增長的情況，4月新增居民中長期貸款減少1666億元，創(chuàng)下有記錄以來的最低值。

在利好政策的支持下，5月居民中長期貸款有所回暖，當(dāng)月新增居民中長期貸款514億元。但同比連續(xù)4個月少增，整體仍在收縮。

隨著全國各地取消房貸利率下限，疊加各項支持政策落地見效，居民中長期貸款需求有望回暖。

在多重政策利好下，核心一二線城市市場活躍度已有明顯提升，樓市出現(xiàn)積極信號。

CRIC數(shù)據(jù)顯示5月30個重點城市整體成交1081萬平方米，環(huán)比增長4%，較4月小幅微增，與一季度均值相比，增長23%。市場信心及預(yù)期有望逐步恢復(fù)。

與此同時，政策利好推動下，2024年5月TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3224.1億元，環(huán)比增長3.4%。

當(dāng)前的政策主基調(diào)仍將圍繞在“去庫存”的角度展開。

6月7日，國常會強調(diào)要著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。

這意味著，5月17日出臺的各類政策措施有進一步加碼的空間，必要時新的支持政策或?qū)⒊雠_。不過，從目前來看，政策效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)，利好政策仍在發(fā)酵中，因此短期內(nèi)難有進一步刺激的條件。尤其是當(dāng)前房貸政策已經(jīng)比2016年時更寬松，整體優(yōu)化空間不大。

在經(jīng)歷了上一輪存量房貸利率下調(diào)的情況下，本輪提前還貸難以形成大規(guī)模還貸潮。

樓市表現(xiàn)并非當(dāng)前提前還貸的根本原因，即使政策空間打開，也難以逆轉(zhuǎn)居民主動降杠桿的勢頭。根本原因在于居民對于就業(yè)和收入增長缺乏長期穩(wěn)定的預(yù)期，普遍選擇縮減開支、提前還貸。因此只有穩(wěn)住預(yù)期，方能終止居民縮表，促進住房消費。