來源|丁祖昱評樓市

在整體市場持續(xù)筑底背景下，不少企業(yè)正加快資產(chǎn)處置。

據(jù)克而瑞資管（CAIC）監(jiān)測顯示，2024年5月中國內(nèi)地大宗物業(yè)成交總額48.5億元，較2023年同期上升68.8%，總成交單數(shù)16筆，較2023年同期增加4筆，單筆成交金額3.03億元，同比上升26.8%。

從近五年大宗資產(chǎn)交易情況來看，2024年5月大宗市場成交規(guī)模雖遠(yuǎn)不及2022年之前，但較2023年有明顯回升，同時(shí)也較4月成交規(guī)模有小幅增加。

目前大宗市場雖部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)表現(xiàn)穩(wěn)定，但市場投資情緒還較為謹(jǐn)慎、趨于保守。

我們認(rèn)為，近期房企非住項(xiàng)目出售均為應(yīng)對債務(wù)進(jìn)行資產(chǎn)變現(xiàn)，房企化債之路依然任重道遠(yuǎn)。

克而瑞資管（CAIC）監(jiān)測顯示，截至2024年5月底，中國內(nèi)地32城大宗物業(yè)掛牌總價(jià)約為1.97萬億元，環(huán)比增加4.1%，全國大宗物業(yè)總掛牌數(shù)環(huán)比增加7.1%，環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大。

在克而瑞資管監(jiān)測的單筆掛牌金額超3000萬元的大宗獨(dú)棟資產(chǎn)項(xiàng)目中，北京上海辦公項(xiàng)目掛牌量占比最高，均接近7成。二線城市中，南京、天津辦公項(xiàng)目掛牌量占比最小，均在2成左右。

成交方面，2024年5月中國內(nèi)地大宗物業(yè)成交總額48.5億元，較2023年同期上升68.8%，總成交單數(shù)16筆，同比上升33.3%，單筆成交金額同比上升26.8%至3.03億元。

從近五年大宗資產(chǎn)交易情況來看，2024年5月大宗市場成交規(guī)模雖遠(yuǎn)不及2022年之前，但較2023年有明顯回升，同時(shí)也較4月成交規(guī)模有小幅增加。

累計(jì)來看，2024年前5月中國內(nèi)地大宗物業(yè)成交總額353億元，同比降低33.6%，降幅收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)。單筆成交額依舊處于低位。

2024年5月16筆交易中13筆都為法拍的大宗交易，且大多交易規(guī)模較小。

其中上海同濟(jì)科技以自籌資金出資11.15億元通過股權(quán)交易的方式取得益田假日廣場在建工程，為成交規(guī)模最大項(xiàng)目。該項(xiàng)目坐落于上海新江灣城街道412街坊9丘，總建筑面積為181,012.60平方米，分為寫字樓部分與商業(yè)部分。

從單城市成交情況來看，5月北京、上海兩城大宗市場交易活躍度較去年同期有不同程度上升，其中北京成交額較去年同期增加16.7億元，同時(shí)較2022年同期成交規(guī)模也有明顯增長；上海由于去年同期沒有成交，今年5月呈現(xiàn)增幅，但相對于2022年5月49.2億元的成交規(guī)模來講，近兩年成交規(guī)模大幅縮水。其余兩個(gè)一線城市廣州、深圳5月無大宗資產(chǎn)成交。值得一提的是，杭州、青島、寧波等城市5月大宗市場相對活躍，但成交規(guī)模都偏小。

從投資業(yè)態(tài)偏好來看，2024年5月32城統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)大宗交易物業(yè)類型中商業(yè)依舊為其主力業(yè)態(tài)，占總交易規(guī)模的58.9%，其次為工業(yè)/物流，成交額為10.7億元，占比為22.04%，酒店/公寓規(guī)模次之。

相較于前兩年，除商業(yè)資產(chǎn)外，其余成交的物業(yè)類型規(guī)模均有大幅減少，尤其是大宗市場熱度較高的辦公/研發(fā)資產(chǎn)5月成交額較2022年同期下降85.2%，同時(shí)環(huán)比降幅連續(xù)兩月擴(kuò)大。

目前寫字樓市場仍處于深度調(diào)整期，加之部分業(yè)主拋售，投資者信心不足，使得相關(guān)資產(chǎn)成交縮水明顯。

需要注意的是，2024年5月，重點(diǎn)城市項(xiàng)目掛牌量環(huán)比增加6.4%，但大宗項(xiàng)目每㎡單價(jià)方面，環(huán)比下降3.1%，降幅略有擴(kuò)大。其中北京、上海大宗資產(chǎn)掛牌每㎡單價(jià)自3月起連續(xù)3個(gè)月下降。

具體到房企項(xiàng)目方面，近期房企非住項(xiàng)目出售均為應(yīng)對債務(wù)進(jìn)行資產(chǎn)變現(xiàn)。

如5月萬科深圳灣項(xiàng)目掛牌不久即傳來成交消息，萬科22億元出售深圳灣超級總部地塊，買家是深圳市百碩迎海投資有限公司、深圳市地鐵集團(tuán)有限公司。該土地用途為商業(yè)辦公及酒店，土地年限目前剩余23年7個(gè)月，地塊土地面積1.9萬㎡，總規(guī)劃建筑面積不超過16.7萬㎡，建成后，要求70%的建筑面積自持。

合景泰富以2.3億元的交易對價(jià)出售杭州熙藍(lán)酒店管理有限公司100%股權(quán)予科學(xué)城集團(tuán)抵償融資租賃債務(wù)。杭州熙藍(lán)酒店管理有限公司持有酒店物業(yè)坐落于杭州市余杭區(qū)，建筑面積為1.76萬㎡，其中租賃面積合計(jì)3329.3㎡已出租給商鋪?zhàn)鈶簦嘞虏糠譃楹贾菽旧徢f酒店。

從房企各季度發(fā)債及到期債券情況來看，2024年債務(wù)到期壓力依然較大，一二季度到期規(guī)模均超1300億，累計(jì)近2800億元。

而從65家典型房企的融資總量來看，截至2024年5月65家典型房企的累計(jì)融資總量為1835.49億元，同比減少33.2%。

可見，房企償債壓力仍然較大，化債之路依然任重道遠(yuǎn)。

整體來看，最近幾個(gè)月，市場大宗資產(chǎn)掛牌量雖略有增加，但與去年年底扎堆掛牌的情況不同，當(dāng)前市場買賣方仍以觀望為主，資產(chǎn)“變現(xiàn)”難度頗高，95%的項(xiàng)目掛牌價(jià)在3億元以內(nèi)，8成左右的項(xiàng)目掛牌價(jià)在1億元以內(nèi)。同時(shí)受法拍交易集中影響，折價(jià)出售進(jìn)一步降低了單筆成交額。

作為大宗交易市場成交主力的上海，2024年前5個(gè)月大宗資產(chǎn)總成交規(guī)模約150億，僅有去年同期的5成左右

目前大宗交易市場仍未見到可以提振市場信心的政策，央行貨幣政策兼顧多目標(biāo)平衡，“降準(zhǔn)”“降息”仍有待三季度落地。

因此，我們認(rèn)為當(dāng)前大宗資產(chǎn)交易市場仍處于待回暖狀態(tài)，觀望情緒可能延至年底。